（2017）粤06民终1645号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-13
案件名称
佛山市百德加油站有限公司、佛山市南海区桂城街平北社区居民委员会合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市百德加油站有限公司,佛山市南海区桂城街平北社区居民委员会,佛山市南海区桂城街平北经济联合社,中国石化销售有限公司广东石油分公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1645号上诉人（原审原告）：佛山市百德加油站有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李竞雄，总经理。委托诉讼代理人：黄崇山，广东正明扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区桂城街平北社区居民委员会，住所地广东省佛山市南海区。负责人：林汝健，主任。委托诉讼代理人：柳军，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区桂城街平北经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：林卓，社长。委托诉讼代理人：柳军，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司广东石油分公司，营业场所广东省广州市天河区。负责人：陈成敏，经理。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。上诉人佛山市百德加油站有限公司（以下简称百德加油站）因与被上诉人佛山市南海区桂城街平北社区居民委员会（以下简称平北居委会）、佛山市南海区桂城街平北经济联合社（以下简称平北经联社）、中国石化销售有限公司广东石油分公司（以下简称中石化公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。百德加油站向一审法院起诉请求：1.确认百德加油站对平北居委会名下的南府集用（98）字第020546号集体土地享有自2013年7月5日起至2024年12月31日止的土地承租权；2.确认平北经联社和中石化公司于2014年12月22日签订的《协议书》中涉及出租南府集用（98）字第020546号集体土地的条款无效；3.判令由平北居委会、平北经联社及中石化公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。庭审中，双方均对一审法院（2015）佛南法民三初字第458号民事判决所认定的事实没有异议，一审法院以该案的事实作为本案定案依据。另查，平北居委会（时称“南海县平洲镇平北管理区”）于1991年向工商部门出具证明，内容为：“兹有我南海县平北经济发展公司申请开办一个南港加油站……土地属平北经济发展公司所有。”诉讼中，平北居委会、平北经联社陈述：南港加油站股东是平北公司，该公司与平北居委会、平北经联社之间是上下级关系，并且资产混同，平北居委会、平北经联社没有向佛山市南海区平北经济发展实业公司（以下简称平北公司）收取过南港加油站的土地租金，无偿交给南港加油站使用土地。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百德加油站主张其对案涉南府集用（98）字第020546号土地享有承租权，但其不能提供租赁合同等证据予以证明。虽然平北居委会、中石化公司和佛山市南海区桂城燃料有限公司（以下简称桂城燃料公司）在2004年12月20日签订的《加油站租赁经营合同》中有“加油站的用地是以加油站的名义向佛山市南海区平洲平北村村民委员会租用的”的内容，但平北居委会在申请开办南港加油站即百德加油站时又称案涉土地属平北公司所有，两份文件的表述前后矛盾，这种矛盾客观反映加油站使用案涉土地的方式并没有以严谨固定的法定形式确定，这与平北居委会在庭审中陈述的加油站原投资人平北公司与平北居委会、平北经联社是上下级关系、案涉土地是由平北居委会无偿许可使用基本吻合。因此，平北居委会的陈述具有较高的可信性，在无其他证据佐证的情况下，仅凭《加油站租赁经营合同》中有关土地租赁的内容并不足以证明百德加油站与平北经联社、平北居委会之间确实存在租赁合同关系。再者，根据评估报告书，竞买人在购买平北经济发展公司所持有的100%投资权益时，竞买款项不包含加油站的用地成本，即百德加油站并未为土地使用预付费用或者预付租金。综上，百德加油站主张其享有案涉土地的承租权依据不足，应承担举证不能的不利后果，对百德加油站的主张一审法院不予支持。由于一审法院已确认百德加油站不享有案涉土地的承租权，故百德加油站亦无权主ＸＸ北居委会、平北经联社与中石化公司签订的《协议书》中涉及土地租赁的条款无效，对百德加油站的该项诉请，一审法院予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回百德加油站的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由百德加油站负担。百德加油站上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持百德加油站的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为百德加油站不能提供租赁合同等证据证明享有案涉土地的租赁权不能成立。百德加油站提供的证据足以证明百德加油站与平北居委会之间存在土地租赁合同关系，法院应认定百德加油站在租赁合同期间内享有案涉土地的承租权。（一）本案即使百德加油站不能提供书面的租赁合同，也不影响法院根据其它证据认定加油站和平北居委会之间存在土地租赁合同关系。本案中，百德加油站的原名称是南港加油站，其工商登记的投资人是平北公司，实际投资人是平北居委会和桂城燃料公司。2013年7月1日，南港加油站100%的投资权益被和平县法院委托拍卖行强制拍卖，后被黄瑞华竞买取得。2014年10月，南港加油站变更名称为现名称百德加油站。由于南港加油站的原投资人平北公司、平北居委会等均不愿意拍卖该投资权益，也不配合法院将加油站的资料移交给竞买人，南港加油站、平北公司以及平北居委会之间是否签订有书面的土地租赁合同，百德加油站无法知晓。退一步，即使签订有书面合同，但南港加油站、平北公司以及平北居委会也不会将合同移交给百德加油站，因此，百德加油站不能提供书面的土地租赁合同是有客观原因的，百德加油站主观上没有过错、也没有责任。百德加油站认为，本案中，即使百德加油站不能提供书面的土地租赁合同，但这不影响法院根据本案其它证据认定百德加油站与平北居委会之间存在土地租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”因此，书面形式的合同只不过是合同的外在表现形式，没有书面形式合同，并不代表就不存在合同关系。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。现实生活中，大量的买卖合同都是没有签订书面合同的，对此，法院并不能以一方当事人不能提供书面的买卖合同为由认定双方之间不存在买卖合同关系，否则，这一认定是极其荒谬的。（二）根据百德加油站提供的两份《加油站租赁经营合同》足以认定百德加油站与平北居委会之间存在土地租赁合同关系。根据平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司于2004年12月20日签订的《加油站租赁经营合同》第一条第4点“加油站权属状况”的约定：“加油站的用地是以加油站的名义向佛山市南海区平洲平北村村民委员会租用的”。这一约定明确表明南港加油站与平北居委会之间存在有租用土地的行为，可以认定双方之间存在有土地租赁合同关系。而根据南港加油站与中石化公司签订的《加油站租赁合同》第二条约定：“甲方（即南港加油站）将其所有的加油站经营权和加油站土地、地上建筑物、构筑物、附属设备设施等物业租赁给乙方（即中石化公司）经营使用，乙方拥有加油站场地使用权。”对于该租赁合同，平北居委会和中石化公司等各方都确认该合同是合法有效的，业已生效的一审法院（2013）佛南法桂民二初字第41号民事判决书也根据该合同判决确认中石化公司对加油站享有承租经营权。既然该份《加油站租赁合同》合法有效，那么南港加油站必然先合法地享有案涉土地的租赁权，然后才能将案涉土地租赁给中石化公司。如果南港加油站是非法占有案涉土地的话，那么该份《加油站租赁合同》必然会被法院认定为无效。从平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》以及南港加油站与中石化公司签订的《加油站租赁合同》内容来看，两份合同的租赁标的都包括南港加油站的土地、地上建筑物、构筑物、设备及附属设施及经营权，每年的租赁费均为150万元，租赁合同期限也均为20年，均自2005年1月1日起至2024年12月31日止，承租方也均为中石化公司，这两份合同表面看来似乎存在重叠矛盾的问题，但实质上这两份租赁合同的租赁标的是不同的。在平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》第二条“租赁标的”中，明确约定租赁标的权属是属于平北居委会和桂城燃料公司的共有资产。但由于该合同第一条第4点“加油站权属状况”中又明确写明“加油站的用地是以加油站的名义向佛山市南海区平洲平北村村民委员会租用的”，因此从法律关系上看，南港加油站的土地是以加油站名义单独向平北居委会租用的，并不属于南港加油站的实际投资人平北居委会和桂城燃料公司的共有资产，因此，作为南港加油站实际共同投资人的平北居委会和桂城燃料公司虽然有权将加油站的经营权出租给中石化公司，但是无权将加油站所在的土地租赁给中石化公司。为了弥补这一合同缺陷，于是中石化公司又单独与南港加油站签订了一份《加油站租赁经营合同》，并且在该份租赁合同第二条“租赁标的”中明确约定甲方（即南港加油站）将其所有的加油站土地等物业租赁给乙方（即中石化公司）经营使用，乙方拥有加油站场地使用权。因此，南港加油站与中石化公司签订的《加油站租赁合同》条款上虽然与平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》大致相同，但订立的合同目的及核心内容是为了确定南港加油站与中石化公司的土地租赁合同关系，因此该份合同的实质上是一份土地租赁合同。而中石化公司为了保证自己享有加油站完整的承租权，也必须要与南港加油站单独签订该份合同，否则，中石化公司就不能取得加油站土地自2005年1月1日起至2024年12月31日期间的合法承租权。综上，根据上述两份《加油站租赁合同》的内容足以认定，南港加油站与平北居委会之间存在有土地租赁合同关系，土地租赁期限为20年，即自2005年1月1日起至2024年12月31日止，在上述租赁期限内南港加油站对案涉土地即南府集用（98）字第020546号土地享有承租权。而南港加油站与中石化公司之间也存在土地租赁合同关系，土地租赁期限也为20年，也自2005年1月1日起至2024年12月31日止。这两种土地租赁关系是可以并存的，案涉南府集用（98）字第020546号土地出租人为平北居委会，第一承租人为南港加油站，次承租人则为中石化公司。（三）南港加油站的投资权益以及企业名称的变更，都不影响南港加油站土地租赁关系的存在，不影响其土地承租权的存续。2013年7月1日，深圳市公平拍卖有限公司受和平县法院委托，对平北公司所有的南港加油站100%的投资权益进行公开拍卖，竞买人黄瑞华在拍卖会上以1520万元成功竞得该投资权益，和平县法院也出具裁定书确认黄瑞华为加油站的所有权人。由于黄瑞华所实施的行为只是在拍卖会上竞买了平北公司名下南港加油站100%的投资权益，但这一行为只是导致南港加油站的投资人由平北公司变更为黄瑞华，不会导致案涉土地的租赁关系发生任何变更，也没有导致案涉土地的使用权发生变更。案涉土地仍然由中石化公司占有和使用，没有因为南港加油站投资权益的变更而发生任何变化。2014年9月18日，南港加油站变更企业名称为佛山市南海平北南港加油有限公司，法定代表人变更为黄瑞华。同年10月11日，佛山市南海平北南港加油有限公司变更企业名称为百德加油站。根据有关法律规定，南港加油站的名称发生变更，其权利义务应由变更后的企业来享有和承担。因此，百德加油站依法享有和承担南港加油站与平北居委会以及中石化公司之间的土地租赁合同权利和义务，因此，在上述租赁合同期限内百德加油站依法也应享有对案涉土地的承租权。百德加油站请求法院确认百德加油站对南府集用（98）字第020546号集体土地享有自2013年7月5日起至2024年12月31日止的土地承租权是完全有事实和法律依据的，法院依法应予支持。二、一审法院认为本案《加油站租赁经营合同》和申请开办加油站时的证明这两份文件的表述前后矛盾，案涉土地是由平北居委会无偿许可加油站使用的可信性较高，这一认定是极其错误的。一审判决认为，平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司在2004年12月20日签订的《加油站租赁经营合同》中有“加油站的用地是以加油站的名义向佛山市南海区平洲平北村村民委员会租用的”内容，但平北居委会在申请开办南港加油站时又称案涉土地属于平北公司所有，两份文件的表述前后矛盾，这种矛盾客观反映加油站使用案涉土地的方式没有以严谨固定的法定形式确定，案涉土地是由平北居委会无偿许可使用的可信性较高。百德加油站认为，一审判决的上述认定错误。由于两份文件出具的时间不同，《加油站租赁经营合同》是在2004年签订的，而申请开办南港加油站的证明出具时间是1991年，这反映了案涉土地在不同时期的权属状况是不同的，但相互之间并不存在矛盾，对案涉土地的权属状况进行认定应当以后一份文件为准，也即加油站的用地是向平北居委会租用的，至于平北居委会陈述称案涉土地是由其无偿许可使用则根本不符合客观事实的。根据资料显示，南港加油站是在1991年10月5日由平北公司投资成立的。平北管理区在1991年曾出具证明证实加油站土地属于平北公司所有，于1989年已申请南海国土局批准使用。1991年12月1日，平北公司与南海县石油公司桂城联营加油站签订了一份《联合经营南港加油站内部协议》，约定双方自1991年12月1日起至2001年12月31日联合经营十年。协议第六条“土地使用及租金计算”中约定，“加油站所需土地的征用由甲方（即平北公司）负责，加油站以租赁土地使用权的形式向甲方承租，协议终止时，土地使用权归还甲方。加油站所需土地3.6亩，按每亩土地每年由联营加油站支付给甲方租金3000元，十年一次过由加油站预付108000元给甲方。经协商，上述款项可作为甲方投资股金的一部分。”从该《协议》内容可知，南港加油站的土地是由南港加油站向平北公司承租的，租赁期限十年，自1991年12月1日起至2001年12月31日止，每亩土地每年租金3000元，加油站土地3.6亩，即每年土地租金为10800元。加油站已经预付十年租金共108000元给平北公司。因此，所谓案涉土地是平北居委会无偿许可使用的说法完全没有依据。1998年12月29日，南海国土局核发南府集用（98）字第020546号集体土地使用证，将南港加油站所在土地所有者登记为平北居委会，土地使用者也登记为南海县平洲镇平北管理区办事处（以下简称平北管理区），由于平北管理区后来被撤销，变更为平北居委会，因此，南港加油站土地所有者和使用者实际均为平北居委会。2001年5月31日，鉴于南港加油站的联营期限快要届满，平北居委会与桂城燃料公司签订了一份《联合经营南港加油站协议》，该协议约定，将南港加油站的联营双方变更为平北村委会与桂城燃料公司联合经营，《协议》第七条“经营地的权属及租赁情况”约定：1.联营加油站的经营场地属平北居委会所有，甲乙双方向平北居委会租赁该场地兴办联营加油站。2.加油站的土地面积为2400平方米，按每月每平方米贰元向平北居委会租赁，从第四年起每三年在上一期的租金基数上递增5%，租金应算入生产成本。租赁期限拾年，从2002年1月1日至2011年12月31日止。”从以上资料可知，由于1998年南港加油站核发土地证时，并没有将土地使用者登记为平北公司，而是登记为平北居委会，因此，在签订新的联营协议时，南港加油站的土地不再由南港加油站向平北公司承租，而是变更为由南港加油站向平北居委会承租了。根据该协议约定，加油站的租赁期限为10年，从2002年1月1日至2011年12月31日止，租金前三年为每月每平方米2元，加油站土地2400平方米，则每月4800元，每年57600元。由于租金应由加油站交给平北居委会，而平北居委会又是加油站联营一方，因此，加油站将租金算入生产成本，可以省去很多手续，不需要租金真实发生转移，但实际上却等于加油站已经向平北居委会支付了租金。平北居委会不能以该租金没有实际支付为由而认为加油站从未支付过租金，更不能认为加油站是其无偿许可使用。这一协议内容进一步证实了平北居委会陈述称无偿许可加油站使用土地完全是歪曲事实。2004年12月20日，平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司在签订《加油站租赁经营合同》时写明“加油站的用地是以加油站的名义向平北居委会租用的”，这一内容与2001年5月31日平北居委会与桂城燃料公司签订的《联合经营南港加油站协议》的内容是相一致的，这与1991年申请开办南港加油站时称案涉土地属于平北公司所有相符，两份文件并不存在前后矛盾的问题，这是由于加油站的土地权属状况发生变化而造成的。根据2004年12月20日平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司签订《加油站租赁经营合同》的约定，中石化公司向平北居委会和桂城燃料公司租赁南港加油站的期限是20年，自2005年1月1日起至2024年12月31日止，每年的租赁费均为150万元，其中平北居委会和桂城燃料公司各收取75万元。加油站土地的租赁费用由平北居委会和桂城燃料公司负责支付。而根据2001年5月31日平北居委会与桂城燃料公司签订的《联合经营南港加油站协议》的约定，加油站的这一土地租赁费在2004年时应为每年57600元。因此，中石化公司每年支付的150万元租赁费中实际已经包括了加油站每年的土地租赁费在里面。从法律关系上看，加油站的土地租赁费本来是应当先由中石化公司支付给南港加油站，然后再由南港加油站支付给平北居委会。由于平北居委会将土地租金计入加油站的联营生产成本，不需要单独支付租金，而中石化公司也没有将土地租金先支付给南港加油站，而是直接支付给平北居委会，因此，实际操作中，在中石化公司将该150万元租赁费直接支付给平北居委会和桂城燃料公司之后，实际也等于南港加油站已经支付了案涉土地的租赁费给平北居委会。而平北居委会在每年收取75万元租赁费的时候，实际上等于已经收取了南港加油站该年的土地租赁费。从常理上看，由于南港加油站并不是平北居委会一方独资经营的，而是由平北居委会和桂城燃料公司双方联合经营的，双方利润五五平分，如果平北居委会无偿许可加油站使用土地，不将加油站土地租金计入成本，等于平北居委会亏本让利给桂城燃料公司，显然平北居委会以及平北居民都不会这么做，这只能说明平北居委会的陈述根本不可信，一审判决认为平北居委会的陈述具有较高的可信性这显然也与常理不符。三、一审判决认为，根据评估报告书，竞买人在购买平北公司所持有的100%投资权益时，竞买款项不包含加油站的用地成本，即百德加油站并未为土地使用预付费用或者预付租金。这一认定也是错误的。（一）由于平北公司不配合，导致评估人员无法取得加油站土地租赁合同，不知道加油站的用地成本，难以准确评估出加油站的投资权益价值。根据深圳永信资产评估房地产估价有限公司2012年9月21日出具的《南港加油站100%投资权益项目资产评估报告书》这样表述的：“由于平北公司不配合，评估人员仅收集到加油站租赁合同、查询到土地权利人为平北管理处的土地登记信息，由于评估人员未取得与佛山市南海平北南港加油站所用土地相关的权利状况和使用协议，评估中的收益仅按加油站租赁经营合同进行确定，未考虑佛山市南海平北南港加油站用地成本费用，同时假定其佛山市南海平北南港加油站所处土地可在加油站租赁经营合同期限内正常使用。”根据该评估报告书，评估的收益中没有考虑加油站的用地成本，这是因为平北公司不配合，评估人员未能取得与南港加油站所用土地相关的权利状况和使用协议造成的，也就是说，平北公司没有向评估公司提供南港加油站向平北居委会租用土地的租赁合同，在此情况下，评估人员不知道加油站的用地成本到底是多少。而不知道加油站的用地成本费用，评估人员就无法准确评估出加油站的投资权益的评估现值。因为评估人员对南港加油站100%投资权益价值的评估方法采用的是收益法，而收益法是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期和折现率这三个基本参数。而预期收益额是用预期收入减去成本计算而来的。对于南港加油站的预期收入是明确的，即每年有150万元，但如果用地成本不知道，必然影响评估人员进行评估。（二）评估人员是在假定不需要支付加油站用地成本的前提条件下评估出加油站的投资权益价值的，而如果加油站还需要支付用地成本的话，则加油站的投资权益的评估价值将大大降低。由于资料不全，评估人员只能在假定的前提条件下进行评估。因此，评估报告书称评估中的收益未考虑加油站的用地成本费用，同时假定其加油站所处土地可在加油站租赁经营合同期限内正常使用，其意思就是该评估报告评估出来的投资权益价值是在没有考虑加油站的用地成本费用的这一前提条件下评估的，是在假定加油站用地成本在租赁合同期限内是不需要支付的，其所计算的加油站收益中没扣除加油站的用地成本。根据《加油站租赁经营合同》约定，加油站每年的租赁费收入为150万元，租赁期限至2024年12月31日止，从评估基准日即2012年7月31日起计算至租赁期限届满日尚有12年5个月时间。因此，加油站的收益等于每年可收取的150万元租赁费减去一定的成本，这一成本在不考虑用地成本的情况下主要是税费成本等，大约有30多万元，减去该成本后加油站每年净收益额约为110多万元，12年5个月的净收益额共约1400万元，根据其折现率套入公式中计算即可得出该加油站的评估现值约为1054万元。也就是说，评估公司出具的《南港加油站100%投资权益项目资产评估报告书》是在不考虑加油站用地成本的情况下，仅根据《加油站租赁经营合同》的内容评估出来的。但是如果将来提供了加油站的土地租赁合同，知道了加油站的实际用地成本的话，那么南港加油站投资权益的价值就需要重新进行评估了，而且，加油站的投资权益评估价值也将大大降低。假设南港加油站所在土地每年需要另行支付土地使用费120万元的话，那么加油站的每年的净收益额等于150万元减去土地使用费成本120万元等于30万元，再减去税费成本等，也就是说，加油站每年的收益仅为20万元不到，未来12年5个月的净收益额累计也不到300万元，再乘以一定的折现率，那么加油站的投资权益评估价值就应该只有200多万元，根本不可能达到1054万元这么多。因此，如果加油站的用地成本要另行支付的话，那么南港加油站的投资权益也必须重新进行评估并重新进行拍卖，而加油站重新评估拍卖的价值是绝对不可能拍到1520万元的，对于由此造成的拍卖差价，平北公司应当全额退还给竞买人。因为加油站的投资权益之所以需要重新评估拍卖，这是由于平北公司以及平北居委会之前拒不提供加油站土地租赁合同的主观过错造成的，对此，平北公司以及平北居委会承担全部责任，并赔偿因其过错行为给竞买人造成的一切经济损失。（三）虽然评估报告书特别声明评估中的收益未考虑加油站用地成本，但事实上，评估人员依据《加油站租赁经营合同》评估出来的评估值已经考虑了加油站在租赁合同期限内的用地成本。由于深圳永信资产评估房地产估价有限公司没有看到南港加油站的土地租赁合同，不知道南港加油站的用地成本情况，因此评估公司在评估报告书中特别声明，评估中的收益未考虑加油站用地成本，是在假定加油站不需要支付租赁期限内的用地成本的前提条件下评估出来的价值。但事实上，评估公司的这一假定条件也是符合客观事实的，是成立的。如前所述，根据南港加油站与中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》以及平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司签订《加油站租赁经营合同》的约定，中石化公司支付给平北居委会和桂城燃料公司的150万元租赁费中已经包括了加油站的土地租赁费，因此，南港加油站事实上也不需要再另行支付任何土地租赁费给平北居委会了，而在假定条件成立的情况下，评估报告书的评估价值是合法有效的，法院依法也不需要再对加油站投资权益重新进行评估、拍卖。（四）平北居委会实际上已经预收了南港加油站2013年7月1日至2024年12月31日止的土地租金，不仅无权再要求南港加油站缴纳土地使用费或土地租金，也无权以南港加油站不缴纳租金为由解除土地租赁合同关系。根据平北居委会、桂城燃料公司和中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》以及南港加油站与中石化公司签订的《加油站租赁合同》的约定，平北居委会和桂城燃料公司作为南港加油站的投资人，同时平北居委会又作为南港加油站所在土地的所有权人，将南港加油站的土地、地上建筑物、构筑物、设备及附属设施的使用权及经营权租赁给中石化公司，在租赁期间即从2005年1月1日起至2024年12月31日每年都可以收取中石化公司支付的租赁费150万元，其中平北居委会收取75万元，桂城燃料公司收取75万元，该费用已经包括加油站的土地租金。但由于平北公司拖欠债务被和平县法院强制执行，2013年7月1日，和平县法院委托深圳市公平拍卖有限公司对登记在平北公司名下的南港加油站100%的投资权益进行公开拍卖，黄瑞华以1520万元竞得该投资权益。2013年7月5日，和平法院出具（2012）河和法执字第47-2号执行裁定书，裁定南港加油站100%的投资权益归黄瑞华所有。因此，自2013年7月5日起，不仅平北公司不再享有南港加油站100%的投资权益，平北居委会和桂城燃料公司也不再是南港加油站的投资人，不再享有南港加油站的投资权益。由于南港加油站虽然登记在平北公司名下，但实际上是属于平北居委会和桂城燃料公司共同投资成立的，双方各占50%的比例，而平北公司也是平北居委会的下属企业，并且与平北居委会资产混同，因此，对于拍卖南港加油站投资权益所得的1520万元拍卖款项，平北居委会实际也可以享有其中50%的份额即760万元。这一款项金额与平北居委会提前预收未来11年租赁费的金额是相当的，平北居委会的利益没有受到损害。由于该拍卖款中已包含加油站剩余租赁期限内即至2024年12月31日止的土地租赁费，因此，在竞买人黄瑞华支付了1520万元拍卖款后，应视为黄瑞华已经提前预支南港加油站2013年7月1日至2024年12月31日期间的土地租赁费给平北居委会，因此，在2013年7月1日至2024年12月31日期间，南港加油站无须再支付土地租金给平北居委会，就可以一直享有加油站所在土地的承租权，而平北居委会不仅无权再要求南港加油站缴纳土地使用费或土地租金，也无权以南港加油站不缴纳租金为由解除土地租赁合同关系。四、涉案土地在南港加油站开办时已经作为法定住所地划给加油站使用。百德加油站前股东黄瑞华在拍得南港加油站的投资权益后，仅仅是南港加油站的股东进行了变更，加油站依法应享有和承担的的权利、义务不应受到影响，其对加油站的土地享有的承租权依法应当受到保护。（一）平北居委会的前身平北管理区在南港加油站开办时，向当时的南海县工商局开具一份证明：“兹有我南海县平北经济发展公司申请开办一个南港加油站……土地属平北经济发展公司所有，于1989年已申请南海县国土局批准使用，特此证明”。南港加油站成立后，就一直占有、使用该土地至今。《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第七条规定申请企业法人登记的单位应当具备下列条件：“……（二）固定的经营场所和必要的设施”；《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第十四条规定：“申请企业法人登记，应当具备下列条件（外商投资企业另列）：（四）有必要的并与经营范围相适应的经营场所和设施”；《中华人民共和国公司法》第二十三条规定：“设立有限责任公司，应当具备下列条件：……（五）有公司住所”；《中华人民共和国民法通则》第三十七条规定：“法人应当具备下列条件：……（三）有自己的名称、组织机构和场所”。上述法律法规都规定，法人企业及有限公司均应当有经营场所或住所。现平北经联社在双方的租赁关系尚未解除的情况下，将加油站的法定经营场所在租赁期限未到期前又租赁给中石化公司使用，将使百德加油站失去经营场所，无法经营下去，使百德加油站的利益受到极大地损害。因此，平北经联社与中石化公司于2014年12月22日签订的《协议书》中涉及出租原佛山市南海平北南港加油站所用土地[集体土地使用证号：南府集用（98）字第020546号]的条款依法应确认无效。五、百德加油站的前股东黄瑞华参加和平县法院组织的南港加油站100%投资权益拍卖时，拍卖行提供的评估报告书中多次提及：“由于评估人员未取得与南港加油站所用土地相关的权利状况和使用协议，评估中的收益仅按加油站租赁经营合同进行确定，未考虑南港加油站用地成本费用，同时假定其南港加油站所处土地可在加油站租赁经营合同期限内正常使用”，前股东黄瑞华因为信赖评估报告书中的上述内容而拍下南港加油站的投资权益，其身为善意第三人的合法权益应该得到法律的保护。平北居委会、平北经联社辩称，坚持一审的答辩意见，平北居委会、平北经联社与百德加油站不存在租赁关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回百德加油站的上诉请求。中石化公司辩称：一、一审法院认定百德加油站与平北居委会不存在土地租赁合同关系正确。（一）至今为止，百德加油站没有任何证据能够证实其与所有权人平北居委会存在土地租赁合同关系。百德加油站没有与平北居委会签订过任何土地租赁合同，其所谓存在租赁关系没有合同依据。百德加油站也从未向平北居委会支付过土地租金。（二）已有生效判决确认平北居委会与百德加油站不存在土地租赁关系。在土地的所有权人平北居委会起诉百德加油站及黄瑞华土地占用费的案件（2015）佛南法民三初字第458号案中，法院认定黄瑞华竞得南港加油站并不包括该加油站对应的使用土地即涉讼土地在内，而百德加油站作为涉讼土地的使用人一直使用涉讼土地至今，其两者并无法定或合同约定的理由占有使用涉讼土地。据此，百德加油站应当支付土地占用费给平北居委会。二、百德加油站的上诉理由全部不能成立。（一）如上所述，百德加油站没有证据证实其与平北居委会存在土地租赁合同关系。其推定平北居委会与平北公司、南港加油站之间存在土地租赁合同，是一厢情愿的臆想。两份《加油站租赁经营合同》不能证明百德加油站与平北居委会之间存在土地租赁合同关系。中石化公司与平北居委会、桂城燃料公司于2004年12月20日签订的《加油站租赁经营合同》，虽然约定了加油站的用地是以加油站的名义向平北居员会租用的，但根据合同的相对性原则，这一约定，只对合同签订的双方具有约束力。该约定是出租方对中石化公司的承诺内容，目的是为了向承租方明确，其有将油站出租的权力。南港加油站与中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》，是为了履行平北居委会、桂城燃料公司2004年12月20日签订的租赁合同而签订，其关于土地使用的内容，实际也应当依据合同的相对性原则来认定。（二）中石化公司享有案涉加油站的承租经营权，并不以南港加油站享有土地租赁权为前提。一审时，平北居委会已经明确，在南港加油站成立时，由于其于平北公司、平北经联社的特殊关系，所以无偿将案涉土地交给南港加油站使用。因此，中石化公司享有南港加油站的承租经营权，并不以该站对土地享有租赁权为前提。百德加油站以中石化公司享有油站的承租经营权，就推定油站当然享有土地租赁权没有事实依据。（三）百德加油站的原投资人黄瑞华对案涉油站投资权益的拍卖价款并不包括土地租金，土地使用权归谁使用、是否需要支付使用费等不确定的情况是明知的，其应当承担该竞买的投资风险。南港加油站的投资权益拍卖之前，拍卖的依据《资产评估报告书》明确告知：“由于评估人员未取得与佛山市南海平北南港加油站所用土地相关的权利状况和使用协议，评估中的收益仅按加油站租赁经营合同进行确定，未考虑佛山市南海平北南港加油站用地成本费用，同时假定其佛山市南海平北南港加油站所处土地可在加油站租赁经营合同期限内正常使用。”很显然，黄瑞华作为竞买人，对案涉土地使用权归谁享有、是否需要支付使用费等不确定的情况是明知的。其在明知的情况下仍然参加竞买并最终竞得，当然应当承担该竞买的投资风险。三、中石化公司才是案涉土地的合法承租人，享有土地承租权。中石化公司在黄瑞华竞买前已经承租案涉土地。2004年12月，在2013年7月5日南港加油站的投资权益拍卖之前，中石化公司已经与土地所有人平北居委会建立了土地租赁关系，并且每年均向平北居委会支付土地租金。中石化公司在南港加油站的投资权益拍卖之后，再次与土地所有人就案涉土地的出租双方、租金标准、租赁期限等问题再次进行了明确约定。中石化公司在南港加油站的投资权益拍卖之后，2014年12月22日中石化公司又与平北居委会、平北经联社签订协议书，共同确认案涉土地从2005年1月1日起出租给中石化公司使用，期限为20年，与原南港加油站的租赁期限一致。之前的土地租赁费，中石化公司已经全部足额支付，自2014年1月1日起至2024年12月31日期间，每年另行支付土地租赁费75万元。显然，就案涉土地，出租的双方、租赁期限均没有改变。只是对租金标准，双方重新进行了明确。并且，中石化公司已经按照该协议的约定向平北居委会支付了租金，合同正在实际履行，应当予以保护。四、中石化公司与平北经联社、平北居委会签订的协议书合法有效。该协议书的内容没有违反法律规定的内容，不属于法律规定无效的情形。该协议是中石化公司与平北居委会合法土地租赁关系的延续，应当维护租赁关系的稳定性和广大村民的利益。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审核，对百德加油站提交的《联合经营南港加油站内部协议》及《联合经营南港加油站协议》两份证据，在下文“本院认为”部分作分析认定。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，百德加油站在二审诉讼期间提交调查取证申请，申请对深圳永信资产评估房地产估价有限公司出具的《佛山市南海平北南港加油站100%投资权益项目资产评估报告书》所作评估结论是否包含南港加油站的用地成本费用向评估机构进行调查。本院予2017年6月15日向该评估机构发函调查，至今评估机构未予复函答复。本院认为，综合各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审期间争议的焦点为百德加油站要求确认平北经联社和中石化公司于2014年12月22日签订的《协议书》中涉及出租南府集用（98）字第020546号土地的条款无效及对案涉南府集用（98）字第020546号土地享有自2013年7月5日起至2024年12月31日止的土地承租权是否有充分的依据。关于百德加油站要求确认平北经联社和中石化公司于2014年12月22日签订的《协议书》中涉及出租南府集用（98）字第020546号土地的条款无效的主张。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体到本案，2014年12月22日平北经联社与中石化公司签订的《协议书》系对2014年1月1日至2024年12月31日期间由中石化公司另行支付土地租赁费进行的约定，没有证据反映该《协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。而且，已生效的（2015）佛南法民三初字第458号民事判决对上述《协议书》的真实性和合法性予以确认，并将该《协议书》作为计算百德加油站土地使用费的依据，在没有有效证据推翻上述生效判决的情况下，百德加油站要求确认该《协议书》中有关租赁土地的条款无效，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于百德加油站主张对案涉南府集用（98）字第020546号土地享有自2013年7月5日起至2024年12月31日止的土地承租权的问题。首先，百德加油站没有提交证据证明其前身南港加油站就上述涉案土地与土地所有人签订过土地租赁合同，百德加油站主张对涉案土地享有承租权缺乏合同依据。虽然百德加油站在二审期间提交了《联合经营南港加油站内部协议》及《联合经营南港加油站协议》两份证据，以证明南港加油站与平北经联社、桂城燃料公司等单位约定南港加油站使用的土地为该加油站向平北居委会租赁的事实，但百德加油站并未提供南港加油站曾经交纳过租金或其他可以佐证涉案土地由南港加油站租赁的有效证据。而且，在本案诉讼中，平北居委会陈述南港加油站的原投资人平北公司与平北居委会、平北经联社是上下级关系，案涉土地是由平北居委会无偿给南港加油站使用，该陈述亦可解释为何从南港加油站成立至今没有交付租金的记录这一情况。此外，2004年平北居委会、桂城燃料公司与中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》以及南港加油站与中石化公司签订的《加油站租赁经营合同》均明确约定中石化公司自2005年1月1日起至2024年12月31日止租赁涉案的土地及地上建筑物，结合中石化公司交纳费用的情况，可证明中石化公司从2005年1月1日开始承租涉案土地的事实。因此，仅凭百德加油站提供的两份协议书不能直接证明其向平北居委会租赁涉案土地的事实。其次，中石化公司对南港加油站享有自2005年1月1日至2024年12月31日的承租经营权已通过生效的（2013）佛南法桂民二初字第41号民事判决予以确认，该判决同时也确认中石化公司享有的承租经营权包括南港加油站土地、地上建筑物、构筑物、设备及附属设施等的承租经营权。百德加油站本案所主张对涉案土地享有承租权的期限正好处于上述生效判决确认的中石化公司享有的承租经营权范围内。因此，在已生效判决未被推翻的情况下，百德加油站本案主张对涉案土地享有2013年7月5日至2024年12月31日止的承租权不成立，本院不予支持。关于百德加油站在二审诉讼中申请本院对深圳永信资产评估房地产估价有限公司出具的《佛山市南海平北南港加油站100%投资权益项目资产评估报告书》中南港加油站100%投资权益评估值是否包括土地租金进行调查的问题。本院已向评估机构发函，但该评估机构未作答复。本院认为，黄瑞华通过法院竞买取得南港加油站100%的投资权益，其实质为黄瑞华通过法院的拍卖成为南港加油站的股东，而评估机构所作的评估报告中对于是否有考虑南港加油站用地成本费用只是作为确定南港加油站100%投资权益价值的评估假设及限制条件，该假设或限制条件并不能作为确定南港加油站是否存在租赁涉案土地事实的依据，故百德加油站要求本院调查上述事项对于认定百德加油站对涉案土地是否享有承租权并无直接影响，在评估机构未予答复本院的情况下，本案根据双方的举证情况予以认定涉案土地的租赁情况。综上所述，百德加油站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市百德加油站有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢 海审 判 员 李 炜代理审判员 刘全志二〇一七年六月二十日书 记 员 曹新娟 来源：