（2016）辽0104民初7451号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-27
案件名称
原告中国银行股份有限公司沈阳大东支行与被告吴迪、孟佳怡、辽宁保利房地产开发有限公司一审民事判决书
法院
沈阳市大东区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国银行股份有限公司沈阳大东支行,辽宁保利房地产开发有限公司,吴迪,孟佳怡
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款
全文
沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0104民初7451号原告：中国银行股份有限公司沈阳大东支行。被告：辽宁保利房地产开发有限公司。被告：吴迪。被告：孟佳怡。原告中国银行股份有限公司沈阳大东支行与被告吴迪、孟佳怡、辽宁保利房地产开发有限公司（以下简称“保利开发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭皓、孟庆峰，被告吴迪、被告保利开发公司委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴迪、孟佳怡连带偿还原告贷款本金1,100,331.62元、应收利息55,316.40元、拖欠本金的罚息2,897.84元，共计1,158,545.86元（暂计至2016年7月5日，以后利息按合同约定执行至还清之日止）；2.原告对被告抵押给原���的位于沈阳市沈河区沈水路632-2号（1-13-1）房产享有优先受偿权；3.判令被告保利房地产开发有限公司对被告吴迪、孟佳怡拖欠原告债务承担连带保证责任；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告吴迪、孟佳怡于2013年11月15日与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，借款金额112万元，用于购买位于沈阳市沈河区沈水路632-2号（1-13-1），建筑面积149.01平方米的房产。同时被告将购买的房产抵押给原告，并办理了预购商品房抵押权预告登记。被告保利房地产公司对被告吴迪、孟佳怡向原告借款债务提供全额不可撤销连带责任保证。合同签订后原告依约发放了贷款，但被告已连续9个月未偿还原告贷款，故原告起诉来院。被告吴迪、孟佳怡辩称：贷款和还款情况属实，利息和罚息应按合同约定计算，现在要求继续履行合同，偿还拖欠的利��和罚息，以后按期还款。被告开发公司辩称：我方与原告签订的是合作贷款协议，协议规定在购买房屋办理抵押后我方承担连带责任，但在2013年11月已办理初始登记，被告吴迪已具备办理房证的条件，在此情形下不影响原告主张优先受偿权的相关事宜，对此我公司认为不应承担连带责任。由于被告吴迪的个人原因不予办理房证，我公司对此不应承担连带责任。根据担保法的相关规定，我公司即使承担连带责任，也是对原告主张优先抵押权后对欠款金额不足部分承担连带责任，并不是对被告拖欠欠款总额承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了个人一手住房贷款合同、借款借据、商品房买卖合同、抵押权预告登记、欠款证明、对帐单、合作协议、结婚证，三被告没有提供证据，经��审质证，本院对上述证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴迪、孟佳怡（借款人）与原告（贷款人）于2013年11月15日签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款112万元，借款期限30年，自2013年11月15日至2043年11月15日，采用等额本息还款法。本合同适用浮动利率。担保方式为贷款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。被告吴迪、孟佳怡将位于沈阳市沈河区沈水路632-2号1-13-1房产（建筑面积150.30平方米）为本借款合同办理抵押预告登记。该合同同时约定如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。原告（甲方）与被告开发公司（乙方）于2011年10月25日签订《个人房屋贷款合作协议》，协议约定原告为包括案涉房屋���内的被告保利开发公司的房产项目提供最高不超过35000万元的个人房屋贷款额度，被告保利开发公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。借款合同签订后，贷款人于2014年2月7日向被告吴迪、孟佳怡发放贷款112万元。截至2016年7月5日，上述贷款尚欠本金1,100,331.62元、利息55,316.4元、罚息2897.84元未给付。另查明，被告吴迪、孟佳怡名下位于沈阳市沈河区沈水路632-2号1-13-1房产（建筑面积150.30平方米），仍为抵押预告登记状态。本院认为，原告与被告吴迪、孟佳怡签订的《个人一手住房贷款合同》双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合���有效。被告吴迪、孟佳怡未按合同约定还款付息系违约行为，故对原告要求被告吴迪、孟佳怡偿还尚欠贷款本金1,100,331.62元、利息55,316.40元、罚息2,897.84元，共计1,158,545.86元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告保利开发公司承担连带担保责任的诉讼请求，本案中，被告保利开发公司作为保证人与原告签订《个人房屋贷款合作协议》，且该合同约定保证方式为连带责任保证；保证期间为自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。现被告吴迪、孟佳怡的抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告保利开发公司保证责任期间届满的条件还未成就。被告保利开发公司在被告吴迪、孟佳怡不履行还款���务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告吴迪、孟佳怡的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下：一、被告吴迪、孟佳怡于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国银行股份有限公司沈阳大东支行尚欠借款本金1,100,331.62元、利息55,316.4元、罚息2897.84元，共计1,158,545.86元（利息、罚息计算至2016年7月5日）；二、被告吴迪、孟佳怡于本判决发生法律效力后10内给付原告中国银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2016年7月6日起，至借款本金付清之日止）；三、被告辽宁保利房地产开发有限公司对判决主文第一、二项承担连带保证责任；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费15,227元，诉讼保全费5000元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郑友杰审 判 员 李炳玲代理审判员 李 超二〇一七年六月二十日书 记 员 尹琳琳