（2016）苏民申4263号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-18
案件名称
徐洪林、娄启杨与江苏盛大置业有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
江苏盛大置业有限公司,徐洪林,娄启杨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申4263号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏盛大置业有限公司，住所地江苏省涟水县常青路西首。法定代表人：俞天波，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海盟，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏益淮律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：徐洪林，女，1965年2月21日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：陆大伟，江苏文通律师事务所律师。委托诉讼代理人：单亚红，江苏文通律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：娄启杨，男，1963年10月10日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：陆大伟，江苏文通律师事务所律师。委托诉讼代理人：单亚红，江苏文通律师事务所律师。再审申请人江苏盛大置业有限公司(以下简称盛大公司)因与被申请人徐洪林、娄启杨房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08民终823号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。盛大公司申请再审称，（一）盛大公司于2013年7月搬出涉案房屋原因是政府拆迁，应拆迁办要求将房屋交付拆迁办，属于不可抗力导致合同实际解除。盛大公司搬出房屋后电话通知被申请人解除合同，双方权利义务终止。盛大公司搬出房屋后未使用过该房屋，被申请人要求盛大公司继续履行合同交付租金，没有事实依据。（二）涉案房屋在2013年11月份前已经被强行拆除，一、二审判决认定房屋灭失时间为2014年3月错误。盛大公司多次要求被申请人本人到庭予以核实，但一、二审法院却不向被申请人本人做任何调查。被申请人作为房屋被拆迁人，对房屋何时拆除心知肚明。请求贵院再审过程中要求被申请人到庭，查明事实。（三）房屋拆迁后，被申请人多次至淮安市政府、涟水县政府上访，最终在获得满意补偿后才停止，该事实也可证实被申请人房屋具体拆迁时间。（四）本案已过法定一年诉讼时效，依法应当驳回被申请人诉讼请求。盛大公司在2013年6月28日即搬出承租房屋，2013年7月4日电话通知被申请人，被申请人应当在知道权利被侵害时起一年内向盛大公司主张权利，但在2015年7月向法院起诉前，被申请人从未有过要求盛大公司支付租金的行为。即使从双方合同约定的租赁期限（房屋拆迁安置补偿协议签订之日2014年4月25日）到期后起算，本案一年的诉讼时效也已超过。综上，请求依法再审。徐洪林、娄启杨提交意见称，盛大公司的主张没有证据证明，不符合事实。本院审查期间，盛大公司提交照片五份，拟证明案涉房屋在拍照时即2013年10月16日前已经被拆除。徐洪林、娄启杨对该照片真实性不予认可。对于该照片的来源，盛大公司陈述系其工作人员用手机拍摄，拷贝到电脑后打印，手机已经不存在。本院认为，由于盛大公司提供的照片原始载体灭失，故真实性无法确认，不能证实2013年10月时案涉房屋已经被拆除。本院经审查认为，双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限至出租人与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议时止，在徐洪林、娄启杨没有与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议之前，盛大公司要求向徐洪林、娄启杨交付房屋，不符合双方合同约定。盛大公司主张将房屋交付给了拆迁部门，但没有提供证据予以证实，即使盛大公司事实上是将房屋交付给了拆迁部门，也没有征得徐洪林、娄启杨的同意。盛大公司提交的其员工孙凤平与娄启杨的电话录音，录音中孙凤平仅是主张要求将房屋交付给娄启杨，没有要求提前解除双方合同。因此，在2013年7月双方合同没有依法解除或终止的情况下，盛大公司仍负有交付租金的义务。盛大公司主张其因拆迁部门要求交付给拆迁部门，属于不可抗力，与法律规定的不可抗力不符，故其该主张不能成立。对于房屋拆除时间，盛大公司主张案涉房屋在2013年11月前已经拆除，但没有提供证据证实。由于盛大公司并不是将房屋交付给了徐洪林、娄启杨，案涉房屋也不是徐洪林、娄启杨交给拆迁部门而被拆除，故盛大公司主张徐洪林、娄启杨知晓房屋拆除时间的理由不能成立。因为盛大公司主张案涉房屋系其交付给拆迁部门，因此，盛大公司负有证明案涉房屋何时被拆除的举证证明责任。现盛大公司不能提供案涉房屋何时被拆除的证据，一、二审按照徐洪林、娄启杨的自认推定案涉房屋于2014年3月被拆除，符合法律规定。关于本案诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”本案双方租赁合同系由于所涉房屋被拆除导致租赁合同事实上无法履行而终止，而案涉房屋于2014年3月被拆除，因此，本案诉讼时效应当从2014年4月起计算。徐洪林、娄启杨在二审法院审理期间提供了证人证言证明其于2014年年底向盛大公司主张权利，本案诉讼时效发生中断，应从2015年1月份重新开始计算。而徐洪林、娄启杨于2015年7月向法院起诉，没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回江苏盛大置业有限公司的再审申请。审 判 长 俞建平审 判 员 刘海平代理审判员 张 霞二〇一七年六月二十日书 记 员 褚茜茜 来自