（2017）黑0603民初490号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-09-20
案件名称
王新忠与大庆市陆达物业管理有限公司、齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大庆市龙凤区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王新忠,大庆市陆达物业管理有限公司,齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司,大庆市陆达房地产开发集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0603民初490号原告：王新忠，男，1966年4月10日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。被告：大庆市陆达物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙一路龙祥小区四号楼一层商服，统一社会信用代码91230603746975218B。法定代表人:刘殿合，董事长。委托诉讼代理人：孙双印，男，1974年9月24日出生，汉族，大庆市陆达物业管理有限公司法务工作人员，住大庆市龙凤区。被告：齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁峰区。负责人赵贵平，经理。委托诉讼代理人：肖志伟，男，1959年7月17日出生，汉族，该公司副经理，住齐齐哈尔市铁峰区。被告：大庆市陆达房地产开发集团有限公司，住所地大庆市龙凤区卧龙路29号，统一社会信用代码91230600721332400A。法定代表人：李孟有。原告王新忠诉被告大庆市陆达物业管理有限公司、齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司、大庆市陆达房地产开发集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法适用简易程序分别于2017年3月2日、2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告王新忠，被告大庆市陆达物业管理有限公司（以下简称“陆达物业公司”）委托诉讼代理人孙双印，被告齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司（以下简称“联兴房地产公司”）委托诉讼代理人肖志伟到庭参加诉讼。被告大庆市陆达房地产开发集团有限公司（以下简称“陆达房地产公司”）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告王新忠向本院提出诉讼请求：1、三被告赔偿原告天沟漏水维修费5980元、鉴定费1500元、墙棚受潮及窗户漏气的损失6415.85元、窗口水泥脱落维修费3000元、精神损害赔偿金5000元；2、案件受理费由三被告承担。事实与理由：由于天沟漏水造成屋内装修及灯具损失，原告申请法院委托具有资质的鉴定机构评估损失。2012年，经原告多次找陆达物业公司王经理，协商同意后，原告找施工单位进行自费维修，花费材料费、人工费共计5980元，王经理同意维修费用在物业费中减免。现被告违反约定向原告索要物业费，故请法院判决陆达物业公司返还维修费5980元。窗户玻璃透气、窗口水泥脱落，多次找到陆达物业公司，陆达物业公司不给维修，请法院委托鉴定评估损失。被告陆达物业公司辩称，不同意原告诉请，原告反映的问题都是房屋质量问题，陆达物业公司是物业服务企业，不对房屋质量承担责任；对于房屋漏水，陆达物业公司多次组织维修，但因大面积漏水，零修无法解决问题，只能改造，改造不属于陆达物业公司职责范围；窗户玻璃漏气和水泥脱落属于房屋室内专有部分，在保修期内应当由开发商维修，超过保修期应由原告自行维修；原告称陆达物业公司王经理让其自行维修冲减物业费，经询问，陆达物业公司只有一个王经理，该王经理否认此事；原告房屋无法办理产权证，也未缴纳专项维修资金，故不能申请专项维修资金修理屋面漏水，经陆达物业公司多次与龙凤区城管局协商，在2013年为小区申请了维修项目，这表明陆达物业公司在履行物业服务合同，陆达物业公司在三级物业收费的职责范围内已经履行了排水系统的维护管理职责，陆达物业公司没有责任。鉴定报告之外的项目没有依据，此外，上述损失与陆达物业公司无关。被告联兴房地产公司辩称，联兴房地产公司是开发商，原告主张与联兴房地产公司无关，涉案房屋已经使用了11年，一直没有人找过联兴房地产公司，而且涉案房屋联兴房地产公司早已经交付使用，与联兴房地产公司没有任何关系。不同意承担责任。被告陆达房地产公司未出庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩权利。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一，收据复印件一张（与原件核对无异，原件退回），欲证明因天沟漏雨、窗户透气给原告造成损失，被告陆达物业公司同意减免物业费，物业公司的收费员在2010年10月13日的收据上写着减免300元。经质证，被告陆达物业公司认为，对真实性无异议，对证明问题有异议，涉案小区多年一直存在物业费收取困难问题，收取物业费时业主往往以各种理由拒绝交费，收费员为了完成收费指标对业主作出减免300元的承诺不代表物业服务有瑕疵，收据中也未写明是因为窗户漏气减免300元。被告联兴房地产公司认为该证据与其无关。证据二，照片复印件18张，欲证明因天沟漏雨、窗户透气给原告造成损失。经质证，被告陆达物业公司认为，真实性无法确定，也与陆达物业公司无关，屋面漏水、窗户透气不属于陆达物业公司日常维护职责范围。被告联兴房地产公司称，不了解情况。证据三，龙祥小区入住手册、物业管理服务协议复印件各1份，欲证明三被告承诺了三被告各自的义务。经质证，被告陆达物业公司认为，服务协议没有陆达物业公司签章，对陆达物业公司没有约束力，对入住手册真实性无异议，该入住手册也能证明原告入住时间，原告至今没有交纳物业费，原告违约在先。被告联兴房地产公司认为该证据与其无关。证据四，照片复印件18张，欲证明物业公司不作为，服务不达标。经质证，被告陆达物业公司认为，原告主张损害赔偿是因房屋质量问题，该组照片与本案无关。被告联兴房地产公司没有意见。证据五，购房收据及商品房买卖合同复印件各一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明原告从联兴房地产公司购买涉案房屋，李孟有是委托代理人，办理交费事宜都是李孟有的员工办理的。经质证，被告陆达物业公司认为，对真实性无异议，与陆达物业公司无关。被告联兴房地产公司认为，涉案房屋所在工程是区政府将李孟有挂在联兴房地产公司，具体如何操作的业务代理人不清楚。证据六，维修发票1份，欲证明原告家天沟漏水经物业公司经理同意，原告自行维修。经质证，被告陆达物业公司认为，对真实性及证明问题均有异议，维修过程陆达物业公司没有参与，陆达物业公司从来没答应原告让其自行维修。被告联兴房地产公司不发表意见，认为与其无关。被告陆达物业公司举证如下：证据一，资质证书复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告是依法成立的物业服务公司，具备相应服务资质。经质证，原告王新忠及被告联兴房地产公司无异议。证据二，陆达物业公司收费标准1份（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告是依据三级物业收费标准进行收费，按照三级标准进行服务。经质证，原告王新忠及被告联兴房地产公司无异议。被告联兴房地产公司提交意见书复印件一份，欲证明原告居住小区工程与联兴房地产公司无关，因为是铁路用地，联兴房地产公司是铁路开发公司，有相应资质，当时是龙凤区政府找到联兴房地产公司，借用联兴房地产公司资质。经质证，原告称看不懂。被告陆达物业公司称，陆达物业公司不知情，与陆达物业公司无关。被告陆达房地产公司未参加庭审，视为放弃质证、举证权利。本院对原告所举证据一、证据二、证据三中的龙祥小区入住手册、证据五、证据六的真实性予确认；对证据三中的物业管理服务协议，因无乙方公章或工作人员签字确认，本院不予采信；对证据四的关联性不予确认。本院对被告陆达物业公司所举证据予以采信。被告联兴房地产公司所举证据不能证明联兴房地产公司欲证明的问题，且系复印件，本院不予采信。本院依原告申请作出鉴定意见一份，经向原、被告出示，原告无异议。被告陆达物业公司称与其无关。被告联兴房地产公司称，无异议，当时是区政府决定用联兴房地产公司的资质开发项目，所以与联兴房地产公司无关。本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月15日，原告王新忠与被告联兴房地产公司签订商品房买卖合同一份，双方约定原告从被告联兴房地产公司处购买龙翔小区3号楼8单元602室房屋，合同落款处出卖方加盖联兴房地产公司公章，委托代理人处加盖李孟友名章。原告在2007年9月15日当日支付房款15万元。2012年8月10日，原告因天沟漏水花费维修费5980元。被告陆达物业公司系原告居住小区的物业服务企业。本院认为，原告向三被告主张权利，实质为基于商品房买卖合同关系因房屋质量问题向三被告主张赔偿责任。原告与被告联兴房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。被告联兴房地产公司否认其系涉案房屋的开发商及房屋出卖方，但未提供充分的证据推翻商品房买卖合同，本院对被告联兴房地产公司关于本案与其无关的答辩意见不予支持。被告联兴房地产公司系开发商，其对出卖的商品房的主体结构工程、屋面防水工程等有法定的保修义务，现联兴房地产公司出卖给原告的房屋出现漏水情况，造成原告财产损失，被告联兴房地产公司应承担相应民事赔偿责任。龙翔小区3号楼8单元602室房屋在2007年即存在漏水问题，故虽然原告主张权利的时间超过保修期，但房屋漏水问题在保修期内发生，故被告联兴房地产公司作为维修义务主体应予以维修，因未能维修造成的原告财产损失联兴房地产公司应承担赔偿责任。2012年8月10日原告因天沟漏水花费维修费5980元，该部分损失应由被告联兴房地产公司承担。关于墙、棚受潮损失及更换中空玻璃的费用，经本院向原告询问受潮原因，原告称，2012年原告对天沟自行进行了维修，维修后不再漏水，2017年2月10日因案外人的太阳能漏水导致天沟积水并冻坏致使房屋再次漏水，且原告认可陆达物业公司于2009年做了一次防水，故虽然鉴定机构确定了墙、棚受潮修复及更换中空玻璃的费用为6415.85元，但联兴房地产公司仅应对因其原因所致的损失予以赔偿，本院酌情支持2000元。关于窗口水泥脱落问题，因系房屋建筑的主体结构工程，开发商应在房屋的合理使用年限内承担保修责任。原告主张窗口水泥脱落维修费3000元，但该费用尚未实际发生，且原告主张的3000元维修费用既包括室内维修，也包括室外维修，故不能明确应由联兴房地产公司承担的具体赔偿数额，考虑到窗口水泥脱落的问题确实客观存在，本院酌情支持窗口水泥脱落维修费1000元。原告主张精神损害赔偿金5000元，无法律依据，本院不予支持。被告陆达物业公司为原告居住小区的物业服务企业，对原告主张的上述房屋质量问题导致的各项损失，无赔偿义务及责任，本院对原告要求被告陆达物业公司承担赔偿责任的主张不予支持。原告及被告联兴房地产公司称被告陆达房地产公司为原告居住小区的实际开发商，但均未提供充分证据证实，本院对原告要求被告陆达房地产公司承担赔偿责任的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决如下：一、被告齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告王新忠天沟维修费5980元，墙、棚受潮修复及更换中空玻璃费用2000元，窗口水泥脱落维修费用1000元，共计人民币8980元；二、被告大庆市陆达物业管理有限公司、大庆市陆达房地产开发集团有限公司不承担本案民事责任；三、驳回原告王新忠其他诉讼请求。如果被告齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，减半收取174元，鉴定费1500元，合计1674元，由原告王新忠负担987元，由被告齐齐哈尔市联兴房地产开发有限责任公司负担687元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇一七年六月二十日书记员 徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。 微信公众号“”