（2016）桂7102民初844号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2018-01-09

案件名称

范秀梅与广西南宁长兴农贸市场管理有限公司、广西大裕市场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范秀梅,广西南宁长兴农贸市场管理有限公司,广西大裕市场投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国担保法》：第二十条第一款

全文

南宁铁路运输法院民事判决书（2016）桂7102民初844号原告：范秀梅，女，1970年12月27日出生，壮族，住南宁市。委托诉讼代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，广西金卡律师事务所实习律师。被告：广西南宁长兴农贸市场管理有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区1-17号。法定代表人：刘耀泽，该公司董事长。被告：广西大裕市场投资有限公司，住所地南宁市兴宁区望州南路132号。法定代表人：刘耀泽,该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。原告范秀梅与被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司（以下简称长兴市场）、广西大裕市场投资有限公司（以下简称大裕市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序,并于2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈仲、杨阳，两被告的共同委托诉讼代理人王旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范秀梅向本院提出诉讼请求:1.确认原告范秀梅与被告长兴市场、大裕市场于2016年2月26日签订的《商铺租赁合同》无效；2.被告长兴市场返还原告范秀梅已支付的租金134602元及赔偿利息损失5863元（暂计自2016年2月23日至至2016年11月15日，以134602元为基数，按年利率6%计算，之后算至被告长兴市场付清之日）；3.被告大裕市场对被告长兴市场应承担债务互负连带责任；4.本案的诉讼费用由被告长兴市场、大裕市场承担。诉讼过程中，原告范秀梅变更第一项诉讼请求：解除原告范秀梅与被告长兴市场、大裕市场于2016年2月26日签订的《商铺租赁合同》。事实与理由：原告与被告长兴市场、大裕市场于2016年2月26日签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租的商铺位于南宁市青秀区“长兴农贸市场(长湖店)”，该商铺结构为框架，位于本项目S-15号，面积4.56平方米(含公摊)，租金总价134602元；租赁经营方式为：租期18年，前5年原告返租给长兴市场指定公司承包管理经营，5年总返租租金为租赁总价的75%（第一年13%，第二年14%，第三年15%，第四年16%，第五年17%），第6年起由原告自主经营至租赁期满；委托出租收益及支付方式为，按月支付，每月10日前支付上月租金。合同签订后，原告向被告长兴市场支付了全部合同价款。而被告长兴市场在宣传出租商铺期间存在欺诈行为，其涉案商铺并未取得建设规划许可证，违背了诚实信用原则。为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼。被告长兴市场辩称，涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，根据司法解释，法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证的，合同是合法有效的；原告没有证据证实被告长兴市场存在欺诈行为，故应驳回原告的全部诉讼请求。被告大裕市场辩称，被告大裕市场虽然在合同中以担保方的名义签字，但合同中对担保方的权利义务没有具体约定，故被告大裕市场不应承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，被告长兴市场（承租方、乙方）与案外人广西南宁华凯房地产开发有限公司（出租方、甲方）签订了《房产租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市青秀区出租给乙方（具体的房产位置以最终政府部门批准的规划为准）；2.乙方租用该房产仅限经营商业使用；3.租赁期自2016年4月20日至2036年4月19日；4.乙方拖欠租金、物业管理费达30日，甲方有权单方面解除合同，乙方已缴纳的租金及保证金有关费用不予退还，乙方应补齐有关欠缴的所有费用。合同还对其他权利义务进行了约定。2016年2月21日，原告有意租赁商铺，向被告长兴市场支付商铺定金30000元。2016年2月23日，原告范秀梅（承租方、乙方）、被告长兴市场（出租方、甲方）以及大裕市场（担保方、丙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市青秀区“长兴农贸市场(长湖店)”的面积为4.63平方米的S-15号摊位，出租给乙方经营猪肉业态；2.租赁期自2016年至2034年；3.甲方于2016年6月30日前，将符合本合同约定的商铺交付给乙方使用，交付方式为甲方通知乙方办理接收手续；4.商铺18年的租金总价为134602元，在签订本合同之日，乙方向甲方一次性付清18年的租金，前5年乙方返租给甲方指定公司承包管理经营，由甲方指定公司进行统一商业规划与统一承包经营管理，具体承包经营管理内容详见《委托租赁合同》；5.租赁期18年，前5年返租租金为租金总价的75%（第一年13%，第二年14%，第三年15%，第四年16%，第五年17%），第6年起由乙方自主经营至租赁期满；6.甲方逾期交付商铺的，每逾期一日，甲方同意按乙方已付租金的万分之四向乙方支付违约金，逾期超过90个工作日的，乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付的租金外，还应按乙方已付租金的10%支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。其中，被告长兴市场在甲方处盖公章，并由刘耀泽在法定代表人处签字，签订时间为2016年2月26日；范秀梅在乙方处签字，签字日期为2016年2月23日；大裕市场在丙方处签字，签字日期为2016年2月26日。2016年2月23日，原告范秀梅（委托人，甲方）与案外人广西天诺物业服务有限公司（受托人，乙方）、被告大裕市场（担保方，丙方）签订《委托租赁合同》，约定：1.甲方自愿在本合同约定期限内，将涉案物业全权委托给乙方统一经营管理，不参与管理；2.委托租赁期限：自2016年3月1日起至2021年2月28日止；3.乙方按照约定向甲方支付摊位、商铺的实收租金（即经营收益金），租金按月支付，每月10日前支付上月租金；4.乙方每年收益为经营管理摊位、商铺的收益扣除支付甲方摊位、商铺的年租金部分。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告范秀梅于签订合同当天向被告长兴市场支付租金104602元。再查明，涉案场地现已取得《建设工程规划许可证》【（2004）第1103号】，证上载明：建设单位为案外人南宁华凯房地产开发有限责任公司，建设项目名称为永凯现代花园，建设位置为青秀区长园路18号。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《电脑咨询单》、《长兴农贸市场（长湖店）商铺租赁合同》、《委托租赁合同》、《收款收据》、《房产租赁合同》、《建设工程规划许可证》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原告范秀梅与被告长兴市场、大裕市场于2016年2月23日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。原告按约履行了合同的义务，被告长兴市场却未按约交付涉案商铺，其行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故原告范秀梅主张解除与被告长兴市场、大裕市场签订《商铺租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。两被告于2016年12月6日收到本院寄出的诉状、证据以及传票等诉讼材料，故本院确认原告范秀梅与被告长兴市场、大裕市场于2016年2月26日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月6日解除。关于返还租金的问题。在本案中，原告范秀梅向被告长兴市场支付定金30000元、租金104602元，合计134602元，原告范秀梅与被告长兴市场、大裕市场签订的《商铺租赁合同》于2016年12月6日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张被告长兴市场退还定金30000元、租金104602元，合计134602元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于租金利息损失的问题。原告租赁涉案商铺于2016年2月23日向被告长兴市场支付了租金134602元，因被告长兴市场的违约行为，导致合同的目的无法实现，给原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原告主张被告长兴市场支付利息（计算方法：自2016年2月23日起至被告付清之日止，以134602元为基数，按年利率6%计算）的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告大裕市场是否承担连带清偿责任的问题。在本案中，原告范秀梅与被告长兴市场、大裕市场签订的《商铺租赁合同》中，对被告大裕市场的保证方式没有具体约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故原告主张被告大裕市场承担连带清偿责任，有事实法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告范秀梅与被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司、广西大裕市场投资有限公司于2016年2月23日签订的《长兴租赁合同》于2016年12月6日解除；二、被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司退还原告范秀梅定金30000元、租金104602元，合计134602元；三、被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司向原告范秀梅支付逾期利息（计算方法：自2016年2月23日起至被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司付清之日止，以134602元为基数，按年利率6%计算）；四、被告广西大裕市场投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3110元，减半收取计1555元(原告已预交)，由被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司、广西大裕市场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员　　罗贤斌二〇一七年六月二十日书　记　员　　韦春迪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国担保法》第二十条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。来源：百度“”