（2017）京02民终992号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-05
案件名称
北京西联万博商业管理有限责任公司、段靖与中铁恒丰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段靖,中铁恒丰置业有限公司,北京西联万博商业管理有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终992号上诉人（原审原告）：段靖，女，1973年11月10日出生，汉族，北京必胜房地产开发有限公司财务，住北京市西城区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奇，北京市建诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁恒丰置业有限公司，住所地北京市丰台区广安路15号9层917。法定代表人：张世华，总经理。委托诉讼代理人：高立伟，北京市百伦律师事务所律师。原审第三人：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。法定代表人：杜骏，常务副总经理。委托诉讼代理人：刘婷婷，女，该公司法务。上诉人段靖因与被上诉人中铁恒丰置业有限公司（以下简称中铁恒丰公司）及原审第三人北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初15618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。段靖上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判中铁恒丰公司返还购房款1355316元，并支付利息（以1355316元为基数，按同期人民银行贷款利率计算，自2013年11月25日起至实际支付之日止）；2、撤销一审判决第四项、改判中铁恒丰公司向段靖支付逾期交房违约金113846.5元；3、诉讼费由中铁恒丰公司负担。事实和理由：首先，一审法院认定租金606446元抵扣房款并非实际支付的房款，属认定事实错误，西联万博公司代段靖支付部分购房首付款，等同于段靖实际支付首付款，而《包租协议》已经实际履行不可逆转，且中铁恒丰公司已为段靖开具了购房发票。其次，一审法院认定中铁恒丰公司已经按照合同约定将房屋交付与西联万博公司，属认定事实错误，《买卖合同》及《补充协议》之间均没有将房屋直接交付给西联万博公司的约定，且中铁恒丰公司与西联万博公司分别为涉诉房屋的开发商和物业公司，二者之间存在利害关系，西联万博公司的单方说法不应被法院采信。中铁恒丰公司辩称，同意一审判决，请求驳回段靖的全部上诉请求。段靖实际向中铁恒丰公司支付购房款748870元，合同解除后，中铁恒丰公司仅能将实际购房款返还给段靖。本案中房屋交付不是通常形式上的开发商与业主交接，而是委托第三方公司统一出租、统一运营，且上诉人已经获得了租金收益，故中铁恒丰公司已经按照合同履行了交房义务，无需承担违约金。西联万博公司述称，同意一审判决。段靖向一审法院起诉请求：1、解除段靖与中铁恒丰公司签订的编号为XF459072的《北京市商品房现房买卖合同》；2、中铁恒丰公司返还购房款1355316元，并按中国人民银行同期贷款利率标准，支付该款项自2013年11月25日起至给付之日止的利息；3、中铁恒丰公司返还段靖契税80859.48元、公共维修费9478元、印花税款1347.66元、服务费、登记费、印花税票合计1555元，以上合计93240.14元，并按中国人民银行同期贷款利率标准，支付上述款项自2013年11月25日起至给付之日止的利息；4、中铁恒丰公司向段靖支付逾期交房违约金113846.5元（以购房款1355316元为基数，按日万分之五标准计算，自2014年2月20日起至2014年8月7日止）；5、中铁恒丰公司向段靖支付赔偿金1355316元。一审法院认定事实：2013年11月25日，段靖（买受人）与中铁恒丰公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF459072），约定：房屋坐落：北京市丰台区广安路1幢-2层2135（以下简称2135号房屋），用途为商业用房。实测建筑面积共47.39平方米，其中，套内建筑面积19.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.45平方米。该商品房未设定抵押。该商品房总价款为2695316元。出卖人应当在签署合同之日后60个工作日内向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、供暖费等税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。买受人未能在商品房交付之日起180工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。如因出卖人的责任，买受人选择退房的，应自解除权发生之日起30日内以书面通知出卖人的方式行使，否则解除权消灭。合同附件三关于抵押的相关约定为：无抵押。合同附件五付款方式及期限的约定为：买受人选择银行按揭贷款，在签署《北京市商品房现房买卖合同》时，当日支付首付款1355316元，其中含有履约定金5万元，余款134万元，由买受人申请按揭贷款支付。当日，双方另签订《补充协议》，经甲乙双方友好协商，双方就买受人购买的北京西站南广场地下车库及商业项目（推广名：北京西客站国际皮具箱包城，以下简称“商城”）-2层2135号建筑面积47.39平方米商铺（以下简称“商铺”）的有关事宜，达成并签订补充协议。1、为保证项目的统一运营管理，乙方同意甲方将北京西站南广场地下车库及商业项目（以下简称“项目”）及其后期的商业和物业全部委托给西联万博公司进行统一的运营管理。2、为保证乙方的投资利益，甲方同意乙方在购买项目商铺、签订购房合同时，将该商铺的三年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，由西联万博公司对其商铺进行招商招租和经营管理。3、乙方同意西联万博公司的租金价格条件，同意按买受人购买商铺价款的投资回报率计算租金，同意分别以7%、7.5%、8%的投资回报率作为前三年的租金收益。4、乙方同意将三年的投资总回报22.5%合计606446元，在购房首付款时由甲方从首付款中一次性抵扣，作为代西联万博公司支付给乙方的三年租金，西联万博公司不再另行支付租金给乙方。5、甲乙双方明确知晓，甲方在首付款中代西联万博公司抵扣了三年租金后，买受人最终所需支付的购房总价款为合同总价款的77.5%，即实付总房款2088870元。6、甲乙双方同意，甲方按销售合同总价款金额给乙方开具销售发票。7、乙方购买商铺所涉及的税费均由乙方承担，由甲方或西联万博公司代扣代缴。同日，段靖另与西联万博公司签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称包租协议书），双方约定租赁期限为三年，自甲方签订的《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计。2014年8月1日，中铁恒丰公司向段靖发出《接收房屋事项说明》，载明：段靖购买的北京西站商业广场项目2135号房屋已具备现房销售合同交付条件，特发出通知，请收到本通知书后详细阅读并按照通知书的要求办理移交；请于2014年8月7日至15日前来办理收房工作。上述房屋买卖合同和补充协议签订后，段靖向中铁恒丰公司支付购房款748870元，中铁恒丰公司开具了合计1355316元购房款发票。段靖于2013年11月25日向北京合力创展房地产经纪有限公司交纳服务费、登记费、印花税票费1555元，向西联万博公司交纳公共维修费9478元，西联万博公司代收印花税1347.66元，代收契税80859.48元，以上合计93240.14元。庭审中，中铁恒丰公司称公司销售人员曾告知过段靖房屋有抵押事实，但未提交相应证据。关于段靖要求中铁恒丰公司返还购房款并支付已付购房款一倍赔偿问题，中铁恒丰公司认为段靖并未举证证明其所受损失，不应适用一倍赔偿。段靖认为中铁恒丰公司故意隐瞒抵押事实，欺诈恶意明显，致使其未能顺利占有使用房屋并获得产权，应当适用惩罚性赔偿规定。关于2135号房屋的交付时间，庭审中，段靖主张，中铁恒丰公司于2014年8月1日发出《接收房屋事项说明》，通知段靖前去办理收房手续，中铁恒丰公司未按合同约定交付房屋，应当承担逾期交房违约责任。中铁恒丰公司对此不予认可，称2135号房屋出售时即为现房，双方签订房屋买卖合同同时签订了《补充协议》，段靖另与西联万博公司签订了《包租协议书》，并约定将西联万博公司应向段靖支付的租金作为房屋价款的一部分予以抵扣，房屋交由西联万博公司运营管理，即签订《补充协议》及《包租协议书》时已将房屋交付与西联万博公司。2014年初，因银行贷款问题，部分业主以房屋未交付为由起诉中铁恒丰公司要求解除合同，中铁恒丰公司认为需要业主就房屋交付问题再行确认，故发出上述接收事项说明，该文件仅是对房屋交接的确认，双方并未实际办理交接手续。段靖对此提出异议，称双方虽未进行交接，但补充协议及包租协议书中均无房屋由中铁恒丰公司直接向西联万博公司交付的相关约定，故房屋交付时间应以交接单为准。西联万博公司认可其按照段靖与中铁恒丰公司双方在《北京市商品房现房买卖合同》中约定的房屋交付时间收到了房屋。另查，2135号房屋已于2013年6月6日设立抵押，现抵押未予解除。一审法院认为，段靖与中铁恒丰公司双方所签《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。合同签订后，段靖依约支付了购房款，履行了自己应尽之合同义务。合同中明确约定涉案房屋无抵押，但经查中铁恒丰公司于签订合同之前即已将涉案房屋设定抵押，该抵押至今尚未解除，现合同约定的办理房屋所有权证书时间早已届至，段靖仍无法办理过户手续，致使合同目的落空。中铁恒丰公司辩称其方曾于合同签订时提示房屋存在抵押事实，但未向法院举证，法院不予采纳。故段靖以中铁恒丰公司根本违约为由要求解除双方房屋买卖合同，理由正当，法院予以支持。关于合同解除的后果，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。本案总房款数额中段靖向中铁恒丰公司实付购房款为748870元，其余606446元为租金抵扣房款，系合同正常履行时段靖应获得的利益，并非其实际支付的房款，现合同解除，中铁恒丰公司应将段靖实际支付的房款返还，故法院对段靖要求返还房款诉讼请求中合理部分予以支持，利息应以已付购房款748870元为基数，利率按中国人民银行贷款利率标准计算。关于段靖要求中铁恒丰公司支付赔偿金一节，段靖就所受损失未提供相应证据，但法院结合违约过错责任，信赖利益损失等予以酌定。其要求中铁恒丰公司返还公共维修费、服务费、登记费、印花税票费、印花税、契税损失的请求，因该费用非中铁恒丰公司方收取，中铁恒丰公司对此亦不予认可，段靖应向相应收取方另行主张，故法院对其此项诉讼请求不予支持。关于段靖要求中铁恒丰公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，虽然中铁恒丰公司于2014年8月1日向段靖发出接收事项说明，但双方并未实际办理房屋交接，依据双方所签《补充协议》、《包租协议书》的约定及西联万博公司认可其如期收到房屋的陈述，法院认为，应视为中铁恒丰公司已经按合同约定将房屋交付与西联万博公司，故法院对段靖此项诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决如下：一、解除段靖与中铁恒丰置业有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号为XF459072）；二、中铁恒丰置业有限公司于判决生效之日起七日内返还段靖购房款七十四万八千八百七十元并支付利息（以七十四万八千八百七十元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二○一三年十一月二十五日起至实际支付之日止）；三、中铁恒丰置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿段靖二十二万四千六百六十一元；四、驳回段靖的其他诉讼请求。二审中，当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院认为，根据段靖的上诉请求及中铁恒丰公司、西联万博公司的答辩陈述意见，本案二审争议焦点有二：其一，中铁恒丰公司应当返还段靖的购房款数额，以及由此决定的计算利息时的本金基数；其二，段靖主张的中铁恒丰公司逾期交房的违约责任是否成立。对于一审判决第一项确定的解除合同、第三项确定的赔偿责任，以及第四项驳回的段靖除逾期交房违约金外的其他诉讼请求，因当事人均未提出上诉，不属于本案二审审理范围，本院对此不予涉及。关于争议焦点一，根据本案现已查明的事实，段靖采用货币方式向中铁恒丰公司支付的购房款数额确为748870元，但双方于《补充协议》中另行约定将房屋交由西联万博公司统一经营，并将应收取西联万博公司的三年租金606446元在段靖支付首付款时用以一次性抵扣。段靖亦与西联万博公司签订了《包租协议书》，就2135号房屋达成租赁合同关系，中铁恒丰公司为段靖开具了1355316元购房款发票。鉴于此，应当认定当事人对剩余606446元购房款的支付形式达成了一致意思表示。本案审理中，中铁恒丰公司自认其在签订《补充协议》及《包租协议书》时已将房屋交付与西联万博公司，西联万博公司认可其按照段靖与中铁恒丰公司《北京市商品房现房买卖合同》中约定的房屋交付时间收到了房屋，据此计算，当事人约定的三年租期现已届满且实际履行完毕。段靖关于中铁恒丰公司在买卖合同解除后应按照1355316元返还购房款及利息的上诉理由，具有事实和法律依据。至于上述利息的起算日期，采用货币方式支付的购房款748870元，一审判决对此部分金额的利息起算期处理正确。采用租金抵扣的购房款606446元，因《补充协议》中约定“在购房首付款时由甲方（中铁恒丰公司）从首付款中一次性抵扣”，故此部分金额的利息起算期亦应以2013年11月25日起计算。综上，一审判决第二项处理有误，段靖的第一项上诉请求成立，本院予以支持。关于争议焦点二，依据买卖合同关系，中铁恒丰公司作为出卖人当然负有向买受人段靖交付房屋的义务，但须指出的是，对于交付方式，除将标的物直接置于受让人实际控制的现实交付外，尚有简易交付、占有改定、指示交付等交付方式。而从本案合同签订的角度分析，如前争议焦点一所述，段靖与中铁恒丰公司在签订《北京市商品房现房买卖合同》时，双方另行签订了《补充协议》，段靖另与西联万博公司签订《包租协议书》，据此将西联万博公司应付的房屋租金用以抵扣段靖应支付予中铁恒丰公司的购房款。在此情况下，段靖仍单独援引《北京市商品房现房买卖合同》中的约定，主张中铁恒丰公司应向其直接交付房屋，并据此要求对方承担未履行的违约责任，显与当事人之间的实际约定不符。段靖的此项上诉请求，依据不足，本院不予采信。综上所述，段靖的上诉请求，部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但在适用法律上存在错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初15618号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初15618号民事判决第二项、第四项；三、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起7日内返还段靖购房款1355316元并支付利息（以1355316元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月25日起计算至实际给付之日止）；四、驳回段靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费19575元，由段靖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 张振越代理审判员 杜传金二〇一七年六月二十日书 记 员 张邵青 更多数据：