（2017）甘0321民初1261号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
陈有萍与葸永红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
永昌县人民法院
所属地区
永昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈有萍,葸永红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
甘肃省永昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0321民初1261号原告：陈有萍，女，1982年9月10日出生，汉族，甘肃省金昌市人。委托诉讼代理人：师勇祥，甘肃德融律师事务所律师。被告：葸永红，男，1981年10月22日出生，汉族，甘肃省永昌县人。原告陈有萍与被告葸永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈有萍委托诉讼代理人师勇祥、被告葸永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈有萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除陈有萍与葸永红签订的房屋买卖协议；2.判令葸永红退还房款20万元；3.依法判令葸永红承担违约金51600元。事实与理由：2015年7月，葸永红将位于永昌县城关镇西泽家园7栋301室面积为70平方米的房屋及地下室出售给陈有萍，并于2015年7月11日签订了房屋买卖协议，约定房屋总价为258000元。于签订协议时给付200000元，办理完房屋所有权变更登记手续后支付剩余58000元。协议第四条约定，甲方（葸永红）保证该房产合法、权属清楚。甲方保证办清过户手续；若因甲方原因造成产权不能过户，产生的一切费用及法律后果由甲方承担，退还乙方购此房产的全部资金，并承担房款总价值20%的违约金。同日，陈有萍向葸永红支付房款200000元。2015年8月，葸永红将房屋交付于陈有萍（地下室未予交付）。但在陈有萍办理变更登记手续时发现该房屋产权不明确，葸永红没有房屋所有权证。葸永红承认原告在本案中所主张的事实，同意解除合同，退还房款。但认为陈有萍主张的违约金过高，请求法庭予以调整。本院认为，葸永红承认陈有萍在本案中主张的事实，故对陈有萍主张的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，因陈有萍在办理房屋产权变更登记时发现房屋的产权不明确，房屋没有所有权证，根据双方买卖协议第四条的约定，陈有萍有权解除合同。现葸永红也同意解除，故陈有萍请求解除其与葸永红签订的房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，陈有萍已将20万元房款给付葸永红，葸永红也已将房屋除地下室外交付于陈有萍。现陈有萍请求葸永红退还购房款20万元诉讼请求，本院亦予以支持。同时，陈有萍也应当返还葸永红房屋。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》要求依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。该指导意见要求人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款合同等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单的采用固定比例等”一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质性不公平。具体到本案中而言，双方对合同虽已进行了部分履行，葸永红违约事实也已存在，但葸永红未能取得房屋所有权证与开发商有关，并非因葸永红主观故意造成，且葸永红也及时交付了房屋，陈有萍使用至今。现结合涉案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为2万元。综上所述，陈有萍要求解除双方签订的房屋买卖协议有事实和法律依据，本院予以支持。解除合同后应按照法律规定采取补救措施，陈有萍要求葸永红返还购房款20万元的诉讼请求亦符合法律规定，本院亦予以支持。对葸永红应支付的违约金根据公平原则和诚实信用原则调整为2万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除陈有萍与葸永红在2015年7月11日签订的房屋买卖协议；二、葸永红返还陈有萍已付房款20万元；三、葸永红向陈有萍支付违约金2万元。以上二、三项限于本判决生效后二十五日内履行，陈有萍在接收退房款的同时向葸永红返还房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5074元，减半收取计2537元，由葸永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。代理审判员 张东琰二〇一七年六月二十日书 记 员 张 欣