（2017）苏0703民初1280号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-19
案件名称
姜晓芳、陈廷亮与连云港西湾置业有限公司、连云港开成物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜晓芳,陈廷亮,连云港西湾置业有限公司,连云港开成物业服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初1280号原告：姜晓芳，女，1976年9月8日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：陈廷亮，男，1973年11月4日出生，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：王敏，江苏田湾律师事务所律师。被告：连云港西湾置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳西湾。法定代表人：丁芳宜，该公司董事长。被告：连云港开成物业服务有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳镇西庄村。法定代表人：陈洪慷，该公司总经理兼执行董事。原告姜晓芳、陈廷亮与被告连云港西湾置业有限公司（以下简称西湾置业）、连云港开成物业服务有限公司（以下简称开成物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姜晓芳、陈廷亮及两原告共同委托诉讼代理人王敏到庭参加了诉讼，被告西湾置业、开成物业经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告姜晓芳、陈廷亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告西湾置业向二原告交付西湾锦城二期第28幢102室房屋；2、判令被告开成物业配合二原告履行相关交房手续；3、判令被告西湾置业向二原告支付逾期交房违约金，违约金按以购房款总额1508268元为基数，自2012年6月1日起至实际交房之日止按中国银行同期贷款利率计算。事实与理由：2011年2月17日，原告与西湾置业签订《商品房买卖合同》，约定由西湾置业将其开发的西湾锦城二期第28幢102室房屋出售给原告，总价款为1508268元，交付期限为2012年5月31日前，该合同对付款方式、违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告按合同约定向西湾置业交付了购房款1508268元，西湾置业应在2012年5月31日前将经过验收合格的房屋交付给原告使用。如逾期交房，西湾置业应支付原告购房总价款1%的违约金，因该条约定的违约金过低，原告请求予以调高。因该房屋存在严重质量问题，不符合合同约定的交房标准，故该房屋至今未能交付原告。另外，涉案房屋的相关手续及钥匙等均在被告开成物业处，但原告在处理交房事宜时，开成物业要求原告缴纳从2012年5月31日起至今的前期物业服务费，否则拒绝配合办理交房手续。原告认为《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款规定已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额承担，不应由原告承担。经原告多次与二被告协商未果，原告只能诉至法院，请求依法判决。被告西湾置业、开成物业未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年2月17日，原告姜晓芳、陈廷亮与被告西湾置业签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买西湾置业开发的西湾锦城二期第28幢楼102室房屋，总价款为1508268元。该合同第七条约定“买受人如未按合同约定的时间付款，若买受人采用分期付款的方式支付购房款，则其逾期付款的违约责任见附件四《合同补充协议》第四条：若买受人采用按揭贷款的方式支付购房款，则其违约责任见附件四《合同补充协议》第五条。”附件四《合同补充协议》第五条约定“买受人付清首期购房款后，余额向银行申请个人抵押贷款的，应于签订《商品房买卖合同》时交期贷款所需的全部资料。买受人应于《商品房买卖合同》登记备案后30日内完成按揭手续并由贷款银行将购房余额发放至出卖人账户。若银行贷款超过《商品房买卖合同》登记备案后三十日发放的，买受人应自《商品房买卖合同》登记备案后的第三十一日起至实际发放之日止，按日向出卖人支付欠款金额万分之三的违约金，若银行贷款超过《商品房买卖合同》登记备案后六十日仍未发放的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人已支付的购房款（含定金）不予退还，以作为买受人应支付出卖人的违约金，同时，买受人应无条件配合出卖人办理合同的解除及注销备案手续。”《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人向买受人支付购房款总价款1%的违约金，本合同不解除。”该合同签订后，二原告即按合同约定通过支付首付款及抵押贷款的方式向西湾置业支付了购房款1508268元。西湾置业于2012年6月26日向二原告开具了金额为1508268元的购房发票。2012年5月20日，西湾置业向原告邮寄收房通知单，原告收到后去了西湾置业，但原告认为该房屋质量存在问题，不符合合同约定的交房条件，故不同意收房。同时，为了交房方便，西湾置业将涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅质量使用说明书》等材料及房屋钥匙均放在被告开成物业处，以便业主办理交房手续。本案原告到开成物业处办理交房手续，开成物业认为涉案房屋于2012年5月31日即达到了交房条件，从该日起业主应当到开成物业缴纳物管费，二原告至今未缴纳，因此开成物业不同意协助办理交房手续。关于二原告主张涉案房屋存在的质量问题，二原告陈述其多次向西湾置业反映。后2012年11月8日西湾置业向连云港市开发区质检站出具《关于西湾锦城二期28#102业主反映的房屋质量问题的情况说明》，载明关于该房屋业主反映的质量问题，经了解系施工单位在施工过程浇捣混凝土时未能及时发现爆模，在进行抹灰过程发现梁尺寸有偏差，工人进行打爆修整时出现部分箍筋外露，待管理人员发现时工人已不慎将部分外露的箍筋凿断了，现西湾置业已协同设计院做出详细的加固修复方案。附：设计变更及补充通知单（2011.11.25）。该情况说明作出后，二原告称西湾置业一直未对该质量问题进行修复。2017年2月21日，连云港市经济技术开发区建设工程质量监督站向原告出具《证明》，载明关于涉案房屋质量投诉问题监督站牵头双方进行过面对面协调，具体解决方案双方同意自行协商解决。另查明，二原告曾于2016年10月26日将二被告诉至本院，请求判令西湾置业修复房屋并赔偿逾期交房违约金15082.68元，被告开成物业配合原告办理交房手续。后二原告于2017年3月27日向本院提出撤诉申请，申请撤回对二被告的起诉，本院于同日作出（2016）苏0703民初3357号民事裁定，裁定准许二原告撤诉。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、情况说明、报纸、西湾锦城二期前期物业服务合同及补充协议以及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二原告与被告西湾置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定向西湾置业交付了购房款1508268元，西湾置业应按合同约定于2012年5月31日前将经验收合格的房屋交付二原告使用。二原告提供的情况说明、报纸等能够证实涉案房屋存在施工过程中浇捣混凝土爆模导致部分箍筋外露，后工人将部分外露的箍筋凿断等严重质量问题，后对该问题西湾置业虽制作设计变更及补充通知单，但原告称该问题至今未予修复，西湾置业也未证实该质量问题现已予以修复。因房屋存在该质量问题，不符合涉案《商品房买卖合同》约定的质量合格房屋，因此涉案房屋至今未能交房的责任在西湾置业，西湾置业逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任，因此本院对原告要求被告西湾置业按合同约定交付房屋的诉求依法予以支持。关于原告主张的违约金，涉案合同约定出卖方逾期交房的，应向买受人支付购房款总价款1%的违约金（即15082.68元），若买受人逾期未能交付房款，应向出卖人按日支付欠款金额万分之三的违约金。原告认为合同约定双方的违约金明显不平等，且西湾置业逾期交房导致原告不能及时使用或者出租该房获利，给原告造成了损失，该条约定的违约金低于造成的损失，因此原告请求调高。本院认为，涉案房屋自2012年5月31日前就应该完成交付，但因西湾置业违约导致房屋至今未能完成交付，涉案合同约定的该条违约金明显低于给原告造成的损失，对原告主张的违约金，本院酌情按以购房款总额1508268元为基数，自合同约定的交房之日即2012年5月31日起至本判决确定的交房之日止按中国人民银行同期贷款利率计算予以支持。因涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅质量使用说明书》等材料及房屋钥匙均在被告开成物业处，原告已向西湾置业履行了交付购房款的义务，故被告开成物业应协助原告办理相关交房手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告连云港西湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜晓芳、陈廷亮交付经验收合格的西湾锦城二期第28幢102室房屋。二、被告连云港西湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日支付原告姜晓芳、陈廷亮逾期交房违约金，违约金以1508268元为基数，自2012年6月1日起至本判决确定的交房之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。三、被告连云港开成物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告姜晓芳、陈廷亮办理相关交房手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7650元，由被告连云港西湾置业有限公司负担（因二原告已预交，被告连云港西湾置业有限公司于支付上述款项时将该款项一并支付二原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7650元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行苍梧支行，账号：a。代理审判员 薛锦二〇一七年六月二十日书 记 员 杨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 关注公众号“”