（2016）豫0503民初807号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-09-12
案件名称
阎亮与邯郸市博地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市北关区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阎亮,邯郸市博地房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0503民初807号原告：阎亮，男，1977年2月20日出生，汉族，住安阳市北关区。被告：邯郸市博地房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区民航路，组织机构代码：73290404-8。法定代表人：田照希，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦淑芬，河南师林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝华，河南师林律师事务所律师。原告阎亮与被告邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称邯郸博地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎亮、被告邯郸博地公司的委托诉讼代理人张宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告由于产权登记逾期导致的违约金，以总房款448072元按国家金融机构计收逾期贷款利率（即银行贷款利率的1.5倍）标准，赔偿原告从2011年8月1日至办理产权登记证之日止期间的违约金；2、判令被告赔偿原告修复所购房屋内墙面的费用13184元整；3、判令被告赔偿原告自2015年5月13日至房屋修复到不影响原告正常使用期间，导致的损失以每月费用1800元整来计算；4、判令被告承担房屋修复到不影响原告正常使用之日前产生的所有物业费用；5、判令被告承担本案的诉讼费和评估费用。事实和理由：2010年6月30日，原告与被告双方签署的《商品房预售合同》约定被告将其开发的安阳市红旗路北段天域国际小区10号楼2单元4层东户房屋出售给原告，原告如实履行了合同义务，合同中约定被告应当在2010年12月31日前将具备交房条件的商品房交付给原告。因被告在建设过程中存在违法、违规行为，导致开发商不能在合同约定期限内办理产权登记手续，导致产权登记逾期违约，给原告造成了特别巨大的经济损失。由于墙面材料与合同约定的标准不符，存在严重的质量问题，导致原告不能正常使用房屋，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，在多次与被告协商无果的情况下起诉至法院。被告邯郸博地公司辩称：1、原告要求被告产权登记逾期违约金没有事实及法律依据，根据安阳市房产管理局及相关法律规定，办理产权登记应当缴纳契税和专项维修资金，而且是在整个开发小区交纳专项维修基金以后方可办理产权证，事实上本案中不仅原告没有交纳，整个天域国际小区并没有交齐该专项维修基金，所以产权登记逾期的原因并不在于被告；2、原告所要求的室内墙面修复不符合事实，被告在工程结束后，工程质量经过了五方验收，随后办理了竣工验收备案证书，均可证明房屋质量是符合相关规定及质量标准的，原告的房子之所以会出现于合同约定的内墙面不符合的现象，是由于原告多次到相关部门反映问题，后经安阳市住建局下面的职能部门质量监督站出面协调，经被告及施工单位和原告共同商议才维修的目前原告房屋内墙面的状态。原告也认可了房屋目前内墙面的状态，该项事实我方申请合议庭向质监站予以核实。由此可以看出原告房屋内墙面目前状态是由原告自己造成的，与被告无任何关系；3、基于以上两点理由，原告所要求的第三项诉讼请求，与被告不存在任何的因果关系，不应当予以支持。4、物业费的交纳，应当由享受物业服务的业主来承担，原告享受了物业服务，就应当承担交纳物业费的相关责任。其以房屋修复为理由拒绝交纳物业费，强加到被告身上，不符合事实和法律依据。综上，原告所要求的不符合相关事实，应当予以驳回。经本院审理认定事实如下：2010年6月30日，原告与被告签署《商品房预售合同》，约定被告将安阳市红旗路北段天域国际小区10号楼2单元402室房屋出售给原告，房屋代码为61876，房屋总价款424555元。合同第八条约定，被告应当在2010年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。第九条约定，被告未按规定期限交房，被告按日向原告支付已交付房款价万分之三的违约金。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同附件三装饰、设备标准2约定，内墙为混合砂浆抹面。合同附件四合同补充协议11约定，维修基金的缴纳按照安房（2008）96号文件规定，多层32.5元/平方米，小高层、高层60元/平方米，由原告在相关部门指定银行自行缴纳。原告已付清房款，尚未交纳住宅专项维修资金。被告于2015年5月13日将房屋交付原告使用。安阳市建设委员会竣工备案管理办公室于2015年4月22日为被告进行商品房竣工验收备案。在交房过程中，应原告要求，经安阳市建筑工程质量监督站协调，原告、被告及施工单位共同将原告所购房屋内墙面重做、变更到目前状态。诉讼中，经原告申请，本院委托河南广达资产评估事务所对原告所购房屋内墙面重做的具体费用及除去内粉层和垃圾清运费用价值进行评估，2016年9月22日，河南广达资产评估事务所作出广达评鉴字[2016]第055号资产评估报告，评估结论为阎亮购买的房屋内墙面重做的具体费用及除去内粉层和垃圾清运费用在评估基准日2016年9月1日的市场价值为￥13,184.00元（大写：人民币壹万叁仟壹佰捌拾肆元）。原告支付评估费2000元。2014年1月24日，原告与中介签订租房协议，租赁曙光小区301号楼4层西南户房屋，每月租金1800元。上述事实，有原告提供的安阳市北关区人民法院（2014）北民初重字第6号民事判决书、河南广达资产评估事务所于2016年9月22日出具的广达评鉴字[2016]第055号资产评估报告、租房协议、房租收据4张、安阳市北关区人民法院（2015）北执字第174号执行裁定书、商品房预售合同、评估费票据，被告提供的安阳市房产管理局关于加强住宅专项维修资金归集管理的公告、关于进一步加强专项维修资金归集管理的通知、天域国际10号楼竣工备案资料、安阳市房屋建筑工程竣工验收备案证书，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定履行了给付房款的义务，被告向原告实际交付了房屋，但被告未按照法律规定和合同约定履行办理房地产权属登记的协助义务，应当承担违约责任。被告称原告逾期办理产权登记的责任在于原告没有交纳专项维修资金，原告交纳住宅专项维修资金的义务不能代替被告履行办理房地产权属登记的协助义务，被告应对其未履行协助义务的行为承担相应的违约责任，故对其辩称理由本院不予采信。关于房屋内墙面，不符合合同约定的混合砂浆抹面，属于被告的违约行为，由此导致原告对房屋内墙面重做产生的费用及评估费用应由被告承担。故原告请求被告赔偿原告修复内墙面费用13184元及评估费用2000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然原、被告对违约金进行了约定，但《商品房预售合同》系被告方提供的格式条款，合同中对0.01%的违约金约定明显过低，且因被告交付给原告的房屋墙面未达到合同约定标准，至原告不能装修入住，在外租房造成一定损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，结合市场房屋出租地段、房租行情，及被告的其他违约行为，本院确定违约金为已付房款424555元的1%为宜，即被告向原告支付4245.55元。原告请求被告赔偿原告自2015年5月13日至房屋修复到不影响原告正常使用期间的，导致的损失以每月费用1800元计算，原告提供的证据缺乏客观真实性，本院不予采信，且租金损失已作为违约金损失一并处理，故对该项请求不予重复审理。原告要求被告承担物业费的主张，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下:一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告阎亮逾期办证违约金4245.55元；二、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告阎亮所购房屋内墙面修复费用13184元及评估费用2000元；三、驳回原告阎亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告阎亮负担30元，被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 郭永革人民陪审员 郝艳宏人民陪审员 蔡慧敏二〇一七年六月二十日书 记 员 王 瑶 关注公众号“”