（2016）豫13民终516号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-07-19

案件名称

林森、张彦如买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省南阳市中级人民法院

所属地区

河南省南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林森,张彦如,张楚峰,河南嘉田农资销售有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

全文

河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终516号上诉人（原审原告）：林森，男，生于1988年4月28日，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：刘新旺，河南隆翔律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张彦如，女，生于1966年6月6日，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张楚峰，男，汉族，生于1947年3月23日，住湖北省当阳市，现服刑于内蒙古自治区呼和浩特第二监狱。原审第三人：河南嘉田农资销售有限公司。住所地：邓州市人民路***号。法定代表人：李安邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王长友，该公司工作人员。上诉人林森、张彦如与被上诉人张楚峰、原审第三人河南嘉田农资销售有限公司买卖合同纠纷一案，邓州市人民法院作出（2015）邓法民初字第2065号民事判决，林森、张彦如对判决不服，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林森上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人将位于邓州市穰城路与××交叉口东南角拐角楼（房产证附图第3幢）第三至四间上下三层的房产过户给上诉人所有；一审案件受理费过高，案件受理费由被上诉人负担。理由：1、争议房产建于1997年，张彦如和张楚峰于1998年登记结婚，上诉人有理由相信张楚峰有房屋处分权。2、争议房屋已实际占有使用十余年，张彦如应知道张楚峰处分该房屋，夫妻一方对共有财产的处分行为仍为有效。3、张彦如在2013年已起诉要求张自国腾房，后又撤诉。可见张彦如对房屋出售情况是明知的，至今未请求撤销分配合同。4、原判适用法律不当。原判确认买卖合同有效，却适用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”5、非财产案件受理费为100元，一审诉讼费过高。张彦如辩称：原判驳回原告的诉讼请求正确，程序合法；但原告不符合善意取得，原判认定买卖合同有效不当。上诉人张彦如上诉称：1、原判认定房产分配合同为房产买卖合同不当。房产分配合同的内容有保留所有权的内容，不是房屋买卖合同的性质。该分配合同有涂改痕迹，与其他原审原告的分配合同存在不一致。2、原判认定张楚峰未经张彦如同意出售房屋，却认定买卖合同有效，适用法律不当。林森辩称：本案属于房屋买卖合同，房款已付清，张彦如的上诉理由不能成立。被上诉人张楚峰答辩称：认可收到林森140000元购房款；卖房时没有告诉张彦如，张彦如知道后反对，后来又同意了。原审第三人河南嘉田农资销售有限公司述称：同意张彦如的答辩意见。林森向一审法院起诉请求：张楚峰应将位于邓州市穰城路与××交叉口东南角房产第3幢中第三至四间上下三层的房产过户给上诉人原告。一审法院认定事实：被告张楚峰户籍虽是湖北省当阳市人，但老家是河南省邓州市××东镇。张楚峰在家中排行老大，下有五六个兄弟。该系列案件中涉及到的张自国、张自信系张楚峰三弟、五弟。张楚峰与本案第三人张彦如于1994年开始同居，1996年举行结婚仪式，1998年补办了结婚登记手续，并育有一子。1997年，张楚峰在邓州市××东镇以招商引资名义，获批约8亩土地，共计2427.43平方米，其与妻子张彦如共同在该宗土地上筹资建房六幢，共计房产112间及院落。该房产位于邓州市穰东镇穰城路与××交叉口东南角，有近一半系门面房。1999年建成后，办理了土地使用权证和房屋产权证，证号334930。第三人张彦如及被告曾在该房内居住经营生意多年。2007年1月16日，被告张楚峰给其五弟张自（子）信出具一委托书，委托书内容显示有“房屋转让、收款、汇款、入股、按股退房”等字样。2007年3月12日，张楚峰与原告林森及他人签一打印文本的“房产分配合同”，该合同涉及林森项目约定“壹拾肆万元定位西楼第三、四间上下三层归其管理所有权。”2011年，张楚峰因与河南嘉田化工有限公司（现变更为河南嘉田农资销售有限公司）为买卖煤炭生意发生诉讼，湖北当阳市法院查封了该房产。后经宜昌市中级人民法院终审判决，被告张楚峰应偿还河南嘉田化工有限公司货款610951.30元。嘉田化工有限公司申请执行，当阳市法院作出了（2012）鄂当阳执字第00448号和（2012）鄂当阳执字第00448－2号执行裁定书，已对该房产进入执行拍卖阶段。2013年，本案的第三人张彦如以侵权为由起诉另案的原告张自国，要求腾出房屋返还房产，后在亲属的劝解下撤诉。但在此侵权案中，张自国答辩称该房产系与张楚峰等人在1997年集资修建，并提供一份“建房协议”和张自信在1997年6月20日收到张自国340000元的集资建房款的收据。但后经法庭调查核实，张自国和张自信均承认，该1997年6月6日的“建房协议”是在2007年伪造，目的为规避税务部门管理。1997年6月20日张自信出具的收款条，系在2012年伪造，目的是为了规避他案的执行。2015年9月，原告林森以2007年3月12日的“房产分配合同”，1997年6月6日的“建房协议”为依据，并附以2007年3月14日、15日、16日的三张银行卡汇款凭证，以买卖合同为由起诉被告张楚峰，要求配合过户。第三人张彦如知悉后，申请以独立请求权的第三人参加诉讼，要求确认“房产分配合同”无效。河南嘉田化工有限公司知悉后，也申请作为第三人参加诉讼。但在法庭允许其参加后，第三人张彦如申请法庭查明，河南嘉田化工有限公司已在2014年7月变更为“河南嘉田农资销售有限公司”，法定代表人也变更为李安邦。但河南嘉田化工有限公司的代理人仍坚持要求参加诉讼，并随即变更补正，以河南嘉田农资销售有限公司申请继续参加诉讼。一审法院认为，原告林森通过被告张楚峰五弟张自信购买登记在张楚峰名下的西楼第三幢第三、四间上下三层房产，并与被告张楚峰签“房产分配合同”属实。综合本案各方当事人提供的证据，虽然各方争执的房产，房权证登记在张楚峰个人名下，但张楚峰与第三人张彦如结婚在前，二人共同建房在后这一事实不能否认，故该33××30号房产应当属于张楚峰、张彦如的夫妻共同财产。原告诉称“房产分配合同”实为买卖房产合同，予以认可。被告辩称该“房产分配合同”仅是委托兄弟们管理该房的理由不予支持。对于原告诉讼中虽只能提供430000元购房银行汇款凭据，不能证明具体那笔系其支付。但被告张楚峰自写的收款清单上，明确记载了林森已付了140000元，故认定林森履行了“房产分配合同”中的140000元房款。关于原、被告买卖房屋能不能实现物权的变动问题，被告张楚峰明知该房产系夫妻共同财产，在没有征得共有人张彦如同意情况下，单方面与原告签订房屋买卖协议，而作为共同共有人的张彦如又不同意出卖，原告方在法庭辩论终结前，也没有证据证明事后得到共有人张彦如的追认。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产……，应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意。……”即使在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理房屋产权变更登记手续的，人民法院应当驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。而且在《中华人民共和国城市房地产管理法》中，也有关于处分共同共有房产，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产的规定。故对原告林森要求被告履行合同协助过户的诉讼请求，不予支持。第三人张彦如诉称的请求确认“房产分配合同”不是买卖合同，应当确认无效的请求不予支持。但对第三人张彦如主张的该“房产分配合同”未经其同意，被告不能单方处分共同财产的理由予以认可。判决：驳回原告林森的诉讼请求。案件受理费3200元，由原告林森负担。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为：2007年张楚峰委托五弟张自信办理房屋转让、出售、收款、汇款事宜，并签订了房屋分配合同。虽然一审中张楚峰对房屋分配合同上的签名提出异议，并申请鉴定，但在限定期限内未缴纳鉴定费，视为对其权利的放弃，应承担相应不利后果。二审中张楚峰认可林森已支付140000元购房款。原判认定房产分配合同实为房屋买卖合同并无不当。关于房产分配合同的效力问题。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（施行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处分权的规定’，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，张楚峰出售房屋系对夫妻重大共同财产的处分。张彦如对张楚峰筹建房屋的过程是明知的，对房产证办理在张楚峰个人名下未提异议，且在房屋建成后至2007年出售之前，张彦如和张楚峰曾在争议房产中共同居住生活。上诉人林森提供录音、证人证言等证据，证明张彦如知道并参与房屋买卖。林森有理由相信张楚峰的处分行为经张彦如同意，并以相应对价有偿、善意购得房屋，实际管理使用至今。房屋买卖应为有效。张彦如主张卖房未经其同意以致合同无效的上诉请求不能成立。争议的拐角楼（房产证附图第3幢）第三至四间上下三层的房产归林森所有，现林森请求协助过户应予支持。关于诉讼费的认定，由于房屋买卖合同涉及财产争议，一审诉讼费按财产类案件收取诉讼费适当，对林森主张诉讼费过高的上诉请求不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销邓州市人民法院（2015）邓法民初字第2065号民事判决。二、位于邓州市穰城路与太子路交叉口东南角证号为33××30号的房产（房产证附图第3幢）第三至四间上下三层的房产归上诉人林森所有。三、被上诉人张楚峰于本判决生效后三十日内协助高清万办理位于邓州市穰城路与太子路交叉口东南角证号为33××30号的房产（房产证附图第3幢）第三至四间上下三层的房产的过户手续。四、驳回上诉人张彦如的上诉请求。一审案件受理费3200元，二审案件受理费200元由上诉人张彦如负担200元，上诉人林森负担3200元。本判决为终审判决。审判长　　刘建华审判员　　王　妮审判员　　李　舸二〇一七年六月二十日书记员　　孙上兰 更多数据：