（2016）苏0507民初1713号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-10-12
案件名称
1713苏州漕湖农发生物农业有限公司与吴根全、张传亮土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州漕湖农发生物农业有限公司,吴根全,张传亮
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0507民初1713号原告：苏州漕湖农发生物农业有限公司,住所地苏州市相城区北桥街道丰泾村。法定代表人：庄晓红。委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴永平，系公司员工。被告：吴根全,男,1954年1月5日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：张传亮,男,1976年1月15日生，汉族，住安徽省阜南县。现住苏州市相城区。原告苏州漕湖农发生物农业有限公司与被告吴根全、被告张传亮土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法由审判员王建根独任审判。本案于2016年6月27日公开开庭进行了审理，原告苏州漕湖农发生物农业有限公司的委托诉讼代理人沈泉生、被告吴根全、被告张传亮到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭，由审判员王建根担任审判长，代理审判员沈琳、代理审判员靳义威参加评议，于2017年6月12日以普通程序公开开庭审理。原告苏州漕湖农发生物农业有限公司的委托诉讼代理人沈泉生到庭参加诉讼。被告吴根全、被告张传亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告苏州漕湖农发生物农业有限公司诉称，1、判令被告立即迁让为于苏州市相城区漕湖现代农业产业园漕湖区域内的21亩土地使用权（具体位置见附件），并恢复土地原样。2、判令被告支付结欠租金31500元，并支付自2015年9月1日起至实际迁让的实际使用费（按《土地承包合同》标准计算）。3、案件受理费由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告返还土地并恢复土地原样。诉讼请求第二项实际使用费明确为自2015年9月1日起按照《土地承包合同》约定的标准计算至判决确定的履行期限的最后一日止。被告吴根全辩称，1、经与苏州漕湖农发生物农业有限公司袁姓负责人协商，原告方同意将苏州漕湖农发生物农业有限公司漕湖生态养殖场位于天鹅养殖西侧的21亩闲置土地租赁给我方发展规范化养殖业务。双方于2012年9月1日正式签订《土地承包合同》。后因种种客观因素制约，经我方合伙人商定，并在多次接触基础上，综合折算以130万元的价格转让给张传亮经营，我方全部退出不再参与。当场我们原合伙三方将各自银行卡账户及应付资金由戈晓文书写交给张传亮，本人也留有一份草稿。2014年1月1日，我和张二人到公司履行了合同变更手续。2、扣除20万元已经到账外，其余的81.66万元，包括倪建国兄弟34.38万元，吴根全25.02万元，戈晓文22.26万元，张传亮一直以我们属股东理由拒绝支付，吴根全、倪建国、戈晓文每年均约张传亮在黄埭新岛咖啡进行讨要。3、张传亮不肯付清转让款及土地租金的理由是我方属50%的合作方。事实上，我们从未提出过入股合作意向，此说法是张传亮经营一年后，我们第一次讨要转让款时提出的。至于张传亮接手后究竟经营什么，如何经营我方不得而知，因为我们明确是完全退出的，再无干涉参与其中。4、使用权转让前即2013年之前我方应付苏州漕湖农发生物农业有限公司的租赁费全部按时交付清楚。目前所拖欠之经费与原承租方无关，一切应有目前承租并使用的张传亮承担，我们三方已经在2013年之后全部退出，我们正寻求司法途径解决张传亮拖欠的转让款。5、至于之所以我在转让合同上签字，是在转让合同签订过程中，应苏州漕湖农发生物农业有限公司袁总的要求所签，理由是转让过程是我本人陪同张传亮去的实业公司进行洽谈，同时公司领导以我相对熟悉张传亮要求我同时在合同上签字，因此我在转让合同上签字全是应袁总的要求。被告张传亮辩称，当时是吴根全找到我说他漕湖边上有21亩的土地要转让，当时我和我的朋友说养殖场要转让，我和吴总谈了，说我们是外地的，我们只拿一半的股份，在相城半岛咖啡，当时谈说吴根全、戈晓文持有一半的股份，我和我朋友持有一半的股份，倪建国撤出，当时出于信任没有签订书面材料，当时养殖场还欠有很多费用都是我还的，后来具体建设还花了很多钱，我和我的朋友现在大概已经各自花费了八十多万。我和我朋友小王规划发展，但是实业公司不允许养这不允许养那，以致我和朋友一直都没有盈利过，目前欠实业公司的钱我们无法支付，如果要求我们支付费用，应该按照当时谈好的。关于实业公司和我们养殖场，当时我们养殖场养殖了一批生猪，但当时（2014年夏天）太湖流域治理，不让我们养殖，当时实业公司的瞿总答应不让我们养殖就不收我们的租赁费，现在瞿总的产权转让给农发公司了，农发公司要求我们支付土地租金我们有很大困惑，当时瞿总答应不收的。还让我们还原造的房子，事实都在那里。原告苏州漕湖农发生物农业有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、2012年9月1日土地承包合同复印件一份，证明2012年9月1日苏州市漕湖实业发展有限公司和被告吴根全及另一合同当事人倪建国签订土地承包合同，证明其中被告吴根全和倪建国租赁了原告前身所拥有的土地21亩的事实，经营期限是3年，并且约定了租赁费的标准。2、2014年1月1日土地承包合同复印件一份，证明2014年1月1日原告和两被告签订合同，证明租赁的期限以及应当缴纳的租赁费的标准。按照两份合同需要说明的是，被告至今结欠租金31500元的事实以及从2015年9月11起合同到期后应当承担的实际使用费的计算标准。3、21亩土地的具体位置图打印件一份，证明涉案21亩土地北靠鹅真荡，西邻菜地，南靠河浜，东临大雁场。4、补充提交：通知书复印件一份，内容是被告即承租人在承租期间不能符合出租人的具体规定，要求承租人做到出租人的具体规定。土地出租人根据租赁合同及上级要求发出的通知书，内容是要求按照租赁合同及上级要求履行。5、被告在接到通知书以后出具的承诺书复印件一份，明确愿意按照原告提出的要求履行相关的整改义务。6、函复印件一份，函内载明按照合同约定应该由被告交付租赁款的催款手续，并明确告知，原租赁合同已经到期，要求被告在规定时间内回复土地原样。4、5、6证据均是发送给张传亮的。被告吴根全质证称，对第一份合同是认可的，对2014年1月1日的合同我只是介绍人不是合同当事人。签字是我签的，但是是以介绍人的身份签字的。对原告举证的土地方位图没有意见。对通知、承诺书、函没有意见，我后来就不参与经营了。被告张传亮质证称，对两份合同，这两份合同是认可的，对位置图，没有意见，通知是到公司看了以后签的字。看门的人告诉过我公司张贴了一份函，但是我没有看到内容。被告吴根全为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、银行打卡清单一份3页，证明2013年8月3日张传亮向我支付转让的首付款。原告苏州漕湖农发生物农业有限公司质证称，与本案无关。被告张传亮质证称，为什么我只打款给倪建国，因为吴根全和戈晓文依然持有50%的股份，和我一方一起经营，所以只汇给倪建国。对汇款20万没有意见。经审理查明，2014年1月1日，原告苏州漕湖农发生物农业有限公司（甲方）与被告吴根全、被告张传亮（乙方）签订土地承包合同一份，合同载明：一、甲方将依法取得位于苏州市相城区××湖现代农业产业××村区域内21亩（具体面积、位置以合同附图为准）的土地使用权租赁给乙方。二、合同期为20个月，即从2014年1月1日起至2015年8月31日止。合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租权。三、租赁价格：本合同期限内按每亩1500元标准结算，20个月租金总计5.25万元整。合同对结算方式、违约责任等亦作了具体约定。嗣后，租赁土地由被告张传亮、被告吴根全经营，租金已支付至2014年8月31日，尚欠2014年9月1日至2015年8月31日止租金31500元。合同期限届满后，原、被告双方未续签合同，被告张传亮、被告吴根全仍占用土地。2016年2月24日，原告苏州漕湖农发生物农业有限公司发函给张传亮，明确：合同已到期，我公司对于该出租地块不再予以出租，你方在今年内3月15日前必须退出所租用地块，退出时请恢复地块租用时原样。嗣后，双方协商未果，原告遂诉讼来院。另查明，2012年9月1日，苏州市漕湖实业发展有限公司（甲方）与吴根全、倪建国（乙方）签订土地承包合同一份，合同载明：甲方将依法取得位于苏州市相城区××湖现代农业产业××村区域内21亩（具体面积、位置以合同附图为准）的土地使用权租赁给乙方。二、合同期为三年，即从2012年9月1日起至2015年8月31日止。合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租权。三、租赁价格：本合同期限内按每亩1500元标准结算，三年租金总计9.45万元整。合同对违约责任等其他事项亦作了相应的约定。上述事实，由原告提供的土地承包合同、书函及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告苏州漕湖农发生物农业有限公司与被告吴根全、被告张传亮签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。被告吴根全辩称其系合同介绍人而非当事人，合同已转让张传亮，但其未能提供相应的证据证明其主张，其辩解主张本院不予采信。应认定为被告吴根全、被告张传亮共同租赁，其法律后果应由被告吴根全、被告张传亮共同承担。租赁合同届满后，原告已去函明确表示不再续签合同并要求被告给付租金、恢复土地原样。故原告苏州漕湖农发生物农业有限公司要求被告吴根全、被告张传亮返还土地并恢复土地原样的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同期限届满后，被告仍实际占有使用租赁土地，被告吴根全、被告张传亮应给付结欠租金31500元，并支付2015年9月1日起至土地实际返还之日止（参照租金标准计算1500元/年）的实际使用费。原告要求被告给付结欠租金及支付土地实际使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告吴根全、被告张传亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告吴根全、被告张传亮应于本判决生效之日十日内返还原告苏州漕湖农发生物农业有限公司位于苏州市相城区漕湖现代农业产业园漕湖村区域内21亩（具体面积、位置以合同附图为准）的土地并恢复土地原样。二、被告吴根全、被告张传亮应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州漕湖农发生物农业有限公司土地租金人民币31500元并支付土地使用费（自2015年9月1日起至土地实际返还之日止，参照租金标准1500元/年计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币668元，由被告吴根全、被告张传亮负担（此款原告自愿垫付，本院不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长 王建根代理审判员 靳义威代理审判员 沈 琳二〇一七年六月二十日书 记 员 林晓华 关注公众号“”