（2017）粤04民终1224号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-09-29

案件名称

珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会、珠海朝达房产发展有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会,珠海朝达房产发展有限公司

案由

建筑物区分所有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2017）粤04民终1224号上诉人（原审原告）：珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会，住所地：广东省珠海市香洲区拱北联安路xxx号骏发山庄xxx房。负责人：李旭波，主任。被上诉人（原审被告）：珠海朝达房产发展有限公司，住所地：广东省珠海市拱北联安路xxx号骏发山庄第x栋。法定代表人：单小杰，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ兰，广东德赛律师事务所律师。上诉人珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会（以下简称骏发山庄第三届业委会）因与被上诉人珠海朝达房产发展有限公司（以下简称朝达房产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏发山庄第三届业委会上诉请求：一、撤销原判；二、朝达房产公司停止对骏发山庄x栋xxxx房和x栋xxxx房的侵权行为（对两套房产的处分行为）；三、朝达房产公司停止对骏发山庄x栋xxxx房和x栋xxxx房的不当占用行为，将两套房产返还给骏发山庄的业主；四、诉讼费由朝达房产公司负担。事实和理由：一、关于安徽省高级人民法院民事裁定。200××年xx月xx日，安徽省高级人民法院考虑到骏发山庄的实际情况，依据《中华人民共和国物业管理条件》第三十条的规定，作出了民事裁定，认定涉案两套房产不作拍卖，留作骏发山庄小区物业管理办公用房。依照《广东省物业管理条例》（1998）第三十四条、《珠海市住宅小区物业管理条例》（1997）第八条、第十一条的规定，朝达房产公司作为建设单位，在移交住宅小区时，应按规定向业委会移交已分推到户的用于公共服务的公共用房和管理用房，未成立业委会的，开发建设单位应凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续，同时住宅小区管理专用房屋和商业用房由房管部门监管。朝达房产公司作为开发商依规定为小区配置了业委会办公用房，但未依规并遵守珠海地区行业惯例（小区面积千分之三至千分之五的比例）为小区配置地面以上的独立成套装修房屋、具备水电使用功能的物业管理用房。骏发山庄小区面积约xx万平方米，按千分之三至千分之五配置物业公司用房，则物业管理用房面积应在360至600平方米，本案所涉两套房产合计面积为252.02平方米，朝达房产公司只为小区配置了约50平方米的业委会办公用房，远未达到相关规定标准，更未达珠海地区行业惯例的比例。没有为小区配置物业管理用房中包括的物业服务企业办公用房。依据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权属于业主，朝达公司作为开发单位理应知道相关规定，在安徽省高级人民法院作出裁定后，两套房屋的权属即已发生实质变更，朝达房产公司应依规定变更登记。生效的民事裁定书有证明力，朝达房产公司对裁定书认定有异议，应当举证证明，否则应承担举证不能的责任。二、关于证据《一层平面图》和《物业用房情况说明》。仅显示房屋用途系属于《广东省物业管理条例》（1998）第三十四条规定的建设单位向业主委员会移交已分推到户的用于公共服务的公共用房，《珠海市物业管理条例》第三十九条规定属于业主共有的值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房，以及面积仅为3.25平方米的管理用房。朝达房产公司作为建设单位，明知已违反法规，侵犯全体业主所有的物业管理用房的合法权益的事实，仍将《广东省物业管理条例》（2009）第三十九条规定的公共用房的法律概念和面积混为一谈，故意将物业服务用房的面积和公共用房的面积合并计算。小区的真实情况是朝达房产公司为小区所配置的物业管理用房仅为面积48.28平方米的业主委员会办公用房和面积3.25平方米的管理用房而已。三、关于法律适用。法律不溯及既往，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。本案中，安徽省高级人民法院作出的民事裁定应按“法不溯及既往”原则，《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）不适用于本案，《中华人民共和国物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第三十条和第三十八条适用于本案。四、原审判决把《珠海市物业管理条例》第四十三条规定的“……在物业管理区域内配置物业管理用房……”写成“在物业管理区域内配置物业管理服务用房……”混淆了有关物业管理用房的概念，错误地认定朝达房产公司已按规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。朝达房产公司二审答辩称：一、骏发山庄第三届业委会的上诉请求没有法律依据。涉案房产登记所有权人为朝达房产公司，不是骏发山庄第三届业委会，因此朝达房产公司行使所有权是合法的，骏发山庄第三届业委会无权干涉。骏发山庄第三届业委会要求停止处分、返还房产，没有法律依据。二、安徽省高级人民法院的民事裁定书不能导致涉案房产物权设立或变更。第一，安徽省高级人民法院解决的是执行程序问题，该裁定书指在解决执行措施，不涉及实体法问题，因而不可能导致物权的变动。第二，安徽省高级人民法院的裁定书不是《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的法律文书。该条所指“法律文书”应仅指法院或仲裁机构制作的能直接导致物权设立、变更、转让或者消灭的生效法律文书，只有在实体法有具有在当事人之间形成或者创设某种物权变动效果形成力的法律文书才属于该条所指的法律文书。安徽省高级人民法院的裁定书未涉及任何实体法问题，不能据此认定涉案房产的物权已变动。第三，朝达房产公司向骏发山庄第三届业委会移交了物业服务用房，并以此转换暂时作为物业公司办公之用的案涉房产。该裁定作出的时间是2005年10月10日，作出的前提是骏发山庄小区建筑面积达12万平方米，参照《中华人民共和国物业管理条例》的规定，应留有必要的物业管理办公用房，而朝达房产公司当时向安徽省高级人民法院申请请求是将骏发山庄第五幢之0101室、0103室暂作为物业管理公司办公用房，因当年朝达房产公司将物业服务用房用作职工宿舍，故若拍卖涉案房产，就没必要的物业办公用房，为此安徽省高级人民法院才作了裁定，但朝达房产公司在物业公司终止物业服务的同时，为骏发山庄的调配并由物业公司移交了物业服务用房，移交的物业用房足以满足骏发山庄物业管理的需要，以移交物业服务用房置换为暂时用作物业公司办公之用的涉案房产，该做法符合涉案房产的登记属性。三、涉案房产的登记性质是住宅，不是物业服务用房。第一，涉案房产不是业主共有的物业服务用房。据《计算面积成果表》记载，涉案房产的功能是“住宅”，并非业主的共有部分，其建筑面积并未向全体业主分摊，登记的权属人为朝达房产公司，因此，骏发山庄第三届业委会无权主张涉案房产的所有权。第二，朝达房产公司为骏发山庄配置的物业管理用房符合法律规定。骏发山庄初始登记时间为1998年6月17日，朝达房产公司为骏发山庄配置的物业服务用房共461.92平方米，符合当时施行的《广东省物业管理条例》第三十四条和《珠海市住宅小区物业管理条例》第十一条的规定，也符合其后施行的《中华人民共和国物业管理条例》第三十条、《广东省物业管理条例》第三十八条、《珠海市物业管理条例》第四十三条的规定，甚至超过了《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》规定的最高不超过300平方米的标准。第三，物业管理用房已向骏发山庄第三届业委会移交。双方于2014年8月10日签订的《物业用房情况说明》记载，物业公司向业委会移交了物业用房461.92平方米。骏发山庄第三届业委会向原审法院起诉请求：一、朝达房产公司停止对珠海市骏发山庄物业管理办公用房x栋xxxx房和x栋xxxx房的侵权行为，即对该两套房产的处分行为；二、朝达房产公司停止对珠海市骏发山庄物业管理办公用房x栋xxxx房和x栋xxxx房的不当占用行为，将该两套房产返还给珠海市香洲区骏发山庄的业主。原审法院认定事实：骏发山庄由朝达房产公司开发建设，其中x栋（现门牌号为××栋）于1998年6月17日取得初始登记，xxxx房和xxxx房目前登记在朝达房产公司名下，产权性质为住宅。朝达房产公司由香港朝达投资有限公司（以下简称朝达投资公司）于1992年出资设立，工商登记显示为在营企业。原中国银行安徽省信托咨询公司（以下简称中行安徽信托）分别于1993年4月1日、1994年7月12日、1994年11月28日、1995×年1月9日与朝达房产公司签订贷款合同，中行安徽信托按合同约定履行了贷款义务，合计贷款美元870万元给朝达房产公司。上述贷款期限届满后，朝达房产公司仅偿还部分借款本息合计227922.65元，其余贷款本息未能偿还。1997年，根据国务院国发[1995]11号文件精神和中国人民银行银复[1996]141号“关于中国银行与所属信托公司脱钩方案的批复”的规定，中行安徽信托被撤销，其债权债务以及一切权利义务全部由中国银行安徽省分行（以下简称中行安徽分行）承接。截至2000年3月31日，朝达房产公司欠付中行安徽分行贷款本金美元8953930.57元和利息美元2843619.5元。2001年8月30日，中行安徽分行根据国务院和中国人民银行、财政部有关文件的规定，与中国东方资产管理公司合肥办事处（以下简称东方资产合肥办）签订债权转让协议，将其上述对朝达房产公司的债权转让给东方资产合肥办。双方于同日共同向朝达房产公司发出《债权转让通知》，朝达房产公司于同年9月10日在该通知上签字盖章确认。东方资产合肥办分别于2002年4月19日、2004年3月31日在《安徽日报》刊登债权催收公告，要求朝达房产公司履行还款义务。后朝达房产公司未足额履行还款义务，东方资产合肥办向安徽省高级人民法院提起诉讼，案号为（2004）皖民二初字第11号，该院后作出民事判决，判决朝达房产公司偿还相应贷款本息。上述判决发生法律效力后，朝达房产公司未按判决履行，东方资产合肥办申请执行，案号为（2005）皖执字第7-12号，安徽省高级人民法院因此查封朝达房产公司名下的骏发山庄部分房产。2005年8月25日，朝达房产公司向安徽省高级人民法院提交《关于申请物业管理公司用房的报告》，载明：朝达物业公司成立于1997年，工商登记地址为0103房，朝达房产公司名下的房产及物业公司办公用房均已被安徽省高级人民法院查封，如果处置物业公司办公用房，将引起小区业主不满及诸多法律问题，故申请将0101房、0103房暂作为物业公司办公用房。安徽省高级人民法院于2005年10月10日作出（2005）皖执字第7-12号民事裁定书，认为骏发山庄小区建筑面积达12万平方米，应留有必要的物业管理办公用房，裁定0101房和0103房不作拍卖，留作骏发山庄物业管理办公用房。骏发山庄之前的物业服务企业为朝达物业公司，其股东为朝达投资公司。朝达物业公司于2014年6月13日向骏发业委会发出《关于终止物业管理合同的通知》，指出朝达物业公司无法继续经营，已于2014年4月1日停业，终止与骏发业委会签订的物业服务合同，要求尽快选聘新的物业公司。朝达物业公司于同年8月10日与骏发业委会办理骏发山庄资料、房屋及公共设施交接手续。其中，交接的物业用房面积合计461.92平方米，朝达物业公司与骏发业委会在相应的《一层平面》设计图纸和《物业用房情况说明》盖章确认，物业用房数量及建筑面积具体如下：图中①位置共4间，计193.36平方米；图中②位置共4间，计107.8平方米；图中③位置共2间，座落于第X、××栋，计96.76平方米；图中④位置共2间，座落于第X、××栋，计64平方米。以上除图中④位置的物业用房为发电机房外，其他位置的物业用房均设计有值班室、卫生间等房间，属独立成套装修房屋，具备水、电使用功能。朝达房产公司陈述上述移交的物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房，除设施设备以外的其他区域均为办公用房，之前之所以向安徽省高级人民法院申请将XXXX房、XXXX房暂作为物业公司办公用房是因为朝达物业公司在XXXX房和XXXX房办公，有一部分物业服务用房作为员工宿舍，XXXX房和XXXX房若被拍卖将导致朝达物业公司没有地方办公。骏发山庄第三届业委会系骏发山庄业主大会成立的第三届业主委员会，于2015年12月21日成立，住所地为骏发山庄X××房。XXX房至今由朝达房产公司占有使用，0103房原由朝达房产公司占有使用，后被骏发山庄第三届业委会更换门锁，现由骏发山庄第三届业委会实际占有使用。朝达房产公司于2015年将XXX房转让给珠海市泰桦房地产有限公司，双方已经办理缴纳税费手续，骏发山庄第三届业委会发现该情形后，以XXX房和XXX房为骏发山庄物业管理用房，为防止朝达房产公司出售为由，向珠海市不动产登记中心申请异议登记，该中心于2015年12月14日办理了上述异议登记。骏发山庄业主大会于2015年12月22日投票表决同意授权骏发山庄第三届业委会提起本案诉讼。原审法院认为，朝达房产公司系0101房和0103房登记的所有权人，（2005）皖执字第7-12号民事裁定系根据朝达房产公司申请作出，而朝达房产公司申请的内容系将0101房、0103房暂作为其关联公司朝达物业公司的办公用房，因此，（2005）皖执字第7-12号民事裁定解决的问题是该案执行过程中是否拍卖0101房和0103房和是否留作朝达物业公司物业管理办公用房的具体事项，并非安徽省高级人民法院将0101房和0103房确权为骏发山庄业主共有的物业管理用房。根据《广东省物业管理条例》第三十八条“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。”和《珠海市物业管理条例》第四十三条“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层”的规定，结合骏发山庄业委会与朝达物业公司有关骏发山庄资料、房屋及公共设施移交情况，朝达物业公司已经移交《一层平面》设计图纸所载明的朝达房产公司建设的物业服务用房，移交的物业服务用房的面积和功能不低于上述有关物业服务用房的最低面积和功能的标准的规定，原审法院确认朝达房产公司已按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。结合前述认定和房产登记情况，骏发山庄第三届业委会主张朝达房产公司擅自占用、处分业主共有部分，请求朝达房产公司停止侵权，理据不充分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条、第七十条、第七十三条、《物业管理条例》第二十七条、第三十条、第三十八条、第三十九条、《广东省物业管理条例》第三十八条、《珠海市物业管理条例》第四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，原审法院判决：驳回骏发山庄第三届业委会的诉讼请求。一审案件受理费200元，由骏发山庄第三届业委会负担。二审中，骏发山庄第三届业委会提交了证据：业主委员会变更备案确认书和《〈广东省物业管理条例〉权威解读》；朝达房产公司未提供新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是涉案房产所有权的归属问题。第一，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉案房产登记在朝达房产公司名下，产权性质为住宅。因此，朝达房产公司对涉案房产享有法律规定的所有权。第二，朝达房产公司于2005年8月25日向安徽省高级人民法院提交的《关于申请物业管理公司用房的报告》中称涉案房产为物业公司办公用房，并以“处置物业管理公司办公用房将引起小区七百多业主的不满及诸多法律问题”为由，申请将涉案房产“暂作为物业管理公司办公用房”，是基于当时涉案房产的使用情况，朝达公司在报告中已言明涉案房产是“暂”作为物业管理公司办公用房，并未向安徽省高级人民法院或者小区业主承诺将涉案房产作为物业服务用房。而安徽省高级人民法院（2005）皖执字第7-12号民事裁定是在确认涉案房产登记在“查封的被执行人（朝达房产公司）名下”的基础上，裁定将涉案房产作为骏发山庄小区“物业管理办公用房”，不作拍卖的。因此，骏发山庄第三届业委会上诉主张安徽省高级人民法院裁定可以产生变更涉案房产所有权的效力，没有事实根据，本院不予采纳。第三，原审法院在查明本案事实的基础上，适用《广东省物业管理条例》第三十八条和《珠海市物业管理条例》第四十三条的规定，认定朝达房产公司配置了必要的物业服务用房，并无不妥。骏发山庄第三届业委会上诉主张按照“珠海市的惯例”，朝达房产公司配置的物业服务用房面积不达标，没有提供证据予以证明，本院对此不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长　　李烈斌审判员　　廖世娟审判员　　朱　玮二〇一七年六月二十一日书记员　　许婷婷来自