（2017）川1825民初333号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-17
案件名称
天全县阳光物业管理有限公司与胡小群、杨本康物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
天全县人民法院
所属地区
天全县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天全县阳光物业管理有限公司,胡小群,杨本康
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款
全文
四川省天全县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1825民初333号原告天全县阳光物业管理有限公司，地址：天全县向阳大道。法定代表人张卓华，公司董事长。委托代理人彭娜，公司经理，女，汉族，生于1985年4月8日，住天全县。被告胡小群，女，汉族，生于1979年4月14日，住重庆市江北区。委托代理人何建军，系被告胡小群之兄，汉族，生于1968年7月21日，住四川省天全县。被告杨本康，男，汉族，生于1970年11月18日，住四川省天全县。委托代理人杨本江，系被告杨本江之弟，汉族，生于1972年1月17日，住四川省天全县。原告天全县阳光物业管理有限公司诉被告胡小群、杨本康物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告胡小群申请追加杨本康为本案被告参加诉讼，本院经审查依法追加杨本康作为本案共同被告参加诉讼。并于2017年5月10日依法由审判员牛燕军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭娜、被告胡小群的委托代理人何建军、被告杨本康的委托代理人杨本江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告在2015年7月前在天全县向阳大道文兴路康城品尚“西湖大院”小区购买商铺。按照原告与小区业主委员会于2015年7月1日签订的《西湖大院物业管理委托合同书》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了义务。被告自2015年7月1日至2016年6月30日一直未交物业服务费（商铺平方米2元，住房每平方米1.2元）。经工作人员多次催促未果。为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求法院判决被告立即支付2015年7月1日起至2016年6月30日的物业服务费2305元（96.02平方米×2元×12个月）；并承担本案诉讼费用。原告提供的证据为：《物业管理委托合同书》、《物业管理细则及补充协议》；《商品房买卖合同》；《物业管理费通知单》、《送达确认单》。被告胡小群辩称：自己已将铺面出租给杨本康，根据租赁合同物业费应该由杨本康缴纳。其提供的证据为：疏通机的购买票据、修理卷帘门的票据、《房屋租赁合同》。被告杨本康辩称：原告收取物业费没有业主签名的授权书或合约，违反《物权法》中业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或其他管理者进行管理的规定。不认识新来的物业方，也未接到任何更换物业的通知，以前的物业费是1元/平米，现在的2元/平米是原告私自提高，并未和业主商榷，且原告未尽到管理和服务责任。2015年7月9日，小区下水主管道堵塞导致被告铺面下水道出现堵塞，物管方不管不问，被告只好自己联系疏通，花费上千元。2016年8月，被告使用的铺面卷帘门被风吹掉，物业方不处理，是自己出钱维修的。被告商铺门口有一根监控的柱子，因受损生锈存在安全隐患，被告多次找到物管方他们置之不理，后来倒下后也未及时处理，一直横卧在被告门口好几天，严重影响其正常营业。在物业费未协商好的情况下，原告强行对自己店铺断电，导致被告停业两天。综上所述，原告不仅没有尽到应有的义务，还因其服务不周给被告造成损失。请求法院判决驳回原告的诉讼请求，并承担被告损失。同意胡小群的意见由自己承担物业费用。其提供的证据为：疏通机的购买票据、修理卷帘门的票据、《房屋租赁合同》。经审理查明：原告是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。被告胡小群系天全县“西湖大院”的商铺业主。2015年7月1日，原告被公开选聘为该小区的物业服务方，并与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》及《物业管理细则及补充协议》，约定将该小区物业（住宅、商铺）委托原告进行管理。合同对管理事项、管理期限、双方的权利与义务、管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。委托管理期限为1年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，本合同期满，天全县西湖大院物业管理委员会没有将续聘或解聘被告的意见通知被告，且没有选聘新的物业管理企业，被告继续管理的，视为此合同自动延续。物业管理费用为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元，按年（季度、月）向业主或物业使用人收取。违约责任为：原告未能达到合同约定的管理目标，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，应给予经济赔偿等。合同签订后，原告即进驻该小区进行物业管理和服务。2014年3月20日，被告胡小群将其所购商铺出租给被告杨本康使用，并签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限从2014年6月1日至2020年5月31日；租赁期间所发生的水、电、气、电话、物管费、有线电视费等一切费用均由杨本康承担……。因二被告未向原告缴纳2015年7月1日起至2016年6月30日的物业服务费2304.5元（96.02平方米×2元×12个月），原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。以上事实，有《物业管理委托合同书》、《物业管理细则及补充协议》、《商品房买卖合同》、《物业管理费通知单》、《送达确认单》、《房屋租赁合同》及双方的陈述证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告与天全县“西湖大院”小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》及《物业管理细则及补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，是有效合同。被告作为该小区业主，依法受该合同约束。原告从2015年7月1日起为小区提供物业管理服务，被告也实际接受了原告的物业管理服务，故被告应按合同约定向原告支付物业服务费。物业费的标准按合同约定的房屋建筑面积每平方米每月2元计算。因胡小群已将其商铺出租给杨本康使用，并约定由杨本康承担物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的相关规定，应由被告杨本康支付物业服务费，被告胡小群承担连带清偿责任。对于被告杨本康主张的维修下水道及卷帘门的问题，因系涉及是否属于物业服务责任范围及责任大小的个案问题，应单独另案主张权利。也可通过双方进行沟通或向业主委员会反映协调等方式予以处理，如果原告确未尽到物业服务合同义务或在物业服务活动中存在瑕疵，可依据物业服务合同“限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，应给予经济赔偿”的约定追究原告方责任，但不能成为被告拒交物业服务费的理由。否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。故对原告请求被告交纳物业服务费的请求，本院予以支持。庭审中，因双方各持己见，致本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、由被告杨本康于本判决生效后十日内支付原告天全县阳光物业管理有限公司2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费2304.5元；二、由被告胡小群对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨本康承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 牛燕军二〇一七年六月二十一日书记员 苏宝淋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人、或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 更多数据：