（2015）芝毓民初字第1076号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-07-27
案件名称
烟台世贸商业管理有限公司与陈隆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台世贸商业管理有限公司,陈隆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝毓民初字第1076号原告：烟台世贸商业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区解放路156号。法定代表人：陈宏伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李凯，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李浩，山东小光律师事务所律师。被告：陈隆，男，1988年2月6日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张娟，山东广宇行律师事务所律师。原告烟台世贸商业管理有限公司与被告陈隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台世贸商业管理有限公司的委托诉讼代理人李凯、李浩与被告陈隆及其委托诉讼代理人张娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金91424元、管理费74360元、水费2597.8元、电费26660元、违约金60294元，共计255335.8元。事实和理由：2013年12月12日，原、被告双方签订租赁经营合同书，约定被告租赁原告位于烟台市芝罘区解放路156号世茂广场三层E302-2号的商铺，租赁期限自2013年12月27日至2020年6月30日。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺。但被告长期拖欠租金、管理费及水电费。2015年8月31日，原告发函通知被告，解除双方签订的租赁经营合同书。被告目前仍欠原告租金91424元、管理费74360元、水费2597.8元、电费26660元，其行为构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金60294元。被告辩称，1、被告无违约行为，原告交付的商铺漏水，给被告造成严重经济损失，原告承诺以减免租金、管理费抵顶损失，但迟迟不予赔偿，被告延迟交付租金、管理费的行为系行使同时履行抗辩权；2、租赁经营合同书中多项内容均属格式条款，加重被告义务、免除原告责任，并非被告本人真实意思表示；3、被告没有任何违约情形，且合同中违约金条款明显加重了被告的责任，故被告不应向原告支付合同约定的违约金。综上所述，原告各项诉讼请求依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，本院审理查明如下：2013年12月12日，原、被告双方在签订的租赁经营合同书中约定：被告承租原告位于烟台市芝罘区解放路156号世茂广场三层E302-2号的商铺（以下简称涉案商铺），该商铺用于经营餐饮，品牌名称为风波庄；租赁期限自2013年12月27日至2020年6月30日，装修期自2013年12月27日至2014年2月28日，期间免除被告租金；被告在合同签署同时一次性支付原告保证金20000元，被告对原告有任何应付而未付的费用时，原告有权从保证金中扣减相关款项，因被告违约导致原告解除合同，保证金不返还；被告2014年3月1日至2016年2月29日期间应每月支付租金11428元、管理费8670元；被告在合同期限内自行承担涉案商铺内的水、电、燃气、通讯等公用事业费用；被告逾期不支付租金、管理费，原告有权不返还保证金，且被告应向原告支付相当于解除日所在租赁年度3个月租金及3个月管理费的总额或人民币15000元（两者取高）的违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案商铺。被告按约向原告支付了保证金20000元，并交纳了2015年1月1日前的租金，自2015年1月1日起未向原告交纳租金；被告2014年12月仅交纳了当月部分管理费3670元，2015年1月起的管理费至今未向原告交纳。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告主张被告支付截止至2015年8月31日欠付的租金91424元、管理费74360元。被告辩称，原告于2015年8月24日对涉案商铺采取停水、停电、锁门等措施，导致被告无法继续使用涉案商铺，故被告不应支付2015年8月24日至8月31日期间的租金、管理费。对被告主张的停水、停电、锁门情况，原告予以否认。针对其上述主张，被告提交证据如下：（1）被告与原告方程姓工作人员的电话录音。该录音中有如下内容：程“你能不能派个人把风波庄3楼的门开一下，看一下里面的消防设施？”、陈“不用检查了，当初你们家领导给我们锁门的时候你也没通知我们”、陈“你方你家领导把所有问题，漏水等所有问题都给我解决了以后我再给你们开门”。原告质证称，对该录音真实性不予认可，不能证明是原告给被告上锁。本院注意到，该录音中没有内容体现与被告对话的程姓女性身份情况，被告在录音中亦未明确将涉案商铺锁门者的身份，仅凭该录音无法证明被告所持原告于2015年8月24日将涉案商铺锁门的主张，本院对此不予确定。（2）被告与原告工作人员宋岩2015年8月25日、2016年3月1日的电话录音。2015年8月25日的录音中有如下内容：陈“……世茂断水断电，还把门给俺锁死了，你怎么没把小天鹅给锁死？你也好意思？你亲手把门给我锁死。”孙“我在这干，我拿你的钱，拿你的饭碗也行，我得端世茂的饭碗，人家怎么说，我们怎么做……”。2016年3月1日的录音中有如下内容：陈“8月24日晚上你去给我锁门吗？”孙“我哪知道，还8月24日”陈“就是风波庄的门是谁锁的？”孙“我哪记得是谁锁的？”、陈“当时你去没去吧，有什么说什么就行”孙“我没印象，你还能记得24号，当时有营运、有物业…，我哪记得那些东西”。原告质证称，对该证据真实性有异议，对被告主张的被录音人宋岩的身份不能确定，该证据亦不能证明被告主张的停水、停电、锁门情况。庭审中，被告未提交证据证明的被录音人宋岩系原告工作人员。被告未提交证据证明被录音人员的身份情况，亦未提交证据证明被录音人员系原告的工作人员，仅凭该两段录音本身不能证明被告所持原告于2015年8月24日将涉案商铺锁门的主张，本院对此不予确定。（3）涉案商铺现场照片3张，其中一张显示悬挂有“风波庄”牌匾的门前处被两个挂锁锁住；另两张显示一处推拉门上贴有加盖烟台市公安消防支队印章的封条，并贴有载明“今日暂停营业，给您带来的不便敬请谅解”字样的通知。原告质证称，对该证据真实性有异议，不能证明被告主张的停水、停电、锁门情况。被告提交的该组照片中，显示悬挂有“风波庄”牌匾的照片中仅有门被锁住的情况，无法体现锁门的具体时间及由谁锁门；另两张照片无法辨识拍照地点，门前所贴封条和通知亦无法体现与原告相关。故该组证据无法证明被告所持原告于2015年8月24日将涉案商铺锁门的主张，本院对此不予确定。庭审中，被告未向本院明确其实际腾出涉案商铺的具体日期。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：被告主张原告于2015年8月24日对涉案商铺采取停水、停电、锁门等措施，证据不足，本院不予采纳。关于其实际腾出涉案商铺的具体时间，被告庭审中未向本院作出说明。故对原告所持被告应向原告支付2015年8月31日前的租金、管理费的主张，本院予以采纳。根据租赁经营合同书中被告2014年3月1日至2016年2月29日期间应每月支付租金11428元、管理费8670元之约定，截止至2015年8月31日，被告应支付原告租金91424元（11428元/月×8个月）、管理费74360元（8670元/月×9个月—被告2014年12月支付的3670元）。2、原告主张被告自2014年11月14日起欠缴水费、电费，应支付2014年11月15日至2015年8月13日期间的水费2597.8元、电费26660元。为证明其上述主张，原告提交证据如下：（1）原告2014、2015年度各承租商户每月电表抄录数字及应缴费用金额明细。该证据载明：风波庄应缴电费单价为1.2元/度；2014年10月电表抄表数为1573×40，11月电表抄表数为1651×40，2014年11月用电量为3120度，应缴电费为3744元；2014年12月电表抄表数为1694×40，当月用电量为1720度，应缴电费为1892元；2015年1月电表抄表数为1788×40，当月用电量为3760度，应缴电费为4512元；2015年2月电表抄表数为1856×40，当月用电量为2720度，应缴电费为3264元；2015年3月电表抄表数为1912×40，当月用电量为2240度，应缴电费为2688元；2015年4月电表抄表数为1976×40，当月用电量为2560度，应缴电费为3072元；2015年5月电表抄表数为2028×40，当月用电量为2080度，应缴电费为2496元；2015年6月电表抄表数为2089×40，当月用电量为2440度，应缴电费为2928元；2015年7月电表抄表数为2142×40，当月用电量为2120度，应缴电费为2544元；2015年8月电表抄表数为2210×40，当月用电量为2720度，应缴电费为3264元；2015年9月电表抄表数为2231×40，当月备注为停业。上述电费总金额为26660元。（2）原告2014、2015年度各承租商户每月水表抄录数字及应缴费用金额明细。该证据载明：风波庄应缴水费单价为6.2元/吨；2014年10月水表抄表数为1624，11月水表抄表数为1705，2014年11月用水量为81吨，应缴水费为502.2元；2014年12月水表抄表数为1739，当月用水量为34吨，应缴水费为210.8元；2015年1月水表抄表数为1821，当月用水量为82吨，应缴水费为508.4元；2015年2月水表抄表数为1878，当月用水量为57吨，应缴水费为353.4元；2015年3月水表抄表数为1931，当月用水量为53吨，应缴水费为328.6元；2015年4月水表抄表数为1978，当月用水量为47吨，应缴水费为291.4元；2015年5月水表抄表数为2011，当月用水量为33吨，应缴水费为204.6元；2015年6月水表抄表数为2045，当月用水量为34吨，应缴水费为210.8元；2015年7月水表抄表数为2079，当月用水量为34吨，应缴水费为210.8；2015年8月水表抄表数为2124，当月用水量为45吨，应缴水费为279元；2015年9月水表抄表数为2138。上述水费总金额为2597.8元。被告对原告主张的水费、电费单价未提出异议，但质证称，原告每次抄录水表、电表数额时，被告雇佣的店长均在抄录表数上签字确认，原告提交的表数明细中没有被告方店长的签字，对其载明的表数不予认可。2017年5月17日，本院到涉案商铺进行现场勘查时，原、被告双方一致确认，涉案商铺内有单独的水表、电表，当日的电表读数为2238×40、水表读数为2138。庭审中，被告称无法明确其最后一次向原告缴纳水费、电费的时间；在被问及是否实际欠原告水费、电费时，亦未向本院作出明确回答。原告提交的上述证据，其中载明的涉案商铺水表、电表每月读数具有时间上的连续性，最后一期水表、电表读数与本院对涉案商铺进行现场勘查时的读数基本一致，本院对此予以确定。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：原告提交的2014、2015年度各承租商户每月水表、电表抄录数字及应缴费用金额明细，载明的涉案商铺每月水表、电表读数及应缴费用金额能够相互印证，且2015年9月最后一期读数亦与本院对涉案商铺进行现场勘查时的情况基本一致。被告对原告提交明细中载明的表数不予认可，但未提交相反证据，亦不能就其是否欠缴原告水费、电费及最后一次向原告交纳水费、电费的日期等问题向本院作出明确说明。综上，原告主张被告欠缴电费26660元、水费2597.8元，有事实依据，本院予以采纳。3、被告主张因涉案商铺4次漏水给被告造成经济损失，双方协商后原告同意赔偿被告85224元并以免收租金、管理费的方式抵顶。为证明其上述主张，被告提交证据如下：（1）补充协议一份，该协议载明：被告经营期间与2014年7月25日、11月2日、11月28日、12月4日因商铺漏水，造成经济损失共计85224元，原告同意赔偿被告漏水事故损失、扶持经营，给予被告总损失等额的免租优惠，免收被告2014年11月7日至2015年3月15日期间的租金及管理费。该协议未加盖原告公章，亦无被告本人签字。原告质证称，该证据没有任何签字即印章，不能证明被告的主张。被告提交的补充协议，其上未加盖原告公章，亦无被告本人签字，不能证明被告所持原告同意赔偿被告漏水损失85224元并以该部分损失减免被告租金、管理费的主张，本院不予确定。（2）被告与原告工作人员姜浩2015年8月27日的通话录音，该录音中有内容如下：陈“上次浩哥你给我的那个单子，世茂得赔我八万五，我怎么庭杜在那说，他又不承认了？”、陈“老张承不承认这笔钱，现在？”姜“承认，我上次在办公室听他和杜经理说来着，因为他肯定了解情况啊，然后就是说，一开始说把你这八万来块钱给你免房租”。原告与姜浩的微信聊天记录一份，该记录中有被告提交证据1的照片一张。原告质证称，对该证据真实性不予认可，被告应就姜浩的身份提交证据予以证明。庭审中，针对被录音人姜浩的身份，被告未提交证据予以证明。被告未提交证据证明姜浩系原告的工作人员，仅凭该录音、聊天记录不能证明原告同意赔偿被告漏水损失85224元，本院对此不予确定。（3）被告与原告委托诉讼代理人李凯的短信往来记录一份，该记录中有内容如下：2015年1月29日李“陈总，您提报的共54000左右漏水损失，张总费了很大周折，如果您同意，双方进款书面确认”、2015年4月3日李“陈总，今天下午两点，带营运过去核对漏水总损失”陈“可以”、2015年4月28日李“……关于赔偿的协议，律师看完尽快签署固定事实，我个人认为赔偿额度有利，可签署”李“抵扣之后，新的账单也出来了，差额部分也请考虑一并处理”陈“当初咱俩说的可是有扶持我才同意抵房租的，在当时11月已经交了我”陈“如果世茂这样扯淡，出尔反尔，你们自己看着办吧”陈“没事，可以诉我”陈“或停水停电，你们随意”李“我本意是要促成合作，双方差距太大了”。原告质证称，对该证据真实性无异议，但从短信内容来看，原、被告双方虽就被告的漏水损失问题进行了协议上，但最终没有一致，亦未形成书面协议。原告提交的短信记录，从其内容可以看出原、被告双方就被告主张的原告应支付漏水损失赔偿金问题并未达成一致意见，该证据不能证明被告所持双方协商后原告同意赔偿被告85224元的主张，本院不予确定。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：被告主张双方协商后原告同意赔偿被告房屋漏水损失85224元并以免收租金、管理费的方式抵顶，证据不足，本院不予采纳。本院认为，原、被告2013年12月12日签订的租赁经营合同书系双方当事人的真实意思表示，应予遵行。本案中，租赁经营合同书签订后，原告依约向被告交付了涉案商铺，被告向原告支付了保证金20000元并交纳了部分租金、管理费及水电费，截止至2015年8月31日共欠付原告租金91424元、管理费74360元、水费2597.8元、电费26660元的事实清楚。原告主张被告支付租金91424元、管理费74360元、水费2597.8元、电费26660元，有事实和法律依据，本院予以支持；但根据租赁经营合同书中“被告对原告有任何应付而未付的费用时，原告有权从保证金中扣减相关款项”之约定，对被告已交纳的保证金20000元应从上述被告应付款项中予以扣除。被告辩称其欠付原告租金、管理费是因为原告未向其赔偿因涉案商铺漏水造成的损失，系行使同时履行抗辩权。本院注意到，涉案租赁经营合同书中并未约定原告向被告履行损失赔偿义务系被告交纳租金、管理费的同时履行条件，亦未对被告向原告交纳租金、管理费设定其他同时履行条件。被告上述辩称观点，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告欠付原告租金、管理费及水电费的行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告主张被告支付违约金60294元，本院支持以被告实际欠付费用总金额195041.8元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率为标准自被告欠付租金之日（即2015年1月1日）计至原告起诉之日（即2015年9月1日）金额的130%共计8452元，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告陈隆于本判决生效之日起10日内支付原告烟台世贸商业管理有限公司租金、管理费、水费、电费共计175041.8元。二、限被告陈隆于本判决生效之日起10日内支付原告烟台世贸商业管理有限公司违约金8452元。三、驳回原告烟台世贸商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈隆未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5130元，由原告烟台世贸商业管理有限公司负担1444元，被告陈隆负担3686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王 斌人民陪审员 王 艳人民陪审员 任 厚 琴二〇一七年六月二十一日书 记 员 杜沛优（代）