（2017）闽0203民初5965号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-08-18

案件名称

厦门白士德楼宇管理有限公司与厦门市华诚信建筑科技有限公司、浩利稳（厦门）房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市思明区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门白士德楼宇管理有限公司,厦门市华诚信建筑科技有限公司,浩利稳（厦门）房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

福建省厦门市思明区人民法院民事判决书（2017）闽0203民初5965号原告：厦门白士德楼宇管理有限公司，住所地厦门市湖里区，统一社会信用代码91350200612025997Y。法定代表人：郑泉忠，执行董事。委托诉讼代理人：黄毓宗，福建知圆律师事务所律师。被告：厦门市华诚信建筑科技有限公司，住所地厦门市思明区，统一社会信用代码9135020061230382X0。法定代表人：张智渊，总经理。委托诉讼代理人：沈正椿、张晓莉，福建志远律师事务所律师。被告：浩利稳（厦门）房地产开发有限公司，住所地厦门市集美区，统一社会信用代码9135020061202293X7。法定代表人：李俊琼，总经理。委托诉讼代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。原告厦门白士德楼宇管理有限公司（以下简称“白士德公司”）与被告厦门市华诚信建筑科技有限公司（以下简称“华诚信公司”）、浩利稳（厦门）房地产开发有限公司（以下简称“浩利稳公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门白士德公司委托代理人黄毓宗，被告华诚信公司委托代理人沈正椿、张晓莉，被告浩利稳公司委托代理人周玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白士德公司向本院提出诉讼请求：1、判令华诚信公司向原告支付2015年11月至2017年3月份的物业管理费（以下简称“物业费”）106675元、房屋公共维修金11118元（以下简称“公维金”）及滞纳金8481.1元（滞纳金以每月欠缴的物业费、公维金之和为基数，自欠费次月1日起按日万分之三的标准计算至实际付款之日止，现暂计至2017年4月1日）；2、判令华诚信公司向原告支付2017年4-5月的物业费（6275元/月）和公维金（654元/月）及滞纳金（以未付款项为基数，2017年4月自欠费次月1日起按日万分之三的标准计算至实际付款之日止）；3、判令浩利稳公司对华诚信公司应承担的付款责任承担连带责任；4、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年5月23日，被告浩利稳公司与原告签订《君临宝邸前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”），约定商场物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.4元，公维金缴纳标准为按建筑面积每月每平方米0.25元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，可按规定日加收所欠缴费用万分之三的滞纳金。2010年9月29日，厦门市物价局批准君临宝邸物业服务费等费用的收费标准。2012年5月2日，被告华诚信公司向被告浩利稳公司承租厦禾路XXX号商场二、三楼整层租赁面积5263.25平方米（后经补充协议确认租赁面积缩小至2614.38平方米），并签订《商场租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。原告自2008年起为君临宝邸的物业服务单位，并提供物业服务，被告应按前期物业合同的约定向原告支付物业费用和公维金等费用。被告华诚信公司自2015年1月起一直拖欠物业费等各种费用，原告曾于2015年1月向厦门市思明区人民法院起诉讨要2015年1月-10月的物业费、公维金及滞纳金，得到法院支持。但自2015年11月起至今，被告华诚信公司仍拒不向原告缴纳物业费及公维金。浩利稳公司为讼争房屋业主，应对此承担连带付款责任。华诚信公司辩称，1、白士德公司违约在先，未按照前期物业合同第20条约定履行外墙养护义务，华诚信公司有权不支付物业费；2、前期物业合同未约定业主或物业使用人缴费周期和缴费时间，原告要求支付逾期滞纳金的诉求没有合同依据；3、缴纳公维金是业主而非物业使用人的法定义务，而华诚信公司与浩利稳公司签订的租赁合同中未明确约定由前者缴纳公维金，故华诚信公司对公维金及其滞纳金之缴纳既无法定义务也无合同义务。浩利稳公司辩称，1、其与被告华诚信公司签订的《租赁合同》明确约定物业费、公维金、公共水电费由被告华诚信公司承担，故其无需向原告支付物业费、公维金、滞纳金；2、自2012年5月1日至2014年1月1日期间的公维金均由被告华诚信公司缴交，亦可佐证第一点意见，故浩利稳公司无需对使用人欠缴的上述费用承担连带责任；3、公维金属于全体业主所有，原告无权收取滞纳金，另外《厦门市物业管理若干规定》亦无关于滞纳金的规定，原告主张滞纳金无任何依据。本院经审理认定事实如下：2008年5月23日，被告浩利稳公司作为“君临宝邸”小区的建设单位与原告签订《君临宝邸前期物业服务合同》合同，约定将“君临宝邸”委托原告实行物业管理，委托管理期限自2008年6月1日起（具体时间以被告浩利稳公司书面通知交付日期为准）至召开业主大会，成立业主委员会并签订新的物业服务合同；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括区域范围内所有共用的门禁设施、保安监控设施、电梯等；由原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公维金等，商场物业管理服务费按2.4元/平方米·月、公维金按0.25元/平方米·月收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，可按规定日加收所欠缴费用万分之三的滞纳金。该合同签订后，原告为“君临宝邸”小区提供物业管理服务至今，该小区目前尚未成立业主委员会。2010年9月29日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于君临宝邸物业服务收费有关事项的通知》（厦价房［2010］74号），核定“君临宝邸”物业服务收费按合同约定执行。2012年5月2日，被告浩利稳公司与被告华诚信公司签订《商场租赁合同》，约定被告浩利稳公司作为厦禾路XXX号商场二、三楼的产权人，将上述房产出租给被告华诚信公司，租赁面积5263.25平方米，租赁期限为十年，从2012年1月1日至2021年12月31日止；租赁期间，使用出租单元所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理费等费用由被告华诚信公司承担，并直接交予物业管理公司；被告华诚信公司必须和物业管理公司签订物业管理协议和服从物业管理公司的一切安排。后被告华诚信公司依约承租了讼争房屋，并向原告按季度缴纳了至2014年12月的物业费（按12631.8元/月的标准）、公维金（按1315.8元/月的标准）。2015年11月1日，被告浩利稳公司与被告华诚信公司签订《商场租赁合同补充协议》，约定被告浩利稳公司同意被告华诚信公司在原2012年5月2日签订的商场租赁合同面积中将二楼整层商场面积2648.87平方米退还被告浩利稳公司，租赁面积缩小至2614.38平方米。另查明，2015年10月21日，白士德公司向本院提起民事诉讼，诉求华诚信公司支付2015年1月至10月期间未交的物业费、公维金及滞纳金，并请求浩利稳公司承担连带付款责任。本院于2016年1月28日作出（2015）思民初字第15965号民事判决，判令华诚信公司、浩利稳公司向白士德公司支付2015年1月-10月物业费；判令浩利稳公司向白士德公司支付2015年1月-10月公维金及其滞纳金（以每季度欠缴的公维金为基数，自下一季度首月1日起按银行同期贷款利率分段计算至实际缴纳之日止）。白士德公司、华诚信公司、浩利稳公司均未上诉，（2015）思民初字第15965号民事判决书已生效。后原告于本案审理过程中申请合并调整第一项、第二项诉讼请求为要求华诚信公司向原告支付2015年11月至2017年5月份的物业管理费119225元（6275元/月）、房屋公共维修金12426元（654元/月）及滞纳金（滞纳金以每季度欠缴的物业费、公维金之和为基数，自欠费次季度首月1日起按银行同期贷款利率分段计算至实际付款之日止），被告华诚信公司、被告浩利稳公司均无异议，本院予以准许。上述事实，有原告白士德公司提供的《君临宝邸前期物业服务合同》、厦价房［2010］143号《厦门市物价局关于君临宝邸物业服务收费有关事项的通知》、《商场租赁合同》及其补充协议、（2015）思民初字第15965号民事判决书，被告浩利稳公司提供的厦门市地方税务局通用机打发票以及本案庭审笔录为证，本院予以确认。在审理过程中，被告华诚信公司提供联系函、回执、外墙清洗合同、清洁服务发票等证据，主张原告未依约对房屋建筑外墙面等共用部位进行维修、养护和管理；而原告质证认为该组证据形成于2014年，不能证明原告在2015年11月以来未尽物业管理责任，实际上原告曾2次以上对建筑外墙进行清洗养护。此外，被告华诚信公司另提供告知函及回执，主张原告拒绝按《商场租赁合同》之约定与被告签订《物业管理协议》，系违约在先；而原告质证认为华诚信公司与浩利稳公司之间的合同与原告无关，原告系依据《君临宝邸前期物业服务合同》对讼争房屋进行管理。本院认为，关于案涉前期物业服务合同和房屋租赁合同之法定及相对效力，以及其中各方的权利义务，本院生效判决[（2015）思民初字第15965号]已进行了充分释法说理并予以清晰界定：华诚信公司应当根据对其有约束力的前期物业服务合同约明的物业费缴交标准，按其与浩利稳公司之间的租赁合同约定向原告白士德公司如期如数缴纳物业费，被告浩利稳公司作为讼争房产业主，应负连带交纳责任；因租赁合同未明确约定由被告华诚信公司向原告缴纳讼争房产的公维金，故被告浩利稳公司作为讼争房产业主，应根据对其有约束力的前期物业服务合同约明的公维金缴交标准，向原告白士德公司如期如数缴纳公维金，如有逾期应依约缴交滞纳金。本案白士德公司、华诚信公司、浩利稳公司三方法律关系相较（2015）思民初字第15965号民事判决生效之时并未发生变更，案涉各方应全面遵照生效判决确认的权利义务诚信履行。本案因新事实的发生产生的新争议有二：一、白士德公司自2015年11月以来是否尽到物业管理责任；二、白士德公司主张按银行同期贷款利率分季度分段计算物业费逾期未交之滞纳金有无依据。本院认为，关于争议焦点一，华诚信公司主张白士德公司未依物业服务合同约定对房屋建筑外墙面履行清洗养护责任，但其提供之证据仅能证明2014年期间其与白士德公司之间的纠纷情况，就白士德公司于2015年11月以来未尽物业管理责任之主张未能提供新的证据佐证，故对其据此拒付物业费及滞纳金的抗辩本院不予认可，其逾期未交2015年11月至2017年5月物业费之行为已构成违约，关于原告请求支付相应期间物业费及其滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，前期物业服务合同虽未明确约定物业管理费的缴交周期或缴交时限，但由华诚信公司以往正常缴交“物业综合服务费”及“代收公维金”的相关票据周期可知，前期物业服务合同第二十一条项下各款项的缴交周期为每季度，故白士德公司主张按季度分段计算物业费逾期未交之滞纳金的诉讼请求本院予以支持；此外，白士德公司自愿将滞纳金标准调整为银行同期贷款利率，相较前期物业服务合同约定之滞纳金标准略低，系对自身民事权利的自由处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决如下：一、被告厦门市华诚信建筑科技有限公司、浩利稳（厦门）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告厦门白士德楼宇管理有限公司支付2015年11月至2017年5月的物业管理费119225元及其滞纳金（以每季度欠缴的物业管理费为基数，自下一季度首月1日起按银行同期贷款利率分段计算至实际缴纳之日止）；二、被告浩利稳（厦门）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告厦门白士德楼宇管理有限公司支付2015年11月至2017年5月的公维金12426元及其滞纳金（以每季度欠缴的公维金为基数，自下一季度首月1日起按银行同期贷款利率分段计算至实际缴纳之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2794元，由被告厦门市华诚信建筑科技有限公司、浩利稳（厦门）房地产开发有限公司共同负担2684元，被告浩利稳（厦门）房地产开发有限公司负担110元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　张希华二〇一七年六月二十日代书记员　尤丽端附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来自