（2017）吉01民终2346号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-14
案件名称
长春市勇仲动力清理有限公司与于扬合同纠纷民事二审判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市勇仲动力清理有限公司,于扬
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十八条，第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2346号上诉人（原审被告）：长春市勇仲动力清理有限公司，地址长春汽车经济技术开发区长沈路57号。法定代表人：刁绍武，经理。委托诉讼代理人：刘长伟，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：于扬，男，汉族，1986年7月8日生，现住长春市朝阳区东朝阳路**号。委托诉讼代理人：张兴安，吉林创一律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉梅，女，汉族，1959年9月23日生，现住长春市朝阳区东朝阳路*****号。上诉人长春市勇仲动力清理有限公司（以下简称勇仲公司）与被上诉人于扬租赁合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院于2016年12月27日作出的（2016）吉0192民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人勇仲公司委托代理人刘长伟，被上诉人于扬的委托代理人杨玉梅、张兴安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勇仲公司上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判勇仲公司、于扬继续履行合同，一、二审诉讼费用由于扬承担。事实和理由：1、双方签订房屋租赁合同期限为20年，勇仲公司没有违约行为，合同已履行10年。2015年于扬已解除合同为由起诉勇仲公司，致使勇仲公司无法继续交付租金，责任在于扬；2、勇仲公司改变租赁房屋结构于扬是明知的，并且经过其同意，不存在原审认定的勇仲公司擅自拆除部分建筑物侵害于扬物权的事实；3、本案于扬诉请恢复原状已超过诉讼时效。租赁期间，于扬曾多次到租赁房屋所在地收取租金，十年间从未提出过对拆改房屋恢复原状的请求；而且原审存在超过于扬诉请范围进行审判的情况，程序违法；3、原审法院在判决书上列于扬的代理人有3人，程序违法。于扬二审答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合同，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。于扬在知道勇仲公司擅自将租赁的房屋部分拆除后，就没有间断的要求恢复原状。因此，于扬对勇仲公司的诉讼请求并没有超过诉讼时效，依法应收到法律保护。尽管原审判决书上列有三位代理人，但每次开庭审理时，于扬一方只有两位代理人出庭参加庭审，因此，原审程序合法亦合法。于扬向原审法院起诉请求：1、请求判令勇仲公司立即支付按现行房屋土地租赁价格逾期所使用的房屋及土地的租金，直至迁出为止；2、请求判令解除于扬与勇仲公司所签订的租赁协议，并判令勇仲公司立即迁出所租赁的房屋及土地；3、案件受理费由勇仲公司承担。原审法院经审理认定事实：于扬与勇仲公司于2005年10月1日签订《租赁协议》，协议约定于扬将其享有所有权的房屋及土地（位于长春市汽开区长沈路57号）出租给勇仲公司使用，租期二十年，前五年租金28万元/年，后五年年租金按原年租金上浮不得超过20%，即33.6万元/年，后十年租金按市值议定。租金按年交付，每年租赁日前半个月交付下一年度租金。勇仲公司如约给付租金至2014-2015年度。勇仲公司称未继续给付租金的理由是于扬于2015年9月提起诉讼要求解除与勇仲公司签订的租赁合同。案件一直在法院诉讼中，没有下达判决书，勇仲公司因此未给付租金。于扬认为勇仲公司擅自破坏和损毁租赁房屋结构，勇仲公司称房屋拆除行为经过了于扬的许可，双方当事人因此产生纠纷。原审法院认为：一、于扬与勇仲公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合同依法有效。合同第五条第2款约定：乙方（勇仲公司）在租赁期间不得私自改变甲方（于扬）房屋原有结构形式及设施，如更改需经甲方同意。于扬诉求勇仲公司恢复已拆除的建筑物，勇仲公司辩称于扬同意其拆除部分建筑物，但未出示证据证明于扬同意其拆除部分建筑。涉案房屋及土地系已经依法取得房屋产权证及土地所有权证的合法财产，勇仲公司擅自拆除部分建筑物的行为已导致租赁房屋发生巨大变化，严重影响了涉案房屋建筑结构的完整性，造成与房屋产权证测绘结果不符，致使产权证书效力待定，影响于扬出售房屋。勇仲公司擅自拆除部分建筑物的行为严重侵犯了于扬享有的物权，于扬基于保护私有合法财产而提出诉讼不应适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条的规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。因此于扬诉求勇仲公司对房屋违规拆除进行恢复原状符合法律规定，应予支持。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。于扬曾于2015年9月向勇仲公司提出诉讼，要求对擅自拆除部分建筑物造成的损失给予赔偿，勇仲公司应诉后便一直拖欠租金，至今未给付。勇仲公司辩称系因后十年租金需要议定，且案件一直在诉讼中，所以未能给付租金。对后十年租金未能达成一致，不是勇仲公司在继续使用租赁物的前提下拒绝给付租金的理由，勇仲公司的抗辩理由不成立。综上，勇仲公司擅自拆除租赁房屋部分建筑物不予恢复，且无故拖欠租金至今，于扬诉求解除租赁合同并要求勇仲公司给付拖欠租金的诉讼请求于法有据，应予支持。三、关于房屋租金金额的问题。于扬诉求按现行房屋土地租赁价格给付逾期使用房屋及土地的租金，直至迁出为止。本案中，于扬不接受勇仲公司单方面对租赁房屋租金进行鉴定结果，也未向法院出示证据证明涉案房屋现行市场参考价格，亦未申请对房屋租金进行鉴定。在双方对租金约定不明的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”故，在双方未能协商确定后十年房屋租金的情况下，勇仲公司可依交易习惯比照已交付租金（2014-2015年度租金）向于扬交付下一年度租金，即33.6万元。综上，依照《中华人民共和国物权》第三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十九条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：一、解除于扬与长春市勇仲动力清理有限公司于2005年10月1日签订的《租赁协议》；二、勇仲公司于本判决生效后30日内从涉案房屋（长春市汽车经济技术开发区长沈路57号）迁出，并给付自2015年10月1日起至实际迁出之日止的租金，租金参照2014至2015年度实际给付租金33.6万元；三、勇仲公司于本判决生效后30日内对涉案租赁房屋违规拆除部分恢复原状；四、驳回于扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由长春市勇仲动力清理有限公司负担。本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，2005年10月1日于扬与勇仲公司签订案涉房屋土地租赁合同后，2006年3月份，于扬曾以该租赁房屋土地办理抵押贷款手续。根据勇仲公司在原审庭审中的陈述，此时勇仲公司已对租赁房屋进行了部分拆改建。在租赁期限的前十年内，勇仲公司依约向于扬交纳了房屋租金。2015年6月2日，勇仲公司委托吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋及其所占土地的市场租金价格进行了估价，2015年6月26日，吉汇通房咨字【2015】第1007号房地产估价报告载明：估价对象在价值时点房地产的市场年租金为总价人民币61万元，市场年租金单价为159元/平方米。于扬不认可该评估价格。本院认为：1、关于原审判决解除双方签订的租赁合同是否正确，勇仲公司请求继续履行合同是否应予支持的问题。于扬与勇仲公司签订的租赁合同第五条第2款约定：乙方（勇仲公司）在租赁期间不得私自改变甲方（于扬）房屋原有结构形式及设施，如更改需经甲方同意。勇仲公司虽然提出“因办理抵押贷款事宜，于扬同银行工作人员到租赁场地进行现场勘查清楚房屋有部分被改建的事实”，但该事实仅能证明于扬应当知道租赁房屋被部分改建，但未出示证据证明于扬同意其拆除部分建筑。通过原审开庭时勇仲公司提供的证人陈述，在租期内于扬及其代理人向勇仲公司提出过恢复原状的要求，故无法认定勇仲公司对房屋改建经过于扬及其代理人明确同意的事实。在于扬以解除租赁合同为由起诉勇仲公司的诉讼过程中，勇仲公司一直坚持不同意解除合同，故其在继续使用租赁物的前提下仍应积极履行给付租金的义务，于扬提起诉讼并不能导致勇仲公司无法继续交付租金。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十七条的规定判令解除双方签订的租赁合同并无不当；2、于扬作为案涉房屋的所有权人，起诉请求恢复原状属于物上请求权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，故勇仲公司关于于扬提出恢复原状的诉请超过诉讼时效的上诉主张不成立；3、原审法院在本案审理中准许于扬委托三位代理参加诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条关于“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人”的规定，程序有瑕疵，但并未影响裁判结果正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释【2015】5号第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6340元由长春市勇仲动力清理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 绳继萍代理审判员 李 迪代理审判员 贺银婷二〇一七年六月二十日书 记 员 李佳姝 更多数据：搜索“”来源：