（2017）赣04民终292号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-17
案件名称
刘刀旺、吴春梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘刀旺,吴春梅,江西华富盛世投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终292号上诉人（原审原告）：刘刀旺，男，汉族，1978年7月11日出生，住修水县。上诉人（原审原告）：吴春梅，女，汉族，1979年4月21日出生，住修水县，系上诉人刘刀旺之妻。被上诉人（原审被告）：江西华富盛世投资有限公司。法定代表人：周健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宇，江西问章律师事务所律师，特别授权。上诉人刘刀旺、吴春梅因与被上诉人江西华富盛世投资有限公司（以下简称华富盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初1406号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘刀旺、吴春梅上诉请求：一、依法撤销江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初1406号民事判决，改判支持上诉人刘刀旺、吴春梅的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人华富盛世公司负担。事实和理由：一、一审判决对华富盛世公司逾期交房的事实认定错误。1、《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前交房，且该商品房需经验收合格。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房超过30天的，买受人有权解除合同。2、2015年8月7日，修水县建设工程质量监督检验站向财富广场的施工单位江西中盛建筑有限公司发出了《工程整改通知单》，此通知单证明华富盛世公司逾期且不符合交房条件。3、《补充协议》第十条约定：“因政府有关部门有关开发文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致出卖人无法按期交付房屋的，出卖人不承担延期交房的责任”，一审法院据此判决出卖人不承担逾期交房的责任是错误的。首先，该条款属于华富盛世公司单方制定的格式条款，华富盛世公司及时取得政府部门有关开发批准文件并按期完成相关市政配套工程的安装，属于其应该履行的合同义务，其以单方制定的格式条款减轻其应履行的义务，该条款属于无效条款。其次，华富盛世公司提出的所谓市政工程，实际是小区的水电气安装工程，该部分工程属于华富盛世公司的施工义务，并不属于双方约定的可以免除逾期交房责任的事由。第三，一审法院未查明上述水电气工程的开工时间、合同约定的正常工期和实际施工日期，在上述事实不明的情况下，华富盛世公司逾期交房是否因上述工程施工延误所导致亦不明确。二、被上诉人华富盛世公司擅自改变商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，没有书面通知上诉人，上诉人依法享有解除合同的权利。1、《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。2、双方合同第三条明确约定为非封闭阳台，合同附件一明确标示了阳台位置，而涉案房屋没有阳台。3、涉案房屋布局与合同附件不一致。户型图显示进门右转进入客厅，实际是进门左转进入客厅；户型图显示最里面的卧室有一阳台，实际上却没有阳台；户型图显示客厅阳台为非封闭式阳台，实际为封闭式阳台。4、原一审法官到现场勘察制作的现场勘验笔录可以证明被上诉人华富盛世公司擅自改变商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化。5、合同约定的涉案房屋所在楼栋为地上14层，地下0层，实际楼层与合同约定不一致。合同约定的建筑面积与修水县房产测绘队的房屋分户平面图测绘记录的面积不一致。综上所述，无论是逾期交房，还是改变商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，上诉人都依法、依合同约定享有合同解除权，主张被上诉人赔偿损失并承担相应的违约责任。被上诉人华富盛世公司辩称：一、关于逾期交房，一审认定事实基本清楚。市政工程涉及很多方面，很多时候无法顺利进行施工，所以我们在签订备案合同时，合同条款对市政工程延期作了约定，且合同条款也并非由我方单方面拟定，整份合同的条款是由房管局提供的，条款是公平的，也符合社会现状。二、被上诉人并未加建楼层，是顶楼用户自己加建的，与被上诉人无关。验收的相关部门对阳台、户型、尺寸进行了验收，我方并未对设计规划作出变更。双方在签订合同时的失误导致涉案房屋与对称房屋的户型图放反，但不足以构成导致房屋质量、功能的变化。刘刀旺、吴春梅是看了房屋实物后才签订的合同，故其提出解除合同不合理。刘刀旺、吴春梅向一审法院起诉请求：一、判决解除刘刀旺、吴春梅与华富盛世公司签订的商品房买卖合同；二、判决华富盛世公司退回刘刀旺、吴春梅交付的购房款109840元，银行按揭款230000元和其他费用14121元，以及违约金77871.42元；三、判决华富盛世公司以本金123801元按年利率7.2%计算从2013年10月24日起至付清时止的利息，以本金160元按年利率7.2%计算从2014年4月4日起至付清时止的利息，以刘刀旺、吴春梅在银行的按揭款230000元以银行的利息计算方式计算利息至该按揭款付清时止以及因按揭贷款产生的其他应付给银行的费用。一审法院认定事实：刘刀旺、吴春梅系夫妻关系。2013年10月19日，吴春梅与华富盛世公司签订“财富广场楼宇买卖认购书”，认购了“财富广场”2栋201室住房一套。2013年10月24日，刘刀旺、吴春梅向华富盛世公司支付首付款109840元和代收费用13961元。华富盛世公司开发建设的“财富广场”项目于2014年4月2日取得商品房预售许可证。2014年4月4日，双方涉案房屋签订了商品房买卖合同，合同约定：房屋坐落于修水县南城区××大道与连接线交叉口西侧2栋201房，建筑面积85.97平方米，每平米3953元，房屋总价339840元；华富盛世公司应在2015年7月1日前将验收合格的商品房交付原告使用。同时购房合同第九条约定：逾期不超过30日，自2015年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同2015年7月1日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订的当日，双方另行签订了补充协议。补充协议的第七条约定，买受人因出卖人超过合同约定时间30天内仍不交付该物业而需要解除合同的，应从出卖人超过合同约定时间第31天开始，15天内向出卖人发出解除合同的书面通知，逾期的，视为买受人已放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。补充协议的第十条约定，因政府有关部门有关开发文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致出卖人无法按期交付房屋的，出卖人不承担延期交房的责任。补充协议的第十二条约定，若出现法定或约定的买受人可以解除合同的情形，买受人应在解除发生之日起30日内向出卖人行使，否则该权利归于消灭（视为买受人放弃合同的解除权）。刘刀旺、吴春梅于合同签订当日向华富盛世公司交纳代收费用160元，后就余款230000元办理了银行按揭手续。2015年7月1日，华富盛世公司未能向刘刀旺、吴春梅交付房屋。2015年7月30日，华富盛世公司电话通知刘刀旺、吴春梅交房，刘刀旺、吴春梅以华富盛世公司逾期交房为由，要求退房。2015年8月8日，刘刀旺、吴春梅向华富盛世公司邮寄了要求解除商品房买卖合同的函告。2015年8月25日前，华富盛世公司已陆续取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意竣工验收的备案意见。2015年12月23日，修水县建设工程质量监督检验站对该工程作出了竣工验收备案工作。一审庭审中，华富盛世公司提供其与供水公司、电力公司和燃气公司的合同书；同时，提供了修水县新农村供电服务有限公司的证明证实：修水县财富广场永久性用电安装工程于2015年8月17日由临时基建用电正式开通永久性用电；提供了修水县润泉供水有限公司管道安装工程公司的证明证实：修水县财富广场总住宅小区生活用水表前给水安装工程于2015年8月18日由临时基建用水正式开通于总住宅小区生活用水；提供了修水港华燃气有限公司于2015年9月15日出具的证明证实：修水县财富广场住宅小区管道燃气尚未开通；认为其逾期交房系因市政配套及安装的延误。刘刀旺、吴春梅对此不予认可。另庭审中，华富盛世公司提供财富广场的规划建筑设计方案图、建设施工图。再查，刘刀旺、吴春梅于2016年8月11日申请对涉案房屋阳台的有无及阳台的性质等事项进行鉴定，后未在规定的期限内交纳鉴定费。认定以上事实，有双方相一致的陈述，商品房买卖合同、补充协议，修水县新农村供电服务有限公司、修水县润泉供水有限公司管道安装工程公司的证明、规划建筑设计方案图、建设施工图等相关证据证实，且经庭审质证，足以认定。一审法院认为，刘刀旺、吴春梅与华富盛世公司2014年4月4日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行自己应尽的义务。根据合同的约定，华富盛世公司应在2015年7月1日前将验收合格的商品房交付刘刀旺、吴春梅，逾期超过30日后，刘刀旺、吴春梅在30日内有权解除合同。结合刘刀旺、吴春梅的诉请和华富盛世公司的抗辩，一审法院认定本案争议焦点为：一、本案合同约定的交房条件；二、刘刀旺、吴春梅是否享有合同解除权。一、关于本案合同约定的交房条件。合同第八条规定了符合交房条件的四种情形，即：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得住宅交付使用批准文件。本案中，双方选择了第1种情形，即该商品房经验收合格。实践中，房地产工程竣工后，房地产开发商在向有关部门申报工程备案验收的过程中，由于各方面的原因，往往需要较长的时间，导致房地产工程竣工备案工作的延迟，从而影响了实质上已竣工交付使用的房屋的交付。为避免这种情况的发生，合同当事人在签订合同时，一般都选择本案中约定的符合第1种交房条件的情形，而不选择综合验收等其他交房条件的情形。涉案房屋于2015年8月25日已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五个部门验收备案，可认为已符合合同约定的交房条件。2015年12月21日，修水县建设工程质量监督检验站对本案中房地产工程的验收备案工作属于综合验收的情形。二、关于刘刀旺、吴春梅是否享有合同解除权。刘刀旺、吴春梅在庭审中主张解除合同的理由有：1、华富盛世公司逾期交房；2、华富盛世公司擅自变更房屋设计及加建楼层等。关于逾期交房，按合同约定，华富盛世公司向刘刀旺、吴春梅交房时间为2015年7月1日，同时合同《补充协议》又约定，如因政府有关部门有关开发文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致出卖人无法按期交付房屋的，出卖人不承担延期交房的责任。从华富盛世公司提供的证据表明，至2015年8月18日，有关单位才完成水电安装等工程，从而导致房屋交付的延迟，属于合同约定的可以延期交房的情形。本案华富盛世公司可以延期至2015年8月18日交房，到具备合同约定交房条件的2015年8月25日交房，其已构成逾期交房，依约应承担违约责任。但由于被告逾期交房未超过30日，刘刀旺、吴春梅依约不享有合同解除权，故其于2015年8月8日向华富盛世公司发出解除的通知不具有解除合同的法律效力。对于刘刀旺、吴春梅主张的华富盛世公司擅自变更房屋设计及加建楼层等，因其在庭审中未提供充足的证据证实，且涉案房屋已经修水县建设工程质量监督检验站综合验收备案，故一审法院对其的该项主张不予支持。综上，因华富盛世公司逾期交房7天，其应向刘刀旺、吴春梅支付逾期交房的违约金713.66元（339840元×0.0003元／天×7天）。刘刀旺、吴春梅要求与华富盛世公司解除合同及返还购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条及有关法律之规定，判决如下：一、由江西华富盛世投资有限公司在本判决生效后十日内向刘刀旺、吴春梅支付逾期交房的违约金713.66元。二、驳回刘刀旺、吴春梅要求与江西华富盛世投资有限公司解除合同和其他的诉讼请求。案件受理费6398元，由刘刀旺、吴春梅负担3398元，由江西华富盛世投资有限公司负担3000元。本院经审理查明，刘刀旺、吴春梅与华富盛世公司2014年4月4日签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“……该商品房的用途为住宅，属钢.钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上14层，地下0层……”。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明财富广场2#楼的工程用途为“商住（17层）”。《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起10天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期的活期利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。2014年9月7日，刘刀旺、朱美在建设银行按揭贷款230000元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。本案中，《商品房销售合同》约定涉案房屋所在楼栋共14层，但实际上华富盛世公司将该楼栋建至17层，虽然涉案的2#楼最终通过了验收备案，但华富盛世公司未在变更确立之日起10日内书面通知刘刀旺、吴春梅，故依据上述规定及《商品房买卖合同》第十条之约定，刘刀旺、吴春梅有权退房并要求华富盛世公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《商品房买卖合同》第十条约定，买受人解除合同的，按银行同期的活期利率给付利息。该条对违约金的约定显然低于刘刀旺、吴春梅产生的利息损失，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定酌定由华富盛世公司按中国人民银行同期贷款利率给付利息。综上所述，华富盛世公司应退还刘刀旺、吴春梅已支付的购房款339840元及其他费用14121元共计353961元，并以123801元（首付款109840元+代收费用13961元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月24日计算利息至付清之日止；以160元（代收费用160元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年4月4日计算利息至付清之日止；以230000元（按揭款230000元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年9月7日计算利息至付清之日止）。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对上诉人的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：撤销江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初1406号民事判决；解除上诉人刘刀旺、吴春梅与被上诉人江西华富盛世投资有限公司于2014年4月4日签订的《商品房买卖合同》；被上诉人江西华富盛世投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人刘刀旺、吴春梅已支付的购房款及其他费用共计353961元，并以123801元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月24日计算利息至付清之日止；以160元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年4月4日计算利息至付清之日止；以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年9月7日计算利息至付清之日止；驳回上诉人刘刀旺、吴春梅的其他诉讼请求。二审案件受理费7554元，由上诉人刘刀旺、吴春梅负担2554元，由被上诉人江西华富盛世投资有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 文江平审 判 员 熊 涛代理审判员 敬鸿林二〇一七年六月二十日书记 员代 泠 来源：