（2017）豫1725民初427号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-07-18

案件名称

周荣枝、李爱花等与李建中等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

确山县人民法院

所属地区

确山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周荣枝,李爱花,李建中,王景

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百二十九条，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款

全文

河南省确山县人民法院民事判决书（2017）豫1725民初427号原告:周荣枝，女，1962年10月8日生，汉族，住河南省确山县。原告：李爱花，女，1955年9月10日生，汉族，住河南省确山县。二原告委托代理人：孙建中，河南精锐律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李建中，男，1985年7月18日生，汉族，住确山县。被告：王景，女，1983年12月14日生，汉族，住河南省确山县。原告周荣枝、李爱花与被告李建中、王景租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周荣枝、李爱花及其委托代理人孙建中，被告李建中、王景均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周荣枝、李爱花向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的租赁合同，被告立即搬出该房屋；2.自2016年8月9日起按每月3000元计算租金至该房屋交付之日止；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月18日，被告李建中与原告周荣枝及原房主李国宇签订了租赁合同。2016年8月9日，原告又与被告王景签订了租赁合同，约定为不定期租赁合同，原告如需收回房屋，应提前15日通知被告，被告每年交纳租金36000元。2016年9月份，原告每次通知被告收回房屋，被告以种种借口拒不搬出，被告的行为严重侵犯原告的合法权益。为此提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李建中辩称：离婚时说的房子给王景了，因为孩子归王景抚养。被告王景辩称：租赁合同应该有两份，我没有另一份，对合同内容不清楚。合同内容应该是免费一年，具体情况应该说全;房子在离婚之前就判给我了。我离婚的时候房子是属于我的，小孩爷爷又把房子卖给原告我没有签字，我无家可归了。经审理查明：被告李建中、王景原系夫妻，于2015年12月31日协议离婚。被告李建中之父李长毛于2014年8月29日在驻马店市××城区××林乡望楼湖滨小区购得相邻两块宅基地各189平方米，并在其上建造三层楼房包括地下室，第一层为门面房六间。2016年7月17日，被告李建中及其父李长毛（甲方）与原告周荣枝及李国宇（乙方）签订房屋买卖协议书，经协商，甲方将土地使用权，地下室及第一层门面房六间售给乙方，转让价款为2200000元，协议生效后一次性付清，甲方将房屋及土地使用权交付乙方。同日，李长毛出具收条一份：“收条，今收到周荣枝壹佰贰拾万元正，李国宇壹佰万元正购买驻马店市××城区××林乡王楼湖滨小区6间门面房及地下室共计贰佰贰拾万元正（2200000元），收款人李长毛，2016年7月17日”。因李建中、王景、李长毛在该门面房内居住，次日（2016年7月18日）原告周荣枝及李国宇（甲方房东）与被告李建中（××）签订租房协议，约定甲方将驻马店市××城区××林乡王楼滨湖小区门面六间及地下室（响铃超市西边第二家，两边是幼儿园）租给李建中，房东可随时收回不租，未约定租金。由于王景也在该房屋内居住，2016年8月9日，原告周荣枝及李国宇（出租方甲方）与被告王景（承租方乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方位于驻马店市××城区××林乡王楼滨湖小区一楼6建门面房及地下室租赁给乙方使用，租赁期限：不定期，如甲方需要收回房屋，应提前15日通知乙方，乙方必须无条件搬出，已缴纳的租金未用完部分甲方退还。如乙方需提前退租，也应提前15日告知甲方。租赁费及缴纳办法：每年租赁费36000元，于签订合同之日起三日内缴纳。以后每年到期前一个月缴纳下年度租金。月租3000元。该合同上有手写备注一条（头年租金免费，2016年8月9日-2017年8月9日，后被划掉）。合同签订后二被告未缴纳房租。2016年12月5日，原告李爱花（乙方）与案外人李国宇（甲方）签订买卖合同书，甲方李国宇把自己出资100万购买的房屋以壹佰万元（1000000元）转卖给了李爱花。上述事实有当事人陈述，房屋买卖协议书及收条，买卖合同书，租房协议，房屋租赁合同等存卷为证。本院认为：2016年7月17日，原告周荣枝与案外人李国宇（乙方）与被告李建中及其父李长毛签订房屋买卖协议书，约定甲方将驻马店市××城区××林乡王楼滨湖小区门面六间及地下室作价2200000元出售给乙方。同日李长毛已向原告周荣枝出具收条，收到周荣枝1200000元、李国宇1000000元购房款。2016年12月5日，案外人李国宇与原告李爱花签订买卖合同书，李国宇把自己出资100万购买的房屋以壹佰万元（1000000元）转卖给了李爱花。上述买卖行为，当事人意思表示真实，买受人已经实际履行，应认定为有效。但按照《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，不发生物权变动效力。李建中、王景在房屋买卖前就在此房内居住，李建中在房屋买卖合同中签字，认可买卖合同的效力，二人并自愿和周荣枝、李国宇签订租赁合同，其行为也证明买卖合同的效力，庭审中二人辩解该房屋在离婚时已经分割该王景与事实不符本院不予采纳。周荣枝、李国宇虽然没有取得物权，但李建中、王景分别与周荣枝、李国宇签订租赁合同应为有效；李建中、王景与周荣枝、李国宇签订租赁合同的行为，是对买卖合同生效后房屋原产权人占有房屋改变为周荣枝、李国宇占有房屋的认可。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第九十四条规定：有下列情形之一的可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告已经通知被告解除合同，原告起诉至今也已经数月，被告有充分时间找房腾房，李国宇把自己出资100万购买的房屋以壹佰万元（1000000元）转卖给了李爱花，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“在租赁期间产权人变更的不影响合同的效力”，但合同出租人的权利应转为李爱华。因此原告的请求应予支持。关于原告要求二被告自2016年8月9日起支付房屋租赁费3000元的诉讼请求，因被告李建中与原告周荣枝及李国宇签订的租赁协议未约定租金；被告王景与原告周荣枝及李国宇签订的房屋租赁协议对房租虽有约定，但该协议由备注头年（2016年8月9日-2017年8月9日）免租金的约定，后被划掉，该证据系原告提供，被告王景辩称签协议时有该项内容，因此该项约定应当予以认可，二被告在2017年8月9日前不支付房屋租赁费，但二被告如在2017年8月9日后仍使用该房屋，应按每月3000元支付房租。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十九条、第二百三十二条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：解除原告周荣枝及案外人李国宇于2016年7月18日与被告李建中签订的租房协议及于2016年8月9日与被告被告王景签订的房屋租赁合同；二被告于本判决生效之日起十日内将位于驻马店市驿城区橡林乡王楼滨湖小区门面六间及地下室交付给原告周荣枝、李爱花；二、如二被告在2017年8月9日仍继续占用上述房屋，按每月3000元支付房租给二原告；三、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李建中、王景负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审　判　长　　袁文举人民陪审员　　赵　琦人民陪审员　　荆永峰二〇一七年六月二十日书　记　员　　江　瑞来源：百度“”