（2017）沪0104民初11696号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海益家物业管理有限公司与生民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海益家物业管理有限公司,生民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11696号原告：上海益家物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：邵金勇，总经理。委托诉讼代理人：孙万松，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：生民，男，1961年2月4日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。原告上海益家物业管理有限公司(以下简称益家物业)与被告生民物业服务合同纠纷一案，本院2017年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告上海益家物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙万松、被告生民的委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益家物业向本院提出诉讼请求：判令生民支付梅陇路XXX弄XXX号XXX-XXX层2014年1月至2016年12月的物业服务费12,396.46元。事实与理由：被告系原告所服务的徐汇区森陇家园小区业主。自2014年1月至2016年12月被告拖欠物业服务费，原告多次催交无果，其行为已构成违约。故请求法院支持原告诉请。生民辩称，1、被告是通过开发商森陇房地产购买的商铺，原告是物业服务，物业合同是名存实亡的，原告没有提供相应的服务内容和承诺，致使双方合同无法履行。这个情况物业公司也是清楚的。开发商说好，要给8家商铺安装独立水表，因为没有安装，所以不支付物业费。被告本来紧邻小区的门也被封闭，商铺实际与小区隔离了，物业也不可能提供服务。双方实际达成默认的共识，物业不提供物业保洁、绿化等服务，被告也不支付物业费。因为小区也没有成立业委会，被告打算等业委会成立，在选聘新物业时，协商物业管理的内容和职责。2、原告未履行服务义务，也没有提供物业服务标准和内容，所以原告没有履行义务，被告拒绝支付相关费用。3、从诉讼时效来说，原告部分诉请已经丧失诉讼时效。而且被告实际只有买房时交了一次物业费，从2007年开始都没有交费，并不是从2014年开始不交费的。益家物业出示以下证据：1、前期物业服务合同，证明原告系梅陇路XXX弄XXX-XXX号物业服务单位，为小区提供物业服务并按合同收取物业服务费。而且合同中约定了服务范围和标准都有明确注明。2、上海市房地产登记簿一份说明房屋状况及产权人信息，证明被告系欠费房屋产权人之一，房屋性质为店铺，面积118.74平方米。3、催讨函，证明2016年7月26日原告向被告催讨物业费。被告质证：证据1~2没有异议，物业合同内容有异议，原告没有按物业合同提供服务。证据3没有收到过。被告举证：证据1前期物业服务合同，证明事出有因，被告与开发商约定不支付物业费，且原告未提供服务，所有被告不支付物业费。证据2照片，证明原先商铺紧邻岗亭的，现在岗亭没有安保。商铺都是底层的，不存在电梯运行费。现在管理状态混乱，也没有保洁和绿化。被告被小区隔离开来，现在是自主管理。原告质证：证据1真实性无异议，但这只证明约定服务内容，并不能证明原告没有履行合同相应义务。证据2真实性无异议，对证明内容需要补充说明，商铺的出入口和住宅业主出入口在小区进行开发建设时已经形成，并非物业进行人为隔离。原告设置电子门禁也是为保障小区业主安全，防止闲杂人员进出小区。被告在购买房产时，对小区结构已经有所了解。被告房产前处，为连接道路的公共区域，总共有2个物业单位进行管理，其中部分属于另一个物业单位设置的停车场。经原告了解，停靠被告前处车辆为被告或其客户所有。并不是原告不对该处进行管理。原告工作人员也对该区域进行清洁和安保巡逻，原告已经按合同履行相应义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告生民系上海市徐汇区梅陇路XXX弄XXX号XXX-XXX层店铺业主之一，房屋建筑面积118.74平方米。2006年1月上海市森陇房地产发展有限公司(委托方)与上海益家物业管理有限公司(受委托方)签订《前期物业管理服务合同》，约定服务期限自2006年1月1日至业委会成立之日止。受委托方向业主收取物业服务费标准为住宅1.96元/月/平方米，商业用房为2.9元/月/平方米。2016年7月26日原告向被告邮寄挂号信(单挂)催交物业费函，被告主张未收到。原告未提供被告收到的证据，也未提供挂号信到达或者应当到达被告的证据。被告未举证原告未履行物业服务合同义务。店铺紧邻小区住宅边门由保安管控改成电子门禁。本院认为，原告与上海市森陇房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，与法不悖，依法应予成立，效力及于全体相关业主，双方及业主应予履行。被告未能举证原告未按约履行物业服务合同中的相关义务，被告作为接受了原告服务的业主，理应向原告支付相应的费用。原告根据合同收费，并无不当。关于原告主张2016年7月26日已邮寄挂号信诉讼时效中断，有必要阐述邮局送达挂号信(单挂)的过程。众所周知，当邮局收到挂号信(单挂)后，先发通知单到受送达人处，要求受送达人备好身份证到邮局领取邮件，受送达人到邮局签字认领，或逾期无人认领，邮局将信件退回送件人。因此原告不能一寄了事，应到邮局调取受送达人签收的回单，一旦发现未签收，再用其他方式。现原告未提供被告签收的证明，及提供挂号信到达或者应当达到被告的证据，对原告主张诉讼时效中断本院不予采信，但未超过诉讼时效期间被告应当支付。原告2017年4月向本院起诉被告，二年诉讼时效期间包括2017年4月、3月、2月、1月，2016年12月依次至1月，2015年12月至5月。故在二年诉讼时效期间且原告主张的只有2016全年加上2015年5月至12月共计19个月。关于店铺紧邻小区住宅边门由保安管控改成电子门禁，被告等业主当初也未反对，时至今日，随着物业公司用工成本的逐年提高，原告在物业费未增加的前提下为减少支出，改成电子门禁，也未尝不可，但要征询业主的意见，取得多数业主的同意。原告不能以业委会未成立，擅自更改。原告行为显然不妥，原告服务具有瑕疵，可能对被告店铺有一定影响。按照服务打折，收费打折的原则，可给予被告(店铺)九折收费。另外安装水表是被告与开发商的问题，与本案无关。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，判决如下：一、生民于本判决生效之日起十日内给付上海益家物业管理有限公司上海市徐汇区梅陇路XXX弄XXX号XXX-XXX层店铺2015年5月至12月、2016年1月至12月90%的物业服务费共计5,888.21元；二、驳回上海益家物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由生民负担。本判决为终审判决。审判员 高平二〇一七年六月二十日书记员 周均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；五、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 搜索“”