（2016）粤1502民初449号
裁判日期: 2017-06-21
公开日期: 2018-09-17
案件名称
遮浪街道红坎村民委员会红坎村民小组与汕尾市红海湾忠建机动车驾驶员培训学校土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
汕尾市城区人民法院
所属地区
汕尾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
遮浪街道红坎村民委员会红坎村民小组,汕尾市红海湾忠建机动车驾驶员培训学校
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第四十三条第一款，第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款
全文
广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1502民初449号原告：遮浪街道红坎村民委员会红坎村民小组。住所地：遮浪街道红坎村民委员会。负责人：陈烈坡，系该村民小组组长。委托代理人：王虎，系广东法圣律师事务所律师。被告：汕尾市红海湾忠建机动车驾驶员培训学校。住所地：广东省汕尾市红海湾遮浪街道红坎村通南路中段。负责人：范锦锋，系该驾校负责人。委托代理人：陈尊场，系广东众诚律师事务所律师。原告遮浪街道红坎村民委员会红坎村民小组诉被告汕尾市红海湾忠建机动车驾驶员培训学校土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，2010年12月15日，在原告前任部分干部的操纵下，原、被告签署了《土地租赁合同书》，约定原告将其所有的位于红海湾遮浪街道红坎村通南路中段“红山”闲置的集体土地出租给被告，用途为驾校职业培训用地及配套设施用地，租赁面积为11500平方米，租赁期限为28年，即从2010年12月15日起至2038年12月14日止，租金每平方米为人民币1.8元，每年租金为20700元。租金支付方式为每2年支付一次，第一期租金在合同公证生效之日由被告一次性支付2年的租金计41400元，此后租金按照时限满期前的十天内支付。该合同约定在租赁土地上建设所需要的手续由被告自行办理，原告予以协助；合同还约定，被告逾期一年未支付租金，原告有权解除合同，并由被告自行承担经济损失。合同签订后，原告将租赁土地交由被告，后被告在未申办相关手续的情况下，擅自在租赁场上建设了1栋房屋，并且被告也未依约向原告支付租金，仅在2011年11月1日支付了2010年12月15日至2012年12月14日期间共计二年的租金41400元，截止原告起诉时被告拖欠原告租金75900元，虽经原告多次催讨，但被告拒不付还。由于原、被告原租赁合同约定土地租赁期限为28年，合同所约定的租金也未依市场规律进行适当调整，加之被告未依约支付租金，导致村民民愤极大，经向红海湾区住建与环保规划局调查后得知，被告在涉诉租赁土地上建设的建筑物为违法建筑，红海湾区住建与环保规划局已于2016年7月13日责令被告自行拆除涉讼租赁集体土地上的违法建筑物。鉴于被告未依约支付租金的行为已构成严重违约，原告特具状起诉，请求：一、判令解除原、被告于2010年12月15日签署的《土地租赁合同书》，并由被告将租赁土地交还原告；二、判令被告向原告按合同约定租金标准20700元/年支付场地使用费至被告交还场地时止；三、本案诉讼费用由被告承担。被告在答辩期限内没有提出书面答辩。庭审时辩称，请求依法驳回原告的所有诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费。理由如下：1、原告提出的事实与本案实际事实不符，原告提供的土地租赁合同是被告的前任签订的，与原告提供的会议记录也不相符，该合同是经过全体村民代表大会决定的，而不是在原告的前任操纵下决定的；2、被告不存拖欠租金的事实，被告签订土地租赁合同书后已经按合同约定交了两年的租金，之后由于被告曾为原告投资建设了两条公路水沟，根据双方的约定，对该工程从交通局获得的补贴款本来是要还给被告的，后来被告向原告提出要约，经过原告干部的商量决定，由交通局补贴给村交还给作为投资方的被告的工程款用来抵扣被告应交原告的租金，这些款都属于抵扣租金的范畴，这表明被告不存在拖欠租金的事实，也不存在严重违约的事实；3、原告提出的驾校中存在违章建筑，这不属于本案审理范围，也不是合同约定的相关内容，这属于行政管理范畴。原告向本院提供了如下证据及证明目的：证据一原告当选证书及身份证，证明原告诉讼主体资格适格；证据二被告机读档案资料，证明被告诉讼主体资格适格；证据三土地租赁合同书，证明原告将集体土地租赁给被告的事实，被告未依约支付租金构成严重违约，原告依约解除双方签订的租赁合同；证据四违法建筑认定通知书及违法建筑行政处罚告知书，证明涉讼土地上建筑物被认定为违法建筑，并经行政部门责令自行拆除，恢复原状；证据五汕尾市嘉诚会计事务所出具的审计报告及收款收据四张，证明原告与汕尾市红海湾鸿业建筑工程部有签订合同并支付工程款47.65万元（包括交通局补助款12万元），被告辩称交通局补助款抵充租金的事实不存在。被告对原告提供的上述证据的真实性没有异议，但对证据三、证据五的证明目的有异议，其认为原、被告双方存在工程款抵扣租金，不存在未依约支付租金的事实。被告向本院提供了如下证据及证明目的：证据一土地合同书、证据二2010年11月26日会议记录，共同证明原、被告签订土地租赁合同是经过村民代表会决议通过，是合法有效租赁关系；证据三遮浪街道红坎村村级公路水泥路面建设工程合同、证据四汕尾市红海湾鸿业建筑工程部出具的证明一份，共同证明该工程款施工是由被告老板出资，由汕尾市红海湾鸿业建筑工程部承建的事实；证据五2012年11月18日会议记录，证明被告支助原告修路及原告根据被告申请，同意用上级修路补偿款（约11万元）抵还土地租金的事实，也证明被告不存在拖欠租金的事实。原告对被告提交的证据一真实性没有异议；对证据二真实性合法性没有异议，关联性有异议，其认为该证据并没有详细记录土地租赁合同书上所体现的租期、租金等相关内容，故与本案无关；对证据三真实性没有异议，关联性与证明目的有异议，该证据恰好证明原告与案外人签订建设工程合同并支付工程款的事实；对证据四有异议，该证明为虚假证明；对证据五三性不予认可，该会议形式不符合规定，召集、表决程序违反法律规定，且与被告提供的证据二相违背，亦被原告提供的证据五所否定。本院对以上证据作出如下认定：对原告提供的全部证据，被告对其真实性没有异议，予以采信。对被告提供的证据一、证据三，原告对其真实性没有异议，予以采信；证据二的真实性本院予以确认，但原告认为证据二与本案无关的观点及被告提出的证明目的本院不予认可；证据四，原告不予认可，本院认为，该证据与本案审理的内容没有关联性，不予认定；证据五，原告否认三性，被告无法提供原件，本院不予采信。对原、被告签订的土地租赁合同书效力问题，因原告的主张与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院在庭审中对此进行了释明，并依法告知原告可以变更诉讼请求。原告当庭变更其诉讼请求为：一、确认土地租赁合同书无效；二、由被告将租赁土地交还原告；三、被告按20700元/年标准从2012年12月15日开始支付场地使用费至被告交还场地时止；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由为：1、本案所涉及土地为农村集地农业用地，土地属原告所有，被告承租后用于非农用途，根据土地管理法第63条、合同法第52条规定，案涉合同无效，被告应返还租赁土地；2、鉴于被告实际使用土地，被告应当补偿原告损失，损失标准参照合同约定的租金标准计算。针对原告变更后的诉讼请求，被告答辩称：原告主张土地租赁合同无效，依法不能成立。理由如下：1、案涉土地虽为农民集体土地，但该土地已为当地规划部门规划为建设用地，并非农用地，故租赁并不违反土地管理法第63条规定；2、被告租赁土地用途不是用于非农建设，被告将租赁土地作为驾校职业训练场地，虽在场地上建有极小部分的临时性教室等配套设施，这明显与非农建设完全不同，故不能适用土地管理法第43条规定进行裁判；3、案涉土地在租赁前属于一块荒地，明显不是农用地，且存在严重污染，在被告承租后不但改变环境污染问题，也为原告创造了租金收益，明显符合土地资源利用原则，且不违反合同效力性强制性规定。原告补充向本院提供了如下证据及证明目的：证据一由汕尾红海湾经济开发区遮浪街道红坎村民委员会出具并加盖广东汕尾红海湾经济开发区遮浪街道办事处的证明一份，证明案涉土地属于原告村集体土地；证据二由汕尾红海湾经济开发试验区环保和建设局回复红坎村民委员会关于信息公开申请书的复函，证明被告违反规划相关规定进行非农建设，案涉合同无效，并且经过行政部门的处理。被告对原告提供的证据的真实性没有异议。被告没有补充提供证据。本院对以上证据作出如下认定：对原告提供补充证据，被告对其真实性没有异议，予以采信。经审理查明，2010年12月15日，原告（出租人，合同甲方）与被告（承租人，合同乙方）签订《土地租赁合同书》，双方主要约定：甲方将其集体所有的位于“红山”闲置的荒地一片租赁给乙方作为驾校职业培训用地以及（学员宿舍、教室、饭堂等）配套设施用地，租赁土地位于红坎××辖区内，租赁面积11500平方米，租赁期限为28年（即自2010年12月15日起至2038年12月14日止），租金按每年度计算，每年每平方米人民币1.8元，即每年租金20700元，付款方式为每两年支付租金一次，第一次付款在合同公证生效之日乙方一次性向甲方支付两年租金合计41400元，以后租金按照时限满期的十天内自觉向甲方交付租金；乙方租地建设培训基地所需要的手续由乙方负责办理，甲方予以协助。合同签订后，原告将租赁土地交付被告使用，被告亦在2011年11月1日向原告支付了2010年12月15日至2012年12月14日期间共计两年的租金41400元。根据原告提交的证据四和补充提交证据二可知，被告在租赁的集体土地上建设建筑物，因未按有关程序办理乡村建设规划许可与建设工程规划许可而擅自施工建设，于2016年7月13日被汕尾红海湾经济开发区住建与环保规划局认定为违法建筑物，并责令自行拆除，恢复原状。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该法第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”，具体到本案而言，其一、根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”，从汕尾红海湾经济开发区遮浪街道红坎村民委员会出具并加盖广东汕尾红海湾经济开发区遮浪街道办事处的证明可知，案涉租赁土地位于原告所属的村民小组辖区内，即该土地为原告所属村民小组集体所有土地；其二、案涉《土地租赁合同书》明确约定原告将其集体所有的土地出租给被告作为驾校培训用地以及配套设施用地；其三，汕尾红海湾经济开发区住建与环保规划局作出的《违法建筑认定通知书》、《违法建筑行政处罚告知书》明确认定被告因未按有关程序办理乡村规划许可和建设工程规划许可而擅自在承租集体土地上建设的建筑物为违法建筑；其四、被告没有提供任何证据证明取得建设用地许可。由上述事实可知，案涉土地在未依法转为建设用地的情况下，原告和被告签订《土地租赁合同书》将集体土地使用权出租用于非农建设，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，故被告应将案涉租赁土地返还原告，原告亦应将所收取的租金人民币41400元返还被告。被告提出红海湾交通局有拨付给其约11万元的修路工程补助款，该款已被原告收取，应作为被告付给原告的租金，但没有提供相应证据。原告对此予以否认，并提供证据五审计报告，该报告载明原告已将交通局拨付的修路工程补助款12万元直接转给汕尾市红海湾鸿业建筑工程部；根据被告提供的证据三村级公路建设工程合同可以看出，村级公路的承建方是汕尾市红海湾鸿业建筑工程部，并非本案被告。故被告该主张，本院不予支持。由于原、被告签订的《土地租赁合同书》被确认无效，被告亦已实际使用原告的集体土地，且使用时间从2010年12月15日至今，时间较长，故被告应给予原告适当的经济补偿。鉴于原、被告双方明知案涉土地性质为农村集体用地，不符合进行非农建设的相关规定，仍签订土地租赁合同作为驾校培训场地，且过后亦未能取得建设用地许可，双方对导致合同无效均有明显过错，故本院酌情将原告应返还被告的租金人民币41400元作为被告给予原告的经济补偿。对原告提出被告应按20700元/年标准从2012年12月15日开始至被告交还场地时止支付场地使用费的请求，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十三条第一款、第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告遮浪街道红坎村民委员会红坎村民小组与被告汕尾市红海湾忠建机动车驾驶员培训学校于2010年12月15日签订的《土地租赁合同书》无效；二、被告应于本判决生效之日起三十日内将《土地租赁合同书》指向的租赁土地（四至为：东至红山下，南至黄希判围墙共墙，西至已赛区路与通南路交汇处，北至百姓公路；面积共计11500平方米）返还原告；三、被告应一次性给予原告经济补偿人民币41400元，作为被告自2010年12月15日起至本判决确定的土地交付之日止使用原告土地的经济补偿，该款与原告应返还被告的租金人民币41400元相抵销。本案受理费人民币1697.5元，由原、被告各负担848.75元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长 叶 辅 斌人民陪审员 余德界人民陪审员褚铭二〇一七年六月二十一日书 记 员 林 宝 存 更多数据：搜索“”来源：