（2017）渝0107民初9255号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-25
案件名称
重庆林田物业管理有限责任公司与吴勇、何屹立物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆林田物业管理有限责任公司,吴勇,何屹立
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初9255号原告：重庆林田物业管理有限责任公司，住所地重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码：91500109203226472R。法定代表人：聂肖萌，职务执行董事。委托代理人：叶扬骥，男，汉族，住重庆市大渡口区。系公司员工。委托代理人：潘文莉，女，汉族，住重庆市江北区。系公司员工。被告：吴勇，男，汉族，住重庆市南岸区。被告：何屹立，女，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人：吴勇，男，汉族，住重庆市南岸区。系被告丈夫。原告重庆林田物业管理有限责任公司（以下简称：林田物业）诉被告吴勇、何屹立物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院代理审判员秦菘适用小额诉讼程序公开开庭审理了本案。原告委托代理人叶扬骥，被告吴勇及作为何屹立委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林田物业诉称，重庆广田房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，委托原告为XXX小区提供物业管理与服务工作，物业服务费为1.6元/㎡·月，电梯使用费为0.4元/㎡·月。二被告系小区X幢XX号房屋业主，其从2015年11月1日起无故拖欠相关费用，经多次催收未果，现起诉来院，请求判决：（一）二被告支付2015年11月1日至2017年4月30日的物业服务费2624.04元、电梯使用费655.92元；（二）二被告以拖欠费用金额为基数按每日千分之五计付滞纳金；（三）本案诉讼费由二被告承担。被告吴勇、何屹立辩称，原告未及时公布公摊水电费情况，未定时维护保养消防设施，部分消防通道被封堵而存在安全隐患，电梯维护很差且损坏严重。小区绿化环境维护不到位，杂草丛生。小区公共收益未公开，也未向业主分配。小区4栋房屋负一楼及右侧门面全为汽修厂，喷漆气味随处可闻，向原告反映多次未有任何改善。综上，被告以此拒交物业服务费，如原告提供物业服务质量则同意按1.6元/㎡·月（含电梯费）缴纳费用。经审理查明，二被告系夫妻关系且均为重庆市九龙坡区XX号X幢XX号房屋业主，房屋建筑面积91.12㎡。原告林田物业（乙方）与重庆广田房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由原告为位于重庆市九龙坡区九龙园区的XXX小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为暂按住宅每月1.6元/㎡（初期实行约定备案制，以后由物价部门批复文件为准，文件下来以前收取的物业服务费不予退补），电梯使用费按房屋建筑面积每月0.4元/㎡收取，公摊费据实分摊，业主应在每月10日至15日内缴纳物业服务费，逾期缴纳则应按每日千分之五支付滞纳金；合同期限从XXX项目整体竣工，经有关部门验收合格文书下达之日起至本小区依法成立业主委员会后，与续聘或选聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。XXX小区现未成立业主委员会。二被告接房装修入住后实际按照1.6元/㎡·月标准向原告缴纳物业服务费至2015年10月，未缴纳电梯使用费，后期欠费至今，经催缴未果后，原告诉至本院。此外，原告对于小区二楼业主均实际按1.4元/㎡·月标准收取物业服务费，也未收取过电梯使用费。审理中，原告还提交了电梯维护保养合同1份，拟证明其聘请专业公司维护小区电梯。被告认为不清楚电梯保养情况。被告照片16张，拟证明小区公共收益未公示及分配，消防设施未及时维护，消防通道被占用及环境卫生很差等问题。原告对上述证据真实性无异议，但认为达不到证明目的，辩称小区业主为避免缴纳停车费而擅自占用消防车道，公司也向消防支队进行过反映，还设置有禁停牌，如贸然锁车必然会引发矛盾，今后还会继续与消防支队沟通并请求依法处理；小区广告等公共收益单独建账，待业主委员会成立后协商分配。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、房屋登记信息查询证明、电梯维修保养合同、催收函、邮寄回执及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告林田物业依据与重庆广田房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为XXX小区提供物业管理服务，二被告也接受了原告的服务，应当按照约定标准向原告支付物业管理费。二被告提出的问题系物业服务瑕疵，原告对此亦进行过管理并承诺进一步改进服务质量，其以此拒交物业服务费并非充分理由。关于电梯使用费，因小区电梯本属于公共设施，而公共设施的维护保养理应系物业管理服务范畴，其相应成本费用应包含于物业服务费中，考虑原告提供的物业服务水准且实际亦未收取电梯使用费，对其主张的电梯使用费，本院不予支持。至于物业服务费收取标准，本案《前期物业服务合同》约定1.6元/㎡·月为暂定价格且明确以备案文件为准，而原告未举示相应备案文件，但实际履行中除小区二楼业主外均按1.6元/㎡·月予以收缴，应视为双方自行达成一致意见，亦符合小区具体情况，本院认定仍按1.6元/㎡·月收取为宜。综上，二被告应立即共同向原告支付2015年11月至2017年4月期间的物业服务费2624.26元（91.12㎡×1.6元/月·㎡×18个月），原告自愿仅主张2624.04元，系自由行使处分权，并无不当，本院予以尊重。关于违约金，二被告无充分理由拖欠上述费用，属违约行为，本院酌定违约金50元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴勇、何屹立于本判决生效后五日内共同向原告重庆林田物业管理有限责任公司支付物业服务费2624.04元及违约金50元，合计2674.04元；二、驳回原告重庆林田物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元由被告吴勇、何屹立共同负担（此款原告已预交，二被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 秦 菘二〇一七年六月二十日书 记 员 王亚如 关注微信公众号“”