（2017）京0105民初13043号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-10-09
案件名称
刘上与赵潇爽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘上,赵潇爽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初13043号原告：刘上，男，1997年3月16日出生，北京工业大学学生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵春艳，北京市君本律师事务所律师。委托诉讼代理人：武云亭，北京市君本律师事务所律师。被告：赵潇爽，女，1983年5月7日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡杨，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯紫晨，北京德恒律师事务所律师。原告刘上（以下简称原告）与被告赵潇爽（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵春艳、武云亭、被告委托代理人冯紫晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告承担逾期迁户的违约金26.4万元，以及2016年8月11日至判决生效之日止的违约金，每天按照528万元的万分之五计算。事实和理由：原被告于2016年3月22日就朝阳区京奥家园300号楼8层4单元801号的房屋签订了《北京市存量房买卖合同》及补充协议。合同总价格为528万元，双方按照合同要求于2016年7月26日办理了过户手续，根据合同第9条第3款的约定，被告应于2016年8月11日将房屋内的户口迁出。近期，原告因准备出售房屋，得知涉案房屋内有郑俊杰的户口没有迁出。此事，被告一直未告知原告。原告与他人于2016年11月13日签订了房屋买卖合同，价格为680万，因户口没有迁出，直接导致他人不以原合同价购买房屋，给原告造成了超过60万元的损失。2017年3月，经原告与郑俊杰联系，郑俊杰将户口迁出了涉案房屋。原告认为被告未按时迁出户口构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。被告辩称：首先，被告对涉案房屋存在案外人户口不知情，不存在自身不迁出的情形。被告购买涉案房屋时因没有落户需求，并没有将户口迁入，因此对房屋内的户口情况不知情，不存在主观故意，更不存在自身拒不迁出户口的违约情形，不应承担违约责任；其次，根据合同约定，因出卖人自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出，应向买受人支付违约金。但是本案中，案外人户口未迁出并非被告自身原因导致，被告不存在合同违约情形；第三，即便被告最终被认定为违约，原告主张的违约金标准远高于其损失，不应予以支持。即使房屋内有他人户口，不影响房屋所有权人落户，不会对原告造成损失。并且根据原告所述，原告在将房屋出售给他人之时已经知道房屋内有他人户口，但在签合同之时并没有向他人告知，却又在合同签订之后主动告知他人，属于恶意违约行为，不应得到保护。案外人户口能否迁出涉及案外人本身及相关行政机关，为无法履行之义务。因此，即便被告最终被认定为违约，亦应当依据合同履行情况及当事人过错程度等因素综合考虑，对违约金酌情予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年3月22日，原告作为购买人与出卖人被告签订了房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于北京市朝阳区京奥家园300号楼8层4单元801号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋及家具家电、装饰装修及配套设备共计528万元。合同第九条权属转移登记约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订之后，原告支付了全部款项528万元。之后，2016年7月26日，双方办理了房屋的所有权转移登记。原告称其在2016年11月查询到郑俊杰的户口在涉案房屋中，随后与中介和被告联系，被告不承认违约，也不配合联系郑俊杰迁户。原告亦称因涉案房屋有他人户口，致使原告向其他人出售房屋时，对方要求降价60万元才愿意购买。为此，原告提交2016年11月13日其作为出卖人与买受人魏湘群签订的《房屋买卖合同》以及二人的短信记录。被告提交2016年9月中介与其就原告反映的户口问题进行沟通的微信记录、录音、中介刘麒的证人证言，一方面证明原告在2016年9月就知道涉案房屋有他人户口，另一方面证明被告在2014年2月15日购买的涉案房屋，郑俊杰的户口是被告上一手卖房人遗留的问题，被告积极配合解决问题，但是联系不上原房主，并且派出所答复称只有产权人才能查询户口情况，被告不具备查询或办理迁户的客观条件。依原告申请，本院前往涉案房屋所在地的户籍管理机关北京市公安局朝阳分局东坝派出所进行调查，郑俊杰的户口曾于2012年4月8日迁入涉案房屋，于2017年3月30日迁出。被告提交户口本，以证明其未将户口落入涉案房屋，对涉案房屋的户口情况并不了解，不存在刻意向原告隐瞒的情形，也不存在过错。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。根据合同的约定，被告在房屋所有权转移之日起15日内，应向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如被告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应承担相应的违约责任。被告未在约定时间之前将房屋内的全部户口迁出，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，根据我国合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以可以请求人民法院予以适当减少。原被告签订买卖合同之时，并未对涉案房屋上的户口情况进行核查，对此，原告与被告均存在疏忽，且原告也未有证据证明被告恶意隐瞒了事实。此外，原告主张被告违约行为降低了房屋的出售价格，本院认为，原告所谓的损失并没有实际发生，并且，原告在2016年9月已经得知涉案房屋上有他人户口，却在签订卖房合同的两天后才将户口情况告知买受人，不符合逻辑，故本院对其损失的证据不予采信。综上，本院根据合同的履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失、预期利益以及目前案外人户口已经实际迁出等因素，酌情调整违约金数额为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告赵潇爽于本判决生效之日七日内给付原告刘上逾期迁户的违约金三万元；二、驳回原告刘上的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9084元，由原告刘上负担2725元（已交纳），被告赵潇爽负担6359元（于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李瑶瑶人民陪审员 王艳芬人民陪审员 骆尚朴二〇一七年六月二十日书 记 员 刘晓晨 微信公众号“”