（2017）黔03民终3623号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-11-30
案件名称
遵义广信房地产开发有限责任公司、罗仁容房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
遵义广信房地产开发有限责任公司,罗仁容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3623号上诉人（原审被告）:遵义广信房地产开发有限责任公司。住所地：遵义市红花岗区民主路*号。法定代表人：陈志强，董事长。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗仁容，女，1968年2月2日生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。上诉人遵义广信房地产开发有限责任公司与被上诉人罗仁容因房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初7229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人遵义广信房地产开发有限责任公司的上诉请求是：撤销原判主文第一项，改判全部驳回原告的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一是被上诉人的起诉已超过诉讼时效，按双方的约定，上诉人应在2013年12月30日前取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，从2013年12月31日起，被上诉人在其权利受到侵害的情况下，其应当在诉讼时效内起诉，但本案被上诉人是在2017年2月才起诉，已超过诉讼时效，一审法院反推两年，支持违约金显然违反法律的规定。二是未能办证的原因不在上诉人，是因所建房屋相邻的消防通道涉及的一些被拆迁户始终未能搬迁，导致该建设项目在竣工后未能通过消防验收，而拆迁的主体是政府，上诉人自已并不能实施拆迁，上诉人不存在拖延办证的情况，上诉人本身也是未拆迁的受害人。三是一审判决违约金支付至办证之日显失公平。上诉人无权对消防通道涉及的被拆迁户开展征收工作，只能等待政府处理，上诉人为此也多次向有关部门反映情况，希望政府有关部门尽快协调处理。四是逾期办证事实上未造成购房人实际经济损失，一审法院的判决使双方的权利义务失衡。五是上诉人此前已经向购房人支付了巨额逾期交房的违约金，在这样的情况下，现一审法院判令我方支付逾期办证违约金，显失公平。被上诉人罗仁容在二审期间未提出书面答辩意见。罗仁容向一审法院提出的诉讼请求是：一、判令被告按双方约定支付原告从2013年12月30日至2014年6月30日止180天内的违约金102.9007元。二、判令被告按双方约定支付原告从2013年12月30日起至2016年10月31日止1033天的违约金106296.4元。三、判令被告按双方约定支付原告从2016年11月1日起按每日102.9007元计算违约金支付至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的相应违约金。四、诉讼费及为诉讼的保全费支出所产生的一切费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年11月21日购买被告开发的位于遵义市红花岗区中华路商业中心××号房屋一套。合同签订后我按合同约定交付了购房款。我们在合同中约定，1、出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。2、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）、约定日期起180日内，被告交付商品房转移登记的有关手续的，按已付房款的万分之一承担违约责任；（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列2项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房屋价款万分之一的违约金。一审法院认定的事实是：原被告于2011年11月21日签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于遵义市××路世贸华庭1-8-2号，建筑面积148.46平方米的住房一套，约定：1、出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。2、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起180日内，被告交付商品房转移登记的有关手续的，按已付房款的万分之一承担违约责任；（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列2项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房屋价款万分之一的违约金。合同签订后原告按约于2015年3月10日交付了购房款1029007元，但被告至今仍然没有按约将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂向法院起诉。上述事实有原被告陈述，商品房买卖合同、购房发票等证据在卷佐证并经庭审质证足以认定。一审法院认为，原被告对双方签订商品房买卖合同和原告已经按合同支付购房款的事实均无异议。对此事实予以确认。被告对至今没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的事实予以认可，予以确认。本案的争议焦点是：一、原告请求被告就迟延办理房产证支付违约金是否已过诉讼时效。认为，原告基于合同要求被告支付违约金，这是基于合同的债权请求权且是一种普通的债权应当适用普通诉讼时效即2年。但本案中原被告所约定的违约金的计算方式为按日计算，属于继续性债权,每日的违约金应从产生时开始计算诉讼时效，在2年诉讼时效内的部分应予支持，超出2年部分则不予支持。故本案应从原告请求保护之日即2016年11月1日反推两年计算违约金。二、原被告双方在合同中约定的违约金计算标准是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”之规定，被告以前述理由主张对逾期办证违约金的计算标准予以调整，结合被告已承担了较重的逾期交房的违约责任，并结合本地社会经济、生活水平及企业的生存状态，酌情考虑违约金的计算标准以购房款总额按日万分之零点五计算为宜，故本案被告应当支付给原告的违约金从2014年11月1日至2016年11月1日为37044.25元（720天×1029007元×0.00005），从2016年11月2日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金按日万分之零点五计算。对于原告要求被告按双方约定支付其从2013年12月30日至2014年6月30日止180天内的违约金102.9007元的诉讼请求，一审法院认为，该约定是指被告在180日内向原告办理了商品房转移登记时的违约金计算方式，而被告至今未办理，不应适用该约定且原告在上述请求中已经予以主张，故该请求属于重复主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定判决如下：一、被告遵义广信房地产开发有限责任公司向原告罗仁容支付违约金37044.25元（计算至2016年11月1日止）；从2016年11月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金按已付购房款的日万分之零点五计算。二、驳回原告罗仁容的其他诉讼请求。案件受理费1215元，由被告遵义广信房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。该合同中约定出卖人应于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。由于出卖人未在约定的时间内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，买受人有权要求出卖人承担违约责任。但是,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，因双方当事人已在合同中约定出卖人于2013年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故购房人从2013年12月31日起就已知晓其权利受到侵害，诉讼时效应从双方约定的合同履行期限届满之日起即2013年12月31日计算，应于2015年12月31日前向人民法院主张权利,而其于2017年2月才向人民法院起诉，已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，本院不予支持。一审法院认为违约金属于继续性债权，从起诉之日起反推两年以支持购房人关于违约金的请求，无合法依据，本院予以改正。广信房开公司关于购房人超过诉讼时效的上诉理由，合法有据，本院予以采信。因原告的起诉已超过诉讼时效，本院对违约金的标准不再作审查。综上所述，广信房开公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销遵义市红花岗区人民法院(2016)黔0302民初7229号民事判决；三、驳回罗仁容的诉讼请求。一审案件受理费1215元，二审案件受理费2430元，由罗仁容负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠显审 判 员 邓雪梅审 判 员 蔡一雷审 判 员 刘娟娟代理审判员 何 容二〇一七年六月二十日书 记 员 吴明英 来源：百度“”