（2016）陕0203民初480号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-01
案件名称
肖红丽诉刘明房屋租凭合同纠纷一案一审民事判决书
法院
铜川市印台区人民法院
所属地区
铜川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖红丽,刘明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百二十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条，第十条，第十八条
全文
铜川市印台区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0203民初480号原告肖红丽，女。委托代理人尚斐，陕西秦人律师事务所律师。被告刘明，男。委托代理人杜菊莲，女。原告肖红丽诉被告刘明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告肖红丽及其委托代理人尚斐、被告刘明委托代理人杜菊莲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年5月18日签订《商铺出租合同书》，双方约定被告将红土镇文化广场A区10101号商铺出租给原告使用，租期3年，自2015年5月18日起至2018年5月18日。原告依照合同约定交纳租金后，使用该商铺作为其开办的花蕾托管中心的营业场所。2016年4月，原告突然接到红土镇文化广场售楼部的通知，限原告四月十五日搬离房屋，否则就停水停电。接到通知后，原告及时与被告联系，将情况告知被告，被告也承诺来解决此事，但2016年5月11日，被告突然通知原告，事情无法解决了，让原告找房子搬离。被告的违约行为导致原告产生了重大损失。现原告诉至法院，请求：1、判令终止原、被告签订的商铺出租合同书；2、判令被告赔偿原告违约金12300元、装修损失19200元、营业损失8925元、搬家费用1200元，合计41625元；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告提交的证据有：1、商铺出租合同书一份、铜川市印台区红土镇花蕾托管中心营业执照一份、托管机构餐饮服务许可证一份，证明原告承租被告的房屋用于开办托管中心，被告存在违约的情况在合同中已有约定；2、红土镇文化广场作出的通知一份、录音资料一份，证明2016年4月10日，被告通知原告搬离房屋，而且在收到通知后房屋就被停水、停电，后被告正式通知原告腾房；3、孟联合作出的证明一份、魏宝林书写的领条一份、铜川市印台区红土镇三学装饰材料行作出的收款收据一份、王军成书写的领条一份、销货清单一份、证明原告租赁房屋后安装暖气及人工花费、厨房装修花费、装修吊顶、扣板、隔断费，粉刷墙面花费、购买装修材料花费等装修花费；4、证明一份、领条一份，证明原告为搬家导致产生的搬家费用及移空调产生的费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告于2015年5月18日才将第一批房租交给被告，被告现在同意解除双方的合同，由于开发商作为卖方与作为买方的被告产生纠纷达一年之久，且对房屋停水停电问题，被告一直在与开发商协商解决，对此，原告一直知情。停水停电的问题并非被告造成，且被告早就告知原告解除合同并搬离房屋，原告一直不搬离；2、不同意原告的第二、三项诉讼请求，双方于2015年5月18日签订合同，原告将所租房屋用作托管，但开发商各种问题出现，原告也担心出问题，被告找开发商协商，但原告逃避责任不予处理。期间，被告一直没有违约行为，原告一直未交租金至腾出房屋。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：1、对原、被告签订的商铺出租合同书表示无异议，对营业执照、餐饮服务许可证表示不清楚；2、对原告提供的第二组证据表示无异议；3、对原告提交的第三组证据表示原告装修花费与被告无关；4、对原告提交的第四组证据表示不承担该部分费用。被告提交的证据有：1、图片一张，证明房屋质量存在问题，被告于2015年8月通知原告房屋不能使用；2、铜川市城乡建设开发投资公司驻红土售楼部做出的通知一份，证明被告与该公司因买卖房屋产生纠纷，故该公司停水停电，且该份通知系原告从墙上撕下交给被告，因此原告对房屋产生问题的情况已知情，合同已经由定期变为不定期；3、证人薛源证言及证明一份、退房申请书一份，证明被告与开发商存在纠纷，被告一直与开发商进行协商解决纠纷。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1、对被告提交的第一、二组证据真实性无异议，但对证明目的有异议；2、对被告提交的第三、四组证据，认为薛源所陈述的属实，但是退房申请书与本案无关。经审理查明，2015年5月18日，原告与被告签订《商铺出租合同书》，合同约定：被告将位于红土镇文化广场A区10101商铺出租给原告，合同期限为2015年5月18日至2018年5月18日，第一年租金为11000元，第一批房租于2015年5月18日付清，第二年、第三年租金为每年15000元，分别于2016年5月18日、2017年5月18日付清。同时，合同约定：若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告负责赔偿总租金的30%作为违约金赔偿给原告；若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，给原告带来不便，则房屋装修材料及工费和不能正常营业的一切损失均由被告承担。另查明，原告所租房屋系被告以分期付款的方式从铜川市城乡建设开发投资公司处购买，2015年7月，被告与该公司因房屋出现墙面瓷砖脱落等工程质量问题产生纠纷。2015年8月6日，铜川市城乡建设开发投资公司驻红土售楼部发出通知，通知载明：“根据《商品房购房合同》的约定，被告及其妻2015年1月13日应交付的第二批购房款140000元至今尚未交付，于2015年8月7日前交付房款，若不交付，我公司予以该房屋停水、停电处理。”又查明，原告所租被告房屋用于开办名为“花蕾托管中心”。被告与铜川市城乡建设开发投资公司发生纠纷后，因铜川市城乡建设开发投资公司停电停水，被告方于2015年7月至2016年4月多次向原告告知，其所租房屋存在纠纷，原告需另行租赁房屋。2016年4月10日，被告通知原告搬离房屋，双方合同解除。2016年7月25日，原告将房屋腾出，未向被告办理交接手续。本案在审理过程中，本院工作人员于2016年11月15日对本案所涉房屋进行了现场勘查，2016年11月18日，原告申请对其就所租房屋装修的残值损失进行鉴定，后原告未在规定的期限内缴纳鉴定费用，鉴定程序终结。后经本院征求双方当事人意见，双方一致同意由被告对装饰装修物继续利用。上述事实，有商铺出租合同书、谈话笔录、庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，原、被告签订的合同，系双方的真实意思表示，合同合法有效。因被告与铜川市城乡建设开发投资公司就房屋质量问题产生纠纷，导致原、被告的房屋租赁合同不能正常履行，被告已构成违约。本案在审理过程中，双方均同意解除合同，因此，原告所诉要求解除合同及由被告承担违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。违约金的具体数额应扣除原告实际使用房屋期限后予以计算。原告所诉装修损失，因原告申请对装修残值损失进行鉴定，但其并未在指定期限内缴纳鉴定费用，导致鉴定程序终结，应承担相应举证不能的法律后果，本案在审理过程中双方当事人就装饰装修部分达成一致意见，装饰装修物归被告所有，本院对此予以确认。原告在双方商定解除合同及搬出房屋后未与被告商定及履行交房手续，应承担房屋占用费用，具体数额根据本案实际情况予以确定。原告所诉营业损失、搬家费用，因被告不认可且不符合法律规定，本院依法不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款、第十条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告肖红丽与被告刘明签订的《商铺出租合同书》。二、被告刘明赔偿原告肖红丽违约金9000元，原告肖红丽支付被告刘明房屋占用费3750元。三、原告在所租房屋的装饰装修物归被告所有。四、驳回原告肖红丽的其他诉讼请求。上述款项于本判决书生效之日起30日内赔偿支付完毕。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和民事讼诉法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费905元，由原告肖红丽承担305元，由被告刘明承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审 判 长 杨 军审 判 员 崔圆圆人民陪审员 杨彦妮二〇一七年六月二十一日书 记 员 党蓓琳 关注公众号“”