（2017）津0116民初42801号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-18
案件名称
天津盛邦电力工程有限公司与天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂及第三人天津市滨海新区静新汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津盛邦电力工程有限公司,天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂,天津市滨海新区静新汽车修理厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初42801号原告：天津盛邦电力工程有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开中路86号。法定代表人：穆舟，总经理。委托诉讼代理人：白朝亮，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜男，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂，住所地天津市滨海新区寨上街大丰路西侧（交警支队东侧）。法定代表人：李建福，经理。委托诉讼代理人：田伯江，该厂业务员。第三人：天津市滨海新区静新汽车修理厂，住所地天津市滨海新区汉沽寨上街大丰路西侧（交警支队东侧）。法定代表人：静智，厂长。原告天津盛邦电力工程有限公司与被告天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂、第三人天津市滨海新区静新汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白朝亮、周胜男，被告的委托诉讼代理人田伯江，第三人的法定代表人静智均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1确认原告与被告所签订的《天津市房屋租赁合同》已经解除，并判令第三人天津市滨海新区静新汽车修理厂立即向原告腾退房屋，被告予以协助；2.判令被告向原告支付合同解除前所拖欠的租金8万元；3.判令被告向原告支付自合同解除次日起至其实际腾退房屋期间的占有使用费；4.判令被告向原告支付拖欠租金违约金及逾期腾房违约金1万元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于滨海新区汉沽大丰路变电站后院的房屋及院落，年租金6万元，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。租赁期限届满后，被告仍占有使用该房屋及院落至今，但一直未向原告支付租金。无奈之下，原告于2017年3月28日以邮寄方式向其发出《解除租赁关系通知书》，单方面解除了《租赁合同》。原告认为，被告拒不支付房租，原告解除《租赁合同》并要求其支付所拖欠的租金及相关费用合法有据。同时，被告至今仍然拒绝腾退房屋，其行为已经严重损害原告合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告辩称：同意原告的第二、第三、第五项诉讼请求，不同意原告的第一、第四项诉讼请求。理由为：原、被告签订《租赁合同》时，被告法定代表人并不是协议上的李立堂，而是李建福，该协议书文本仍在李立堂手中。李立堂因为刑事犯罪被羁押。该协议书签订时存在瑕疵，导致原、被告之间的《租赁合同》无法正常履行。目前，被告将租赁标的物转租给了第三人，转租日期为2016年1月1日至今，第三人同意代被告足额支付2016年至2017年两个年度的租金12万元。认可原、被告之间存在租赁合同关系。第三人辩称：涉案租赁标的自2016年1月始就是我厂在占有使用，我们并不知道原、被告之间的事情，不同意解除原、被告之间的《租赁合同》。原、被告及第三人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告及第三人对原告提交的租赁合同、税务发票、解除租赁关系通知书、EMS快递单及签收记录、被告工作人员签收证明、被告市场主体基本信息单均无异议，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.被告提交的第三人营业执照复印件，原告对该证据的真实性认可，对关联性不认可，理由为该份证据不能证明实际是由第三人占有使用涉案租赁标的物，即使被告转租给了第三人也并不影响租赁合同在解除之前的法律效力，而且，该份证据显示第三人注册日期为2017年6月2日，原告发出解除租赁合同通知书的时间是2017年3月28日。本院认为，该份证据真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以采纳。2.第三人提交的《租赁协议书》1份，证明第三人从被告处转租了涉案租赁标的物。原告对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。本院认证意见结合当事人陈述及其他证据在事实认定部分予以详述。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告位于滨海新区汉沽大丰路变电站后院的房屋（平房）及院落，承租用途为汽车修配，年租金6万元，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。租金支付方式为按年支付，付款时间为2015年5月底之前。此外，合同第三条第3-3约定“租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应当提前3个月与甲方协商。甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日500元向甲方支付违约金”。合同第四条4-3约定“乙方延期支付租金，甲方有权解除合同。乙方拖欠租金累计达1个月及其以上的，甲方可以解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日500元向甲方支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。被告于2015年3月17日向原告交纳了租金6万元。合同约定的租赁期限届满后，被告继续占有使用租赁标的物，原告亦未提出异议。庭审中，原、被告均认可原租赁合同继续有效，双方转为不定期租赁合同关系。因被告一直未交纳2016至2017年两个年度的房屋租金，原告于2017年3月28日以邮寄方式向其发出《解除租赁关系通知书》，通知被告：1.双方租赁关系自2017年4月30日解除，请被告在2017年5月4日前腾空房屋及院落并移交原告；2.在2017年5月4日前依照原合同约定的租金标准向原告支付所拖欠的房屋租金及相关费用等合计8万元；3.拆除在高压线附近私自搭建的违章建筑，并立即停止相应的生产经营活动，否则由此造成安全事故的，贵方应承担所有法律责任。庭审中，被告认可收到了该份通知书。被告与第三人于2017年6月2日签订《租赁协议书》1份，约定第三人向被告承租涉案租赁标的物，租赁期限十年，自2017年5月1日至2027年4月30日止。涉案租赁标的物自2017年6月2日起为第三人占有使用至今。关于被告主张的租赁标的物已经于2016年1月1日起转租给第三人并由第三人占有使用，本院认为，第三人营业执照显示的注册日期为2017年6月2日，2016年1月1日其主体资格尚不存在，故被告该项主张本院不予采纳。本案争议焦点为：一、原、被告所签订的《天津市房屋租赁合同》是否已经解除；二、第三人是否应向原告腾退房屋；三、被告是否应向原告支付拖欠租金违约金及逾期腾房违约金1万元。一、原、被告所签订的《天津市房屋租赁合同》是否已经解除。本院认为，原、被告之间构成房屋租赁合同关系，该合同关系是双方当事人真实意思表示，合法、有效，依法应予以保护。原告依约向被告交付房屋，履行了合同义务，被告亦应按约定给付原告房屋租金，被告逾期支付原告房屋租金的行为违反了合同约定，应承担相应的法律责任。双方签订的《天津市房屋租赁合同》约定“乙方延期支付租金，甲方有权解除合同。乙方拖欠租金累计达1个月及其以上的，甲方可以解除合同”，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，该合同条款赋予了原告约定解除权。根据双方签订的租赁合同，租金支付方式为按年支付，2015年度租金的支付时间为2015年5月底之前，因此，2016年度租金应于2016年5月底之前付清，但被告至今未付，因此，合同约定的解除合同的条件已经成就，原告可以解除合同。原告向被告邮寄《解除租赁关系通知书》即为原告对合同解除权的行使，被告签收该通知书的日期为2017年3月29日，原告通知的合同解除时间为2017年4月30日，因此，合同解除时间本院依法确认为2017年4月30日。二、第三人是否应向原告腾退房屋。本院认为，原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》依法依约解除后，被告应及时向原告交还房屋。被告在合同解除后，于2017年6月2日与第三人签订《租赁协议书》将涉案租赁标的物进行转租的行为属于无效民事行为，自始没有法律约束力，第三人占有使用涉案租赁标的物无任何事实和法律依据。因此，对原告主张第三人腾退房屋一项本院依法予以支持。三、被告是否应向原告支付拖欠租金违约金及逾期腾房违约金1万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告逾期支付房屋租金的行为违反了合同约定，应继续给付租金、房屋占有使用费，并按合同约定承担违约责任。原告主张的2016年1月1日至2017年4月30日的房屋租金8万元以及2017年5月至实际腾退房屋期间的占有使用费本院依法予以支持，房屋占有使用费支付标准为6万元年÷12个月=5,000元月。原告主张的拖欠租金违约金及逾期腾房违约金1万元构成为：拖欠租金违约金7,500元，自2017年5月1日起计算至2017年5月15日，按每日500元计算，依据为双方签订的《天津市房屋租赁合同》第四条4-3第2条；逾期腾房违约金2,500元，自原告在《解除租赁关系通知书》中指定的腾房日期2017年5月4日的次日即2017年5月5日起计算至2017年5月10日，按每日500元计算，依据为双方签订的《天津市房屋租赁合同》第三条3-3。本院认为，原告对拖欠租金违约金及逾期腾房违约金的主张符合双方合同约定，依法应予以支持，两项违约金数额依法予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告天津盛邦电力工程有限公司与被告天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂于2015年签订的《天津市房屋租赁合同》于2017年4月30日解除。二、第三人天津市滨海新区静新汽车修理厂于本判决生效后三十日内腾退房屋及院落并返还原告天津盛邦电力工程有限公司，被告天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂予以协助。三、被告天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂于本判决生效后十日内给付原告天津盛邦电力工程有限公司2016年1月1日至2017年4月30日的房屋租金8万元，并自2017年5月始按照5,000元月的标准向原告天津盛邦电力工程有限公司支付房屋占有使用费至租赁房屋及院落实际交还原告天津盛邦电力工程有限公司之日止。四、被告天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂于本判决生效后十日内给付原告天津盛邦电力工程有限公司拖欠租金违约金7,500元、逾期腾房违约金2,500元，两项合计1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告天津市汉沽ＸＸ顺汽车修理厂承担，并于本判决生效后十日内直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李卓亭二〇一七年六月二十日书 记 员 李小坡附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。 更多数据：搜索“”来源：