（2017）川0903民初1328号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-08-22
案件名称
四川中诚物业管理有限公司诉李元合物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
遂宁市船山区人民法院
所属地区
遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川中诚物业管理有限公司,李元合
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0903民初1328号原告：四川中诚物业管理有限公司，住所地成都市武侯区红牌楼北街1号。法定代表人：刘月英，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：任强，四川诸葛律师事务所律师。被告：李元合，男，汉族，生于1980年9月12日。委托诉讼代理人（特别授权）：段小琼，系李元合之妻，住四川省遂宁市滨江之上*栋20-3。原告四川中诚物业管理有限公司（以下简称中诚公司）与被告李元合物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李元合支付原告中诚公司1843元及违约金1327元，共计3170元；2.判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告与原告中诚公司于2011年7月10日签订遂宁市滨江之上小区《前期物业管理服务协议》，约定由原告中诚公司管理被告购买的位于滨江之上××××房屋，收费标准为每平方米0.8元，电梯运行能耗费每月30元。2014年7月25日签订《滨江之上物业服务合同》，收费标准为每月每平方米1.1元。原告按照合同约定提供了物业服务，被告却把与本案无关的问题强加于原告，违背了《物业服务合同》的约定，拖欠2015年7月1日至2016年10月31日的物业费1843元至今，经原告催收未果。被告李元合辩称，未缴纳物业管理费属实，被告与原告签订了前期物业管理服务协议无异议。但原告在物业管理过程中有偷电行为，偷电之后没有对被告进行补偿。业委会与原告签订的物业合同与被告无关，被告没有与物业公司签订合同，自然无须缴费。对于原告主张的违约金，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：被告系滨江之上业主，其物业位于滨江之上××××，面积为104.74平方米。2011年被告作为业主与原告中诚公司签订了《滨江之上前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，并就收费标准等进行了约定。2014年7月14日，遂宁市住房保障和房屋管理局出具业主委员会备案登记证明，证明滨江之上小区业委会于2014年6月4日经审查符合成立条件，予以备案。同日，该局出具遂住房函[2014]27号文件，载明滨江之上小区业委会程序合法，同意行使权利和义务。2014年7月25日，滨江之上业委会与原告中诚公司签订了《滨江之上物业服务合同》，约定由原告对滨江之上小区进行物业管理，收费标准为3层以上（含3层）住宅1.1元/平方米执行（其中服务费0.8元/月/平方米，能耗费30元/户）。同时，约定了服务时间为三年。双方在违约责任一项约定业主或物业使用人违反合同约定未按时足额缴纳物业费，按每日千分之二的标准向原告支付违约金。被告李元合未缴纳2015年7月1日至2016年10月31日的物业管理服务费。以上原、被告双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，被告李元合系滨江之上业主，原告中诚公司提供了相关证据证明滨江之上业委会成立程序合法，被告李元合未提供证据证明该业委会成立程序不合法，仅以业委会无权代表其签订合同为由提出抗辩，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，滨江之上业委会有权代表被告李元合与原告中诚公司签订物业服务合同，本院予以确认。该合同内容合法、有效。原告中诚公司实际按照合同约定提供了物业服务，被告李元合应当按照合同约定支付物业管理服务费，其虽以原告中诚公司有偷电行为提出抗辩，但未提供证据对原告中诚公司有上述行为予以证实。同时，原告中诚公司有服务质量差、消极服务以及其他损害业主权利的行为，被告可以按照合同约定主张由原告中诚公司承担相应的责任，其不能作为不履行合同义务的正当理由，对原告要求被告支付2015年7月1日至2016年10月31日的物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告应当缴纳的物业费计算为1.1元/平方米×104.74平方米×16月=1843元。对于原告主张的违约金，被告虽辩称不予认可，但双方在合同中有明确约定，被告拒不缴纳物业管理费的行为也客观上会对原告造成损失，同时，双方约定的违约金的计算方式过高，本院根据本案具体案情对违约金酌情按照欠付物业费的20%即1843元×20%=368.6元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告李元合于本判决生效后五日内支付原告四川中诚物业管理有限公司2015年7月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费1843元；二、被告李元合于本判决生效后五日内支付原告四川中诚物业管理有限公司未及时支付物业费的违约金368.6元；三、驳回原告四川中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由李元合负担。本判决为终审判决。审判员 石泉二〇一七年六月二十一日书记员 张萍 来自