（2017）湘0407民初435号

裁判日期: 2017-06-21

公开日期: 2017-07-26

案件名称

原告罗某某与被告衡阳共创商业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

衡阳市石鼓区人民法院

所属地区

衡阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗某某,衡阳共创商业管理有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零八条，第二百二十六条

全文

{C} 湖南省衡阳市石鼓区人民法院民事判决书（2017）湘0407民初435号原告：罗某某。被告：衡阳共创商业管理有限责任公司。法定代表人：李彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄玉琴，湖南溥天律师事务所律师。原告罗某某与被告衡阳共创商业管理有限责任公司（以下简称共创商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗某某，被告共创商业公司委托诉讼代理人黄玉琴等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年4月至2017年12月租金（至2017年6月共90285元，2017年7月至12月共36114元）；2、判决原告与被告2016年1月25日签订的租赁合同到期后5天内恢复原告蒸湘北路58号“共创家世界”二期104室铺面内左右间隔墙体，按原告商品房买卖合同平面图面积归还给原告；3、判决被告为原告购置的104号商铺办理国家电网公司一户一表、自来水水表到户的安装，并承担一切费用；4、判决被告支付违约金及利息（从2016年3月20日起按银行同期贷款利率计算）给原告；5、判决本案诉讼费、执行费由被告承担。事实和理由：2010年11月4日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，房屋出卖人承诺给买受人商铺安装电力、自来水一户一表。原告所有的104号商铺内两侧有墙体，属于独立门面。2016年1月25日原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于蒸湘北路58号“共创家世界”二期104号铺面，面积为53.39平方米，租期为2016年1月1日到2017年12月31日，每月租金6019元。合同约定租赁期间，被告未按约定支付租金，属违约。原告认为双方签订的合同有效，但被告拖欠租金行为，损害了原告合法权益，原告为此诉至法院。被告共创商业公司辩称：1、对欠原告2017年7月1日之前的租金没有异议，2017年7月以后的租金有异议，因该部分租金没有发生；2、原、被告的合同是格式条款，具体是否有墙不清楚。原告要求隔墙将导致商铺的价值无法实现，合同根本不能履行，被告也无法履行；3、原告要求办理独立水电表到户没有依据。因商铺买卖合同与本案是不同的法律关系；4、本案是租赁合同关系，租金分段收取，原告请求利息没有依据。违约金应分段计算；5、诉讼费由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院根据采信的证据，经审理查明：原告系位于衡阳市石鼓区蒸湘北路74号“世纪星城”AB栋104号门面的所有权人。2016年1月25日，原告与被告签订一份衡阳“共创家世界”商铺租赁合同，合同约定：原告将位于衡阳市蒸湘北路58号“共创家世界”二期内所购置的1-104号商铺租赁给被告，面积为53.39平方米。租期为2016年1月1日到2017年12月31日，每月租金6019元。租金按季支付，每季度提前10天一次性支付下季度租金。被告未按约定时间支付租金，原告有权收回商铺或同意被告按银行同期贷款利率支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年5月12日、10月10日、10月12日，被告通过银行转账支付原告2016年度1月、2月、3月份租金。之后，被告再未支付原告租金，为此，原告诉至本院。诉讼中，被告自认无法按时支付第三季度租金。本案争议焦点：1、原告要求合同到期后对所租门面间隔墙体进行恢复及水电表独立安装到户是否有事实和法律依据；2、原告要求支付2017年7月至合同履行期内的租金是否有事实和法律依据；3、本案违约金和利息是否能并用。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。本案中，原告依约将租赁物交付给被告，被告应按约定支付租金，但被告至今未将所欠租金支付给原告，被告的行为明显违反了合同约定，系违约行为，原告作为守约方，要求被告按合同约定继续履行支付2016年4月至2017年6月的租金90285元及支付违约金义务，符合法律规定，本院予以支持。2017年年度第三季度租金，被告明确无法依合同约定支付，被告的行为系预期违约行为，故原告要求被告继续履行给付第三度租金及违约金符合法律规定，本院亦予支持。2017年10月起的租金尚未发生且被告是否未支付具有不确定性，原告可待实际发生后另行主张权利。合同到期后，双方权利义务终止，被告是否会恢复原告蒸湘北路58号“共创家世界”二期104室铺面内左右间隔墙体，并按原告商品房买卖合同平面图面积归还给原告，具有不确定性，原告对不确定的事实主张权利，无事实依据，不予支持，原告可待实际发生后再另行主张权利。原告请求被告为其购置的104号商铺办理国家电网公司一户一表、自来水水表到户的安装请求，因该请求与本案不是同一法律关系，原告可另行主张权利。依我国《合同法》对违约金的规定，违约金兼具补偿和惩罚双重性质，当违约金低于造成实际损失时，违约金属赔偿性质，当违约金高于造成实际损失时，超出实际损失部分，违约金属惩罚性质。换而言之，违约金与赔偿损失不能同时适用即原告不能同时要求被告支付违约金和利息损失。依合同“被告未按约定时间支付租金，原告有权收回商铺或同意被告按银行同期贷款利率支付违约金”的约定，原告选择要求被告按银行同期贷款利率支付违约金符合合同约定，本院予以支持。因租金系分期支付，违约金应分段计算即以18057元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分别从2016年3月21日、6月20日、9月20日、12月21日和2017年3月21日、6月20日开始起算至清偿完毕日止。综上，据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告衡阳共创商业管理有限责任公司应于本判决生效之日起10日内给付原告罗某某2016年4月1日至2017年9月30日所欠商铺租金108342元；二、被告衡阳共创商业管理有限责任公司应于本判决生效之日起10日内支付原告罗某某违约金（以18057元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分别从2016年3月21日、6月20日、9月20日、12月21日和2017年3月21日、6月20日开始起算至清偿完毕日止）；三、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2457元，由原告罗某某负担400元，被告衡阳共创商业管理有限责任公司负担2057元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级法院。审　判　长　　龙　捷人民陪审员　　谢春平人民陪审员　　周冬云二〇一七年六月二十一日书　记　员　　周　奕校对责任人：龙捷打印责任人：周奕附本判决所适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”