（2017）赣04民终293号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-17
案件名称
梁正财、朱美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁正财,朱美,江西华富盛世投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终293号上诉人（原审原告）：梁正财，男，汉族，1974年1月29日出生，住修水县。委托诉讼代理人：黄治凌。上诉人（原审原告）：朱美，女，汉族，1980年2月10日出生，住修水县，系上诉人梁正财之妻。被上诉人（原审被告）：江西华富盛世投资有限公司。法定代表人：周健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宇，江西问章律师事务所律师，特别授权。上诉人梁正财、朱美因与被上诉人江西华富盛世投资有限公司（以下简称华富盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初1405号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁正财、朱美上诉请求：改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的附件平面图标示：上下两套住房都是85.26㎡，两套住房共有六个阳台，都位于主墙外挑出部分。合同平面图注明：该商品房的阳台是非封闭式。但被上诉人华富盛世公司准备提供的房屋，与《商品房买卖合同》约定的完全不符，约定的六个非封闭式阳台竟然一个也没有。二、华富盛世公司变更房屋设计，有上诉人提供的《商品房买卖合同》及平面图、涉案房屋照片可以证实，也有房屋实物可供勘验，一审法院认为上诉人未提供充足证据证实与客观事实不符。被上诉人华富盛世公司辩称：关于非封闭式阳台，本质上是房屋结构变更，但我方并未变更房屋的结构形式，且合同第10条明确约定只有影响到买受人所购商品房的质量或者使用功能的，才应当给出通知以及上诉人提到的退房的权利。我方在未变更房屋结构形式的情况下，发生此次纠纷完全系视觉效果上的差异。二、关于规划是房屋户型图放反了，且朱美到房屋实地勘察过。梁正财、朱美向一审法院起诉请求：解除与华富盛世公司签订的商品房买卖合同；并要求华富盛世公司退回梁正财、朱美交付的购房款和其他费用294676元，银行按揭款380000元，以及违约金107146.68元。判决华富盛世公司以本金52050元按年利率6.15%计算从2014年2月17日起至付清时止的利息，以本金130000元按年利率6.15%计算从2014年8月7日起至付清时止的利息，以本金250000元按年利率6.15%计算从2014年10月28日起至付清时止的利息，以本金50000元按年利率5.75%计算从2015年3月16日起至付清时止的利息，以本金60000元按年利率5.75%计算从2015年3月17日起至付清时止的利息。一审法院认定事实：梁正财、朱美系夫妻关系。2014年2月17日，梁正财认购了华富盛世公司开发的“财富广场”3栋2单元101和201室复式楼一套，并于同日向华富盛世公司支付部分首付款和代收费用22164元。华富盛世公司开发建设的“财富广场”项目于2014年4月2日取得商品房预售许可证。2014年4月25日，梁正财、朱美与华富盛世公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定房屋分别坐落于修水县南城区××大道与连接线交叉口西侧3栋2-101房和3栋2-201房，建筑面积均为85.26平方米，每平米单价分别为4214元、3869.17元，房屋总价分别为359286元、329886元。华富盛世公司应在2015年7月1日前将验收合格的商品房交付梁正财、朱美使用。同时买卖合同第九条约定：逾期不超过30日，自2015年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同2015年7月1日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订的当日，双方另行签订了合同《补充协议》。补充协议中第五条约定：如买受人在入住前未足额交付购房款（包括购房款、违约金、应付的按揭贷款），视为买受人不具备入住资格，出卖人有权不予办理交付入住及约定的办理房地产证手续等协助配合义务，由此引起的后果由买受人承担。补充协议的第七条约定，买受人因出卖人超过合同约定时间30天内仍不交付该物业而需要解除合同的，应从出卖人超过合同约定时间第31天开始，15天内向出卖人发出解除合同的书面通知，逾期的，视为买受人已放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。补充协议的第十条约定，因政府有关部门有关开发文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致出卖人无法按期交付房屋的，出卖人不承担延期交房的责任。补充协议的第十二条约定，若出现法定或约定的买受人可以解除合同的情形，买受人应在解除发生之日起30日内向出卖人行使，否则该权利归于消灭（视为买受人放弃合同的解除权）。另查明，梁正财、朱美购买的两套房屋应付首付款共计309172元，梁正财、朱美于2014年2月17日向华富盛世公司出具欠条两份，共欠首付款170000元。欠条约定还款日期最晚为2014年11月30日。梁正财、朱美于合同签订当日向华富盛世公司交纳代收费用23340元，剩余首付款在合同签订当日已付清。剩余购房款380000元办理房屋按揭手续。2015年3月16日和3月17日，梁正财、朱美共向华富盛世公司偿还首付款的欠款110000元，至今尚有60000元未付。2015年7月1日，华富盛世公司未能向梁正财、朱美交付房屋。2015年7月30日，华富盛世公司电话通知梁正财、朱美交房，梁正财、朱美以被告逾期交房为由，要求退房。2015年8月8日，梁正财、朱美向华富盛世公司邮寄了要求解除商品房买卖合同的函告。2015年8月25日前，华富盛世公司已陆续取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意竣工验收的备案意见。2015年12月21日，修水县建设工程质量监督检验站对该工程进行了竣工验收备案。一审庭审中，华富盛世公司提供其与供水公司、电力公司和燃气公司的合同书；同时，提供了修水县新农村供电服务有限公司的证明证实：修水县财富广场永久性用电安装工程于2015年8月17日由临时基建用电正式开通永久性用电；提供了修水县润泉供水有限公司管道安装工程公司的证明证实：修水县财富广场总住宅小区生活用水表前给水安装工程于2015年8月18日由临时基建用水正式开通于总住宅小区生活用水；提供了修水港华燃气有限公司于2015年9月15日出具的证明证实：修水县财富广场住宅小区管道燃气尚未开通。被告认为其逾期交房系因市政配套及安装的延误。梁正财、朱美对此不予认可。另庭审中，华富盛世公司提供财富广场的规划建筑设计方案图、建设施工图。再查，梁正财、朱美于2016年8月11日申请对涉案房屋阳台的有无及阳台的性质等事项进行鉴定，后未在规定的期限内交纳鉴定费。一审法院认为，梁正财、朱美和华富盛世公司于2014年4月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行自己应尽的义务。根据合同的约定，华富盛世公司应在2015年7月1日前将验收合格的商品房交付梁正财、朱美，逾期超过30日后，梁正财、朱美在30日内有权解除合同。结合梁正财、朱美的诉请和华富盛世公司的抗辩，本案争议的焦点：一是本案合同约定的交房条件；二是本案梁正财、朱美是否享有合同解除权。一、本案合同约定的交房条件。《商品房买卖合同》第八条规定了符合交房条件的四种情形，即：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得住宅交付使用批准文件。本案中，原、被告选择了第1种情形，即该商品房经验收合格。实践中，房地产工程竣工后，房地产开发商在向有关部门申报工程备案验收的过程中，由于各方面的原因，往往需要较长的时间，导致房地产工程竣工备案工作的延迟，从而影响了实质上已竣工交付使用的房屋的交付。为避免这种情况的发生，合同当事人在签订合同时，一般都选择本案中约定的符合第1种交房条件的情形，而不选择综合验收等其他交房条件的情形。涉案房屋于2015年8月25日已经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五个部门验收备案，可认为已符合合同约定的交房条件。2015年12月21日，修水县建设工程质量监督检验站对本案中房地产工程的验收备案工作属于综合验收的情形。二、本案梁正财、朱美是否享有合同解除权。梁正财、朱美在庭审中主张解除合同的理由有1、华富盛世公司逾期交房；2、华富盛世公司擅自变更房屋设计及加建楼层。关于逾期交房，按合同约定，华富盛世公司向梁正财、朱美交房时间为2015年7月1日，同时合同《补充协议》又约定，如因政府有关部门有关开发文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致出卖人无法按期交付房屋的，出卖人不承担延期交房的责任。从华富盛世公司提供的证据表明，至2015年8月18日，有关单位才完成水电安装等工程，从而导致房屋交付的延迟，属于合同约定的可以延期交房的情形。本案华富盛世公司可以延期至2015年8月18日交房，到具备合同约定交房条件的2015年8月25日交房，其已构成逾期交房，但因梁正财、朱美至今未付清购房款，根据合同补充协议第五条之规定，华富盛世公司可延期交房，故梁正财、朱美依约不享有合同解除权，故梁正财、朱美于2015年8月8日向被告发出解除的通知不具有解除合同的法律效力。对于梁正财、朱美主张的华富盛世公司擅自变更房屋设计及加建楼层等，因其在庭审中未提供充足的证据证实，且涉案房屋已经修水县建设工程质量监督检验站综合验收备案，故对梁正财、朱美的该项主张不予支持。综上，对梁正财、朱美的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条及有关法律之规定，判决如下：驳回原告梁正财、朱美的诉讼请求。案件受理费10692元，由梁正财、朱美负担5692元，由江西华富盛世投资有限公司负担5000元。本院经审理查明，朱美与华富盛世公司2014年4月25日签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“……该商品房的用途为住宅，属钢.钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上141层，地下0层……”。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明财富广场3#楼的工程用途为“商住（12层）”。《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起10天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期的活期利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。2014年2月17日，梁正财、朱美向华富盛世公司支付首付款29886元，并出具9万元欠条和8万元的欠条各一张，华富盛世公司向梁正财出具一张收到首付款199886元的收条。同日，梁正财、朱美向华富盛世公司支付代收费用22164元。2014年4月25日，梁正财、朱美向华富盛世公司支付首付款109286元，代收费用23340元。2014年8月7日，梁正财、朱美在中国建设银行按揭贷款130000元；2014年10月28日，梁正财、朱美在中国建设银行按揭贷款250000元。2015年3月16日，梁正财、朱美向华富盛世公司支付5万元，同年3月17日，支付6万元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。本案中，《商品房销售合同》约定涉案房屋所在楼栋共11层，但实际上华富盛世公司将该楼栋建至12层，虽然涉案的3#楼最终通过了验收备案，但华富盛世公司未在变更确立之日起10日内书面通知梁正财、朱美，故依据上述规定及《商品房买卖合同》第十条之约定，梁正财、朱美有权退房并要求华富盛世公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《商品房买卖合同》第十条约定，买受人解除合同的，按银行同期的活期利率给付利息。该条对违约金的约定显然低于梁正财、朱美产生的利息损失，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定酌定由华富盛世公司按中国人民银行同期贷款利率给付利息。综上所述，华富盛世公司应退还梁正财、朱美已支付的购房款629172元及其他费用45504元共计674676元，并以52050元（2014年2月17日支付的首付款29886元+代收费用22164元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年2月17日计算利息至付清之日止；以132626元（2014年4月25日支付的首付款109286元+代收费用23340元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年4月25日计算利息至付清之日止；以130000元（按揭款130000元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年8月7日计算利息至付清之日止；以250000元（按揭款250000元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年10月28日计算利息至付清之日止；以50000元（以还款方式支付的50000元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年3月16日计算利息至付清之日止；以60000元（以还款方式支付的60000元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年3月17日计算利息至付清之日止。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对上诉人的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：撤销江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初1405号民事判决；解除上诉人梁正财、朱美与被上诉人江西华富盛世投资有限公司于2014年4月25日签订的《商品房买卖合同》；被上诉人江西华富盛世投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人梁正财、朱美已支付的购房款629172元及其他费用45504元共计674676元，并以52050元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年2月17日计算利息至付清之日止；以132626元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年4月25日计算利息至付清之日止；以130000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年8月7日计算利息至付清之日止；以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年10月28日计算利息至付清之日止；以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年3月16日计算利息至付清之日止；以60000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年3月17日计算利息至付清之日止。驳回上诉人刘刀旺、吴春梅的其他诉讼请求。二审案件受理费11763元，由上诉人梁正财、朱美负担3763元，由被上诉人江西华富盛世投资有限公司负担8000元。本判决为终审判决。审 判 长 文江平审 判 员 熊 涛代理审判员 敬鸿林二〇一七年六月二十日书记 员代 泠 来自