（2017）闽0504民初605号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2017-09-06
案件名称
庄跃平与泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市洛江区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庄跃平,泉州市华祥物业管理有限公司,泉州市华祥房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初605号原告：庄跃平，男，1972年11月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡杰，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人：刘庭邻，执行董事兼总经理。被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人：王东伟，董事长。原告庄跃平与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡杰到庭参加诉讼。被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄跃平向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金5610.7元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为2250.43元；2.判令华祥物业公司支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金5610.7元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1911.02元；3.判令华祥物业公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金5610.7元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1571.61元；4.判令华祥物业公司支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金5610.7元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1235.89元；5.判令华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金8230.7元，并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1320.53元；6.判令华祥物业公司支付自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金8979元，并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为897.41元；7.判令华祥物业公司支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的租金8979元，并按年利率24%计付自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为348.34元，以上金额总计58166.76元；8.判令华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；9.由华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月10日，庄跃平与华祥物业公司、华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定将庄跃平所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺（具体商铺编号及月租金标准等详见证据中《商铺租赁合同》）出租给华祥物业公司，华祥物业公司应按季度向庄跃平支付租金，支付时间为每季度末前，逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向庄跃平支付滞纳金。华祥房地产公司对逾期支付租金承担保证责任。合同签订后，庄跃平依约将商铺出租给华祥物业公司使用，但华祥物业公司并未及时支付租金。综上，华祥物业公司迟延支付租金的行为已严重违反了《商铺租赁合同》的约定，故提起诉讼，望判如所请。华祥物业公司、华祥房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄跃平为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1.房屋所有权证一份，证明庄跃平对出租房屋享有所有权；2.《商铺租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁关系；3.2015年租金、暂付款发放时间表、证明各一份，证明本案未超过诉讼时效；4.情况说明一份，证明截至2017年1月21日，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会谢建华、洪玉端、沈辉龙等人多次代表全体业主与华祥物业公司、华祥房地产公司谈判尚欠租金支付事宜，因此本案诉讼未超过诉讼时效。对上述证据，本院认证如下：华祥物业公司、华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利；庄跃平提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庄跃平系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）一层10818号商铺的所有权人。2013年7月10日，庄跃平与华祥物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.庄跃平（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付庄跃平租金2743.58元（税前），第四年至第七年华祥物业公司每月应支付庄跃平租金2993元（税前），租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由庄跃平自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，庄跃平依约交付商铺，但华祥物业公司仅按每月7414.35元支付租金至2015年3月31日止。自2015年4月1日起，华祥物业公司未依约在下一季度开始前按季度全额支付租金。2015年9月30日、12月31日、2016年3月29日和6月30日，华祥物业公司分别支付给庄跃平2015年第二、三、四季度及2016年第一季度部分租金各2620.04元。自2016年4月1日起的租金，华祥物业公司未再支付。自2015年4月1日起至2016年12月31日止，华祥物业公司共拖欠庄跃平租金：2015年第二、三、四季度及2016年第一季度合计为22442.8元〔（2743.58元/月×3月-2620.04元）×4季〕、2016年第二季度为8230.74元（2743.58元/月×3月）、2016年第三、四季度合计为17958元（2993元/月×6月），共计48631.54元。华祥房地产公司也未履行保证责任。截止至2017年1月21日，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会多次与华祥物业公司、华祥房地产公司就尚欠全体业主的租金事宜进行谈判磋商，但双方仍未达成一致意见。庄跃平故起诉，请求判如所诉。本院认为，庄跃平与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。庄跃平依约将商铺交付使用，华祥物业公司亦应依约支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由庄跃平承担，庭审中庄跃平亦表示自行缴纳本案租金的税费，故应按合同约定的税前租金计算华祥物业公司所欠租金。本案中，庄跃平主张华祥物业公司拖欠自2015年4月1日起至2016年12月31日止的租金，对此华祥物业公司有责任亦有能力举证予以反驳，但在诉讼中华祥物业公司既未作出答辩也未提供任何证据进行抗辩，故应视为华祥物业公司认同庄跃平的主张。本院依据涉案租赁合同的约定及庄跃平的自认，确认华祥物业公司共拖欠租金48631.54元。华祥物业公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向庄跃平支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超24%的规定，现庄跃平自行调整为按年利率24%计算符合上述司法解释的规定。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故庄跃平调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）未超过双方合同的约定，本院予以支持。因各方当事人对华祥房地产公司的保证方式未作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案租赁合同条款对保证范围的约定不明确，华祥房地产公司依法应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。综上，庄跃平请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2016年12月31日止的租金48631.54元，于法有据，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向庄跃平支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，现庄跃平自行调整为以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起的滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。华祥房地产公司自愿为本案债务提供连带保证担保，现庄跃平请求其承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给庄跃平2015年4月1日起至2016年12月31日止的租金48631.54元及滞纳金（以各季度实际所欠租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计算）；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，减半收取计627元，由泉州市华祥物业管理有限公司与泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员 王冬梅二〇一七年六月二十一日书 记 员 戴宇楠速 录 员 杜泉毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”