（2016）苏0981民初7013号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-07-15
案件名称
陈响根与陈晓东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东台市人民法院
所属地区
东台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈响根,陈晓东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初7013号原告:陈响根,男,1963年4月29日出生,汉族，居民，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：姚树彦，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金华，江苏圣典律师事务所律师。被告:陈晓东,男，1970年6月22日出生,汉族，居民，住东台市。原告陈响根与被告陈晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告陈响根的委托诉讼代理人陈金华到庭参加诉讼，被告陈晓东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈响根提出诉讼请求：判令被告陈晓东赔偿原告陈响根违约损失551781元（2016年10月11日至2018年10月10日，按陈响根与陈晓东签订租赁合同租金标准计算，应给付租金2300000元；按陈响根与张祥圣签订租赁合同租金标准计算，应给付租金1748219元。陈响根主张的损失为两者之间的差额）。事实与理由：2012年9月29日，原、被告签订《租赁合同》（以下简称《租赁合同》Ａ），合同约定陈响根将其名下位于东台市鼓楼步行街2号商铺出租给陈晓东，租期6年，前三年租金90万元/年，后三年租金100万元/年。后陈响根依约履行义务。2014年9月2日，陈晓东向陈响根出具《承诺书》，承诺自2014年9月1日起，在原合同基础上租金增加15万元/年。2016年9月18日，陈晓东怠于履行2016年10月11日至2017年10月10日房屋租金115万元，陈响根向陈晓东发出通知，要求于2016年9月26日前交付租金，否则双方的租赁合同于2016年9月27日零时终止。2016年9月28日，陈晓东将上述商铺腾空并交陈响根。2016年9月29日，陈响根将上述商铺以90万元/年的价格出租给案外人张祥圣，租期5年。原告陈响根认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行，陈晓东的行为已构成严重违约，导致陈响根租金损失551781元。故陈响根诉至法院，提出如前诉讼请求。陈晓东未应诉、答辩。陈响根为证明其主张向本院提供以下证据：《租赁合同》Ａ、陈响根出具的《承诺书》，陈响根与张祥圣签订的《租赁合同》(以下简称《租赁合同》Ｂ)、律师函及未拆封邮寄退信、房屋产权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，陈响根（甲方）与陈晓东（乙方）签订《租赁合同》Ａ，合同约定：陈响根将其名下位于东台市鼓楼步行街2号商铺（建筑面积776.67平方米）出租给陈晓东；租期6年，从2012年10月11日起至2018年10月10日止；第三条规定，承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、……4、乙方拖欠租金累计达15天的，且按合同第四条承担违约金；第四条规定，租金及交纳方式：1、2012年10月11日起至2015年10月10日止年租金为90万元整。2015年10月11日起至2018年10月10日止年租金为100万元整。2、本条约定的租金为不含租赁税租金。租金缴纳原则为先付租金后用房。租金于每年到期前，提前壹个月一次性缴纳下年度租金。……5、乙方必须按照约定期限向甲方缴纳租金，如逾期甲方有权要求乙方每天按拖欠租金的总金额加付逾期1%的滞纳金。若逾期15天，甲方有权终止合同，采取断电关门等手段将乙方强制搬出。第八条约定了违约金和违约责任。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，向乙方支付当年租金两倍的违约金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租他人，视为乙方违约，向甲方支付当年租金两倍的违约金。2014年9月2日，陈晓东向陈响根出具《承诺书》，载明：1、本人与陈响根2012年9月29日签订的租赁合同继续履行；2、自2014年9月1日起，本人自愿在原租赁合同约定的基础上，每年增加租金15万元，保证在约定的期限内一并缴纳。其中自2014年9月1日至2015年10月10日相应增加租金166348元，自签订本承诺书时给付。2016年9月19日，陈响根委托律师向陈晓东发出律师函一份，函告陈晓东于2016年9月26日前支付租金115万元及滞纳金。如未在2016年9月26日支付上述租金，《租赁合同》Ａ将于2016年9月27日零时终止，由此造成的直接和间接损失均应由陈晓东承担。若《租赁合同》Ａ于2016年9月27日零时终止，请陈晓东在2016年9月27日上午12时前将房屋腾空，将房屋钥匙交陈响根。否则，陈响根将采取自我救济手段，强行破门，清理陈晓东的物品，接管该房屋。由此造成的直接和间接损失应由陈晓东承担。该函件被退回，后陈响根到陈晓东租赁房屋内送达该律师函。2016年9月28日，陈响根收回上述租赁房屋。2016年9月29日，陈响根与案外人张祥圣签订《租赁合同》Ｂ，合同约定：陈响根将上述房屋租赁给张祥圣，租期5年（从2016年10月1日起，免租金期限1个月），租金90万元/年，2016年9月29日缴纳租金，2016年9月30日交付租赁房屋。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。租赁合同中，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《租赁合同》Ａ约定，陈晓东拖欠租金15天，陈响根有权终止合同并收回租赁房屋。陈晓东应于2016年9月11日前支付2016年10月11日至2017年10月10日租金，其未能按通知在2016年9月26日前支付，陈响根于2016年9月27日与陈晓东解除房屋租赁合同关系，符合双方的合同约定，系依约定解除合同。关于陈响根主张的违约损失551781元（2016年10月11日至2018年10月10日两种租金计算标准差额）的问题。本院认为，原、被告约定承租人陈晓东逾期15日支付租金，出租人陈响根享有解除合同的权利。陈响根可根据约定自行决定是否行使该权利。陈晓东逾期15日支付租金，在继续履行的情况下，陈响根可向其主张租金及适当滞纳金；陈响根也可以该违约行为符合双方的约定，要求解除与陈晓东的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据该规定，陈响根选择解除合同，终止双方租赁合同权利义务，尚未履行的合同不再履行；已履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈晓东在解除合同后未再占有案涉房屋，无义务按每年115万元/年的标准再支付2016年10月11日至2018年10月10日间的费用。且陈响根于2016年9月28日即与他人签订《租赁合同》Ｂ，将案涉房屋对外出租，约定的租金标准系其与案外承租人对自己权利和义务的处分，该租金标准的高与低与陈晓东无关。因此，《租赁合同》Ａ及《承诺书》约定的租金标准与《租赁合同》Ｂ约定的租金标准之间的差额并非陈晓东逾期付款违约造成陈响根的实际损失，故陈响根主张该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈响根要求被告陈晓东赔偿违约损失551781元的诉讼请求。案件受理费9318元，公告费700元，合计10018元，由被告陈响根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 吴海燕审 判 员 杨礼红人民陪审员 袁 琴二〇一七年六月二十一日书 记 员 姜小健 关注公众号“”