（2017）内29民终227号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-08-04
案件名称
黄秀明与孔宪林、阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄秀明,孔宪林,阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条
全文
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内29民终227号上诉人（原审第三人）：黄秀明，男，1974年3月31日出生，汉族，系个体工商户，现住：内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇定远营古城小龙坎火锅店。被上诉人（原审原告）：孔宪林，男，1983年10月14日出生，汉族，系个体工商户，现住：内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇中行小区*号楼*单元***室。被上诉人（原审被告）：阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区综合楼206室。法定代表人：苏九维，系该公司总经理。上诉人黄秀明因房屋买卖合同一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初254号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄秀明上诉理由为，黄秀明与阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限责任公司(以下简称丰凯龙房地产公司）签订的《商品房买卖合同》有效，并办理了网签手续，对争议房屋享有物权效力；一审法院在没有任何证据及法律依据的情况下，仅依据被上诉人单方称述，就认定丰凯龙房地产公司与黄秀明存在民间借贷关系，认定事实错误，适用法律不当。请求，1.确认丰凯龙房地产公司与黄秀明签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认孔宪林与丰��龙房地产公司签订的关于凯龙名都小区1栋116号商铺的《凯龙名都认购协议书》无效，或发回重审。被上诉人孔宪林、被上诉人丰凯龙房地产公司，二审均未提交书面答辩状。孔宪林一审诉讼请求：1、请求人民法院依法确认其与阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限责任公司签订的关于凯龙名都小区1栋116号商铺的《凯龙名都认购协议书》合法有效；2、确认丰凯龙房地产公司与黄秀明签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令丰凯龙房地产公司立即为孔宪林办理房地产预告登记手续；4、判令丰凯龙房地产公司承担各项经济损失（含违约金）16000元；5、判令丰凯龙房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院审理认定，2014年3月11日，孔宪林与丰凯龙房地产公司签订《凯��名都认购协议书》，约定丰凯龙房地产公司将凯龙名都住宅小区1号楼1单元16号商铺出售给孔宪林，丰凯龙房地产公司须于2014年12月30日前将约定房产交付孔宪林使用，每延迟交付一日，按孔宪林所付房款的银行存款利息赔偿。协议第二条第3项分期付款载明：”乙方（孔宪林）选择上述第1种付款方式，折后总价为438600元。”丰凯龙房地产公司于2014年3月11日、12月30日分别出具《收据》，证明收到孔宪林交来房款300000元。丰凯龙房地产公司于2016年3月6日将涉诉房屋交付孔宪林。孔宪林于2016年6月23日将该房屋租赁给他人。2014年7月22日，丰凯龙房地产公司与黄秀明签订《商品房买卖合同》约定，将位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区1-商业116号商铺售予黄秀明。丰凯龙房地产公司与黄秀明就涉案房屋办理了网签手续。本案孔宪林��称的1栋116号商铺及黄秀明所称的1-商业116号商铺系同一套房屋。一审法院审理认为，本案的争议焦点首先是黄秀明与丰凯龙房地产公司之间究竟是房屋买卖关系还是民间借贷关系。丰凯龙房地产公司出具了与吴艳奋之间经济往来的银行回单，称依据黄秀明的指示在偿还向黄秀明所借的本金及利息时，将款汇至其亲属吴艳奋的名下，对此黄秀明代理人在庭审中称不清楚，但是在法庭指定的期限内未提交相应的说明材料，故对丰凯龙房地产公司的陈述予以采信。结合黄秀明向丰凯龙房地产公司出具的收条及丰凯龙房地产公司公司的费用报销单可以证实，丰凯龙房地产公司与黄秀明之间存在民间借贷关系，同时黄秀明未出示证据证实其向丰凯龙房地产公司购买涉案房屋实际交纳购房款的证据。故认定丰凯龙房地产公司与黄秀明之间就涉案房屋办理网签是为了向黄秀明借款进行担保的行为。民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。在市场活动中应讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。本案中通过黄秀明出示的证据可以证实丰凯龙房地产公司与黄秀明签订《商品房买卖合同》及办理网签只是为丰凯龙房地产公司向黄秀明借款设立担保，双方并无买卖涉诉房屋的真实意思，丰凯龙房地产公司与黄秀明签订的《商品房买卖合同》的民事行为是无效的民事行为。孔宪林、丰凯龙房地产公司于2014年3月11日签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。孔宪林已将房款交付丰凯龙房地产公司，丰凯龙房地产公司于2016年3月6日按协议约定将房屋交付孔宪林使用，双方履行了协议的主要义务。孔宪林如约支付了部分房款，完成了合同约定的基本义务，双方的买卖关系成立，丰凯龙房地产公司有义务为孔宪林办理房产预告登记手续。因丰凯龙房地产公司未按期交付房屋，构成违约，但孔宪林亦未按约定支付全部房款，故对孔宪林要求丰凯龙房地产公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。遂判决1、确认孔宪林与丰凯龙房地产公司于2014年3月11日就位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区1-商业116号商铺签订的《凯龙名都认购协议书》有效；2、确认丰凯龙房地产公司与黄秀明于2014年7月22日就位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区1-商业-116签订的《商品房买卖合同》无效；3、丰凯龙房地产公司于判决生效之日起三十日内协助孔宪林办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区1-商业116号商铺的预告登记手续；4、驳回孔宪林的其他诉讼请求。案件受理费100元，由丰凯龙房地产公司负担。经本院审理查明事实与一审认定事实一致，对一审认定事实，予以确认。本院审理认为，本案的争议焦点主要在两个方面，一是丰凯龙房地产公司与孔宪林签订的《凯龙名都认购协议书》是否有效？二是丰凯龙房地产公司与黄秀明签订的《商品房买卖合同》及办理网签的民事行为，是否有效？如何认定？丰凯龙房地产公司与孔宪林签订的《认购协议书》明确约定了买卖房屋的建筑面积、购房价格、付款和交付房屋的方式、时间及违约责任，孔宪林也按照《认购协议书》约定支付大部分购房款，涉案房屋已交付孔宪林占有使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律的规定，应认定为商品房买卖合同，该”协议”系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，受法律保护。故黄秀明请求确认丰凯龙房地产公司与孔宪林签订的《凯龙名都认购协议书》无效的理由，不能成立。丰凯龙房地产公司给黄秀明、吴艳奋出具的银行回单、收据、核对借款利息的证明、费用报销单等大量证据，证明了2012年12月至2015年间，丰凯龙房地产公司偿还黄秀明借款本金和利息的经济往来情况，且在丰凯龙房地产公司与黄秀明的多起商品房买卖合同诉讼案件中，黄秀明均未提供支付购房款的相关凭证，由此证实双方之间建立的是民间借贷关系而非房屋买卖，以及签订商品房买卖合同办理网签只是为丰凯龙房地产公司向黄秀明借款设立担保的事实。丰凯龙���地产公司在已经与孔宪林签订房屋《认购协议书》，孔宪林如约支付了大部分房款的情况下，违背法律规定，又与黄秀明签订的《商品房买卖合同》，直接损害孔宪林合法权益，所签订的《商品房买卖合同》应认定为无效，而依据该无效合同进行的房屋网签行为亦为无效的民事行为，不受法律保护。故上诉人黄秀明请求确认丰凯龙房地产公司与其签订的《商品房买卖合同》有效的理由不能成立。综上所述，上诉人黄秀明上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄秀明承担。本判决为终审判决。审判长 袁振文审判员 柴兆军审判员 张 磊二〇一七年六月二十日书记员 杨佳妮 关注微信公众号“”