（2017）浙09民终230号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-29
案件名称
夏国斌、刘芬燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏国斌,刘芬燕,李晓东,浙江凯灵船厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终230号上诉人（原审被告）：夏国斌，男，1970年1月24日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：俞栋，浙江乾勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘芬燕，女，1963年4月28日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：董杰，北京大成（舟山）律师事务所律师。原审第三人：李晓东，男，1964年8月14日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：倪永达，浙江乾勇律师事务所律师。原审第三人：浙江凯灵船厂（舟山四八零六工厂），住所地舟山市定海区沿港西路**号。法定代表人：田红一，厂长。委托诉讼代理人：王佶，男，1972年7月23日出生，汉族，住舟山市定海区。该厂职工。上诉人夏国斌因与被上诉人刘芬燕，以及原审第三人李晓东、浙江凯灵船厂房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏国斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.其与刘芬燕之间的房屋租赁合同期限应为三年，而不是九年，否则也无需约定合同三年一签，无论从合同文义或者双方真实意思表达，合同期限均应为三年。2.舟山建银工程造价审查中心有限公司作出的《工程造价咨询报告书》认定的部分价格应予剔除，刘芬燕租赁期内装饰装修剩余残损价值应为109551元。3.一审认定的刘芬燕搬迁产生的费用明显过高，且要求支付工人工资12000元无依据，搬迁费用认定5000元为宜。4、其与刘芬燕租赁合同提前解除的原因在于军队相关政策调整所致，并不能归责于己，应按照公平原则由相关方共同分担刘芬燕损失。刘芬燕辩称，1.根据双方合同约定，明确租赁期限为九年，未约定三年到期后不予租赁的情形，况且如果租赁期仅为三年，其不会投入巨资进行装修。2.舟山建银工程造价审查中心有限公司作出的《工程造价咨询报告书》对有争议物体价格部分（除佛龛外共计价值294950元）一审认定形成附合，不可分离且无使用价值，程序合法，价格公允。3.其实际搬迁费和支付工人工资客观存在，远远超出一审酌情认定的22000元，为避免诉累，才对一审认定数额予以接受。4.其与夏国斌签订的租赁合同真实有效，夏国斌提出解除合同并不符合法律规定和双方约定情形，系单方面违约，应当承担相关责任。至于夏国斌赔付后的损失可以另行主张权利。综上，请求二审法院驳回夏国斌上诉请求。李晓东述称，1.夏国斌与刘芬燕之间的租赁合同期限应为三年，而不是九年期限，合同解除后的装修残值折算也应按照三年余值进行计算。2.《工程造价咨询报告书》涉及的部分附属物可以拆卸，并不会影响使用价值，不能认定为附合物，不应当计算在损失数额内。3.刘芬燕是在临城店装修后定海店才关门的，不存在期间一个月无法营业而额外支付工人工资的问题，况且两地距离不远，一审认定的运输费明显过高，应予调整。4.该合同的解除，原因在于第三人凯灵船厂对相关政策误解，由此造成的损失应由凯灵船厂承担。凯灵船厂述称，1.夏国斌与刘芬燕之间的房屋租赁合同期限应为三年，而不是九年期限。刘芬燕去工商局注册营业执照时该厂出具过房产证明，刘芬燕知晓转租的期限是三年。2.《工程造价咨询报告书》涉及的部分附属物可以拆卸，并不会影响使用价值，总体的残损价值认定偏高。3.刘芬燕在临城开新店，不存在额外支付一个月工人工资的问题，其开新店产生的费用不应包括搬迁费用。4.厂方在要求承租人于2015年10月3日前退还涉诉房屋后，又于2015年10月16日发出通知告知涉案房屋可以继续租赁，但到目前为止厂方也未实际取得房屋控制权，有关损失与厂方无关。刘芬燕向一审法院起诉请求：1.依法确认其与夏国斌之间的《房屋租赁合同》已解除；2.依法判令夏国斌退还其已支付的2015年度租金200000元；3.依法判令夏国斌赔偿其装修费937101元，店铺搬迁费30000元，广告开办费80000元，临时仓库租赁费15000元，停业期间员工工资92400元，共计1154501元。一审法院认定事实：2013年初，凯灵船厂与李晓东签订《房地产租赁合同》一份，由凯灵船厂将位于舟山市定海区颜家峧路161号边的房屋（舰保大观通楼沿街店面房），建筑面积995平方米，出租给李晓东。其中约定租赁用途为商业，租赁期限自2013年4月1日至2013年3月31日止（总租期10年）。之后李晓东将位于舟山市定海区颜家峧路161号边的房屋（舰保大观通楼沿街店面房）中的14-18号，面积250平方米转租给夏国斌，租期也为10年。2013年4月20日，刘芬燕（乙方）与夏国斌（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，由夏国斌将位于舟山市定海区颜家峧路161号边的房屋（舰保大观通楼沿街店面房）中的14-18号，面积250平方米（该租赁房屋产权属于第三人凯灵船厂）转租给刘芬燕，双方其中约定：“第二条租赁期限、用途，1.该房屋租赁期三年一签，自2013年4月20日至2016年4月19日；2.且乙方在第四年开始，每年租金按第一年租金递增5%，始至到2022年4月19日。租赁用途为商业。第三条租金及支付方式，该租赁物租金为265000元，租金按年支付，先付后租，乙方在每年4月26日前支付甲方。第四条租赁期间，乙方如对租赁物的内部结构、装修或附属设施进行改造、增添对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。第五条转租，该租赁物系甲方向房屋所有人承租，本次转租已经房屋所有人同意。”双方还约定了其它事项。凯灵船厂在该房屋租赁合同中写明同意转租并加盖公章。刘芬燕承租上述房屋后，以舟山德洋窗帘的名义对租赁房屋设计了平面装修布置图，经夏国斌同意后进行了装修。装修完成后刘芬燕以“德洋窗帘”名义从事窗帘加工、销售等经营。2015年4月20日，刘芬燕在该租赁房屋处向舟山市市场监督管理局定海分局登记成立了“舟山市定海区居道建筑装饰设计工作室”，从事建筑装饰设计、窗帘加工、销售。租赁期间，刘芬燕已支付了相应的租金，并于2015年5月15日又向夏国斌支付了2015年4月20日起一年期间的部分租金计200000元。2015年4月28日，凯灵船厂向李晓东发出通知，载明：根据后营（2015）78号2015年1月17日《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》和舰装通知要求，您所租赁我厂坐落于浙江省舟山市定海区颜家峧路161号（舰保大观通楼沿街店面房）属军事行政区，为清退租赁房范围，经研究，请您于2015年10月30日前做好该范围店面房退还工作，并将该店面房退还。此后，夏国斌在2015年4、5月份将该通知事项告知了刘芬燕。刘芬燕虽对租赁房屋的退还持有异议，但最终决定退还租赁房屋并提出了赔偿的意思表示。2015年7月6日，刘芬燕与舟山科来华建材家居市场有限公司签订租赁合同，租赁了538.92平方米的场地作为搬迁后的经营场所。2015年10月30日，刘芬燕将租赁房屋的钥匙交予夏国斌。一审法院认为，本案涉及四个问题。一、刘芬燕与夏国斌签订的房屋租赁合同的租赁期限。根据双方的合同载明，该约定已明确租赁的开始时间为2013年4月20日，且从第四年开始至2022年4月19日期间的租赁费也是明确的。双方也未约定租赁期三年到期后不予租赁的情形。因此双方的租赁期间应认定自2013年4月20日起至2022年4月19日止的9年。第三人凯灵船厂以刘芬燕在办理工商登记时提交的由第三人凯灵船厂出具的证明中载明的租赁期限，认为租赁期限为三年的意见，不予采纳。二、刘芬燕腾退租赁房屋的时间。刘芬燕主张已于2015年10月30日腾退了租赁房屋并将钥匙交予夏国斌，对此夏国斌并无异议。凯灵船厂未提交其它相应的证据，可以认定刘芬燕已于2015年10月30日腾退了租赁房屋。三、刘芬燕在租赁房屋投入的装饰装修造价及截止2015年10月30日评估的装饰装修残值。根据舟山建银工程造价审查中心有限公司的工程造价咨询报告书，舟山安达资产评估有限公司的评估报告书，并结合一审的勘查笔录，确认装修造价998461元，扣除佛龛2600元，刘芬燕投入的装饰装修造价为995861元。夏国斌自行委托舟山市天平房地产评估有限责任公司的评估报告，不予采用。四、刘芬燕因租赁房屋搬迁产生的其它损失。刘芬燕提交的上述证据尚不能证明其提出的有关费用已全部产生，但其为搬迁租赁房屋而产生的相关费用客观存在，结合本地市场搬运费的行情，酌情确定搬迁费为10000元。开业庆典费等与搬迁案涉租赁房屋没有因果关系，不能作为因租赁房屋搬迁而产生的损失。租仓库的半年租费，考虑到刘芬燕有足够时间和空间安置租赁房屋内的财产，不能作为租赁房屋搬迁产生的损失。因搬迁停业三个月而支出的员工工资，考虑到搬迁租赁房屋毕竟须适当的停业，参考刘芬燕的经营规模和本地劳动力市场的工资行情，确定其停业一个月，所雇员工为四人，合计工资损失12000元。因此，刘芬燕提出的因租赁房屋搬迁产生的其它损失总计22000元。刘芬燕与夏国斌签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该转租协议且经凯灵船厂的同意，因此属合法有效。在合同履行期间，夏国斌根据凯灵船厂的通知，要求刘芬燕在规定时间前腾退房屋，刘芬燕最终也在该节点前腾退了租赁房屋。由此确认刘芬燕与夏国斌签订的《房屋租赁合同》于2015年10月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案中，夏国斌提出解除合同没有法律的规定和双方约定情形，因此夏国斌解除合同存在违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，对刘芬燕的装饰装修残值夏国斌应予赔偿。对造成刘芬燕其它损失夏国斌也应予以赔偿：1.租赁期内装饰装修剩余残值。刘芬燕开业期间装饰装修的造价为995861元，确认夏国斌应赔偿装饰装修的剩余残值为715745.97元。2.刘芬燕因租赁房屋搬迁产生的其它损失总计22000元。对于应退还的租金，刘芬燕与夏国斌解除合同的时间为2015年10月30日，合同解除前即2015年4月20日至2015年10月30日期间的租金刘芬燕应交纳。因此刘芬燕可退的租金为59150.68元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决：一、确认刘芬燕与夏国斌签订的《房屋租赁合同》于2015年10月30日解除；二、夏国斌于判决生效之日起七日内赔偿刘芬燕租赁期内装饰装修剩余残值损失715745.97元，因租赁房屋搬迁产生的其它损失22000元，合计737745.97元；三、夏国斌于判决生效之日起七日内退还刘芬燕房屋租金59150.68元；四、驳回刘芬燕的其它诉讼请求；一审案件受理费16991元，由刘芬燕负担6995元，夏国斌负担9996元。鉴定费18000元，由刘芬燕负担7410元，夏国斌负担10590元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、刘芬燕与夏国斌签订的房屋租赁合同的租赁期限。二、涉案房屋租赁合同的解除对刘芬燕造成的损失认定及责任承担问题。关于争议焦点一。刘芬燕与夏国斌对于《房屋租赁合同》真实性均无异议。现夏国斌主张依据合同条款，双方所约定的涉案房屋租赁期限为三年。根据《房屋租赁合同》载明：租赁期限约定为“1.该房屋租赁期三年一签，自2013年4月20日至2016年4月19日；2.且乙方在第四年开始，每年租金按第一年租金递增5%，始至到2022年4月19日。”从合同文义解释看，该约定明确租赁开始时间为2013年4月20日，从第四年开始至2022年4月19日期间的租赁费也是明确的，并未约定租赁期三年到期后不予租赁的情形。从合同目的考量，涉案房屋的租赁性质系经营性店面房，承租房屋面积相对较大，刘芬燕亦投入相当规模的装饰装修成本，如双方合意租赁期限仅为三年，客观上不符合刘芬燕租赁房屋以达到从事较长时间商业活动的目的，亦不符合经营性租赁的行业惯例。至于凯灵船厂提供给舟山市市场监督管理局的证明（刘芬燕办理工商营业执照所需材料），因无刘芬燕和夏国斌的签字确认，系厂方单方面对该合同期限的表述，不具有证明力。况且，夏国斌、李晓东及凯灵船厂也未提供其他证据证明涉案租赁合同的租赁期限为三年。故一审法院根据涉案租赁合同的条款、性质、目的和交易习惯，认定租赁期限为九年，并无不当。夏国斌的该项上诉请求，缺乏事实依据，不予支持。关于争议焦点二。1.涉案房屋租赁合同的解除对刘芬燕造成的损失主要包括装饰装修和另外租赁房屋搬迁产生的费用。首先，对于涉案房屋装饰装修损失。一审法院曾组织各方当事人对涉案房屋装饰装修进行现场勘查，并就具体的装饰装修造价和残值委托第三方进行鉴定和评估。综合上述勘验笔录和两份报告书，表明除佛龛一只可独立使用，其余装饰品、附属物均与房屋墙面相粘连或可归属于装饰装修部分，拆除后基本无单独使用的价值。夏国斌、李晓东和凯灵船厂未提供其他证据推翻上述内容。故一审法院根据上述材料认定租赁期内装饰装修剩余残值为715745.97元，并无不当。其次，对于刘芬燕另外寻租搬迁产生的费用。刘芬燕所租赁的房屋建筑面积为250平方米，其投入近百万元进行装修，注册了设计工作室，雇员工人从事建筑装饰设计、窗帘加工、销售等业务。一审法院综合考虑上述实际情况，结合本地市场搬运费和劳动力市场工资等行情，酌定刘芬燕搬迁费10000元、停业损失12000元（雇员工四人，停业一个月），相对合理，并无不当。2.刘芬燕与夏国斌之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，属合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。现夏国斌提前解除合同，又不存在法律规定和双方约定情形，故夏国斌解除合同行为构成单方违约，由此给刘芬燕造成的损失，应当由夏国斌赔偿。一审法院基于合同相对性原则，作出相应判决，于法有据。夏国斌主张该解约行为系凯灵船厂所致，不能归责于己。这涉及夏国斌与第三人李晓东、凯灵船厂相互间的法律关系，可以另案解决。因此，对于夏国斌的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。综上所述，夏国斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16991元，由上诉人夏国斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢 佑审 判 员 方 燕代理审判员 高嘉侃二〇一七年六月二十日代书 记员 毛 赟 微信公众号“”