（2017）内25民终467号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-12-13

案件名称

二连浩特泰和房地产开发有限公司与段文利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

二连浩特泰和房地产开发有限公司,段文利,张富

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

锡林郭勒盟中级人民法院民事判决书（2017）内25民终467号上诉人(一审被告)：二连浩特泰和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区二连浩特市欧亚大街南、友谊路东泰和家园小区6号楼06016号。法定代表人：闫新林，董事长。委托诉讼代理人：王向兵，内蒙古口岸线律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：段文利，男，1969年3月23日出生，汉族，二连浩特铁路车站职员，现住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：梁登广，二连浩特市基层法律服务所法律工作者。一审第三人：张富，男，1964年5月17日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人二连浩特泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人段文利及一审第三人张富房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2016）内2501民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰和公司的法定代表人闫新林及其委托诉讼代理人王向兵，被上诉人段文利及其委托诉讼代理人梁登广到庭参加诉讼。一审第三人张富经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰和公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销二连浩特市人民法院（2016）内2501民初827号民事判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，并且上诉人收到过被上诉人购房款是错误的。上诉人开发的小区需要大量的工程用砖，便与第三人张富约定由张富供应价值467472元的工程用砖，上诉人用其开发的7号楼楼底面朝南从东至西第7号及5号楼2单元302号房屋折抵砖款给付第三人张富，为此张富向上诉人出具欠条一张，证明其欠上诉人价值467472元的工程用砖，上诉人也给张富出具购房证明一份，双方抵账协议未实际履行。一审法院认定罗江曾收到过被上诉人向其通过银行汇入的30万元为购房款更是不符合事实。罗江并不是上诉人的职工，其没有权利代表公司收受购房款，其行为更不属于职务行为，上诉人有自己的账户和财会人员，收款出具正规收据。被上诉人向罗江个人账户上汇款30万元是其与罗江之间的个人债权债务关系，与公司无关，并且通过事后罗江向被上诉人还款的银行凭证也能够证实这一事实。段文利辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张富未到庭亦未提交书面答辩意见。段文利向一审法院起诉请求：1.判令被告返还购房款467472元，被告承担至今的利息（银行借款利率的四倍）；2.由被告承担案件受理费。一审法院认定事实：原告于庭审时提交了2015年1月28日银行卡取款凭条以及被告泰和公司为其出具的证明（证明加盖被告公司公章），证明被告泰和公司确认收到全部购房款。被告对上述两组证据真实性认可，但认为第一组证据不能证明原告将购房款交于被告，第二组证据是被告泰和公司给第三人张富出具的，不知道为什么会到了本案原告手中。被告提供了欠条一份，证明被告泰和公司与第三人张富于2015年1月28日达成顶账协议，第三人张富为被告泰和公司提供建设用砖，泰和公司将一套房屋及车库折抵相应砖款给付第三人张富，张富向被告泰和公司出具欠条，原告与被告泰和公司之间不存在房屋买卖关系。原告认为此证据是被告与第三人之间发生的债权、债务关系，与其无关。原告提供的二组证据内容可证实原告与被告泰和公司达成购买房屋、车库意向协议后，原告交纳了467472元，第二组证据证明落款处有被告公司的印章和罗江的签字，可以证实罗江代表被告泰和公司收取购房款，其行为为职务行为。被告提供的第三人张富为其出具的欠条，只能证明被告与第三人之间的债权、债务，与原告的诉求无关联性。一审法院认为，我国合同法律规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务，应当承担民事责任。本案中原、被告双方达成购买房屋、车库意向后，原告交纳了467472元款项，被告收到款后出具了证明，说明原、被告已形成事实上的房屋买卖合同。合同一经生效，合同当事方应当按照约定全面履行各自义务，现被告收到原告房款及车库款后未交付房屋，属法律规定的违反合约的情形，应当承担法律规定的民事责任，故原告请求被告退还购房款及车库款的主张，予以支持。关于原告请求按银行借款利率四倍主张利息，无法律依据，应当按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告二连浩特泰和房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告段文利购房款及车库款467472.00元并按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；二、第三人张富不承担责任。本院二审期间，上诉人泰和公司提交的新证据：1.二连浩特江伟进出口有限责任公司营业执照，欲证明罗江为该公司的法定代表人，罗江在证明上签字并非代表上诉人泰和公司履行职务行为，与上诉人泰和公司无关；2.上诉人泰和公司的营业执照，欲证明闫新林从2008年7月10日至今一直为公司的法定代表人。3.罗江的银行转账凭证4张，欲证明罗江于2015年4月20日、8月12日及2016年1月15日、1月16日陆续向被上诉人段文利还款17万元，被上诉人段文利于2015年1月28日汇入罗江个人账户内30万元是罗江个人借款，与公司无关。被上诉人段文利提交的新证据：1.上诉人泰和公司2013年、2014年、2015年度报告中载明：罗江系上诉人泰和公司的股东，欲证明罗江在证明上签字系履行职务行为；2.被上诉人段文利在2015年7月10日、2015年7月27日、2016年1月1日给罗江通过银行转账10万元、5万元、3万元，欲证明被上诉人段文利与罗江有其他经济往来，与房屋买卖没有关系。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人段文利的质证意见：对证据的真实性认可，证明的问题不认可。1、罗江可以注册自己的公司也可以是上诉人泰和公司的合伙人，仅凭该营业执照证明不了双方争议的问题。2、正因为闫新林是上诉人泰和公司的法定代表人，所以才由公司的其他财务人员收取房款的。3、被上诉人段文利与罗江之间有其他经济往来，与该房屋买卖没有关系。上诉人泰和公司的质证意见：对证据的真实性认可，证明的问题不认可。罗江以前是上诉人泰和公司的股东，但罗江与被上诉人段文利之间的借款是个人借贷关系，与公司无关，上诉人泰和公司未收到被上诉人段文利的房款，罗江已偿还完借款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年1月28日，被上诉人段文利通过银行卡卡卡转账方式汇入上诉人泰和公司股东罗江银行卡30万元购房款，同日，上诉人泰和公司给被上诉人段文利出具一份证明，该证明载明：车库7#楼楼底面积朝南从东至西第7号，34.2平方米×3480元/平方米=119016元，房屋5#楼2单元302号房，146.41平方米×2380元/平方米=348456元，合计467472元。注：面积最终以房产部门测绘为准，价款按销售价多退少补，办理房产及土地证费用由买房人承担。该房房款及车库款已全额付清。罗江鉴字并加盖上诉人泰和公司印章，售楼员刘娟也在证明上签字并预留个人手机号码。落款时间：2015年元月28日。另查明，罗江系上诉人泰和公司的股东，罗江与被上诉人段文利之间有其他经济往来。二审期间，上诉人泰和公司提交的新证据汇款凭证和被上诉人段文利新提交的汇款凭证与双方的房屋买卖无关联性，本院不予采纳。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点为上诉人泰和公司与被上诉人段文利之间是否存在房屋买卖关系，应否返还购房款的问题。本案中，被上诉人段文利为证明自己的诉讼主张，出示的证据有2015年1月28日银行转账30万元的汇款凭证和2015年1月28日上诉人泰和公司出具已付清购房款467472元的证明，以及上诉人泰和公司2013年、2014年、2015年度报告，证实被上诉人段文利已付清购房款，罗江系上诉人泰和公司的股东，其收取房款的行为系履行职务行为。为此，被上诉人段文利为证明与上诉人泰和公司之间存在房屋买卖关系已完成初步举证责任。而上诉人泰和公司上诉主张否认收到被上诉人段文利购房款，并出示罗江与被上诉人段文利之间有经济往来的汇款凭证，系罗江个人行为，与公司无关。被上诉人段文利持有的证明，是上诉人泰和公司给一审第三人张富出具的，并出示了一审第三人张富欠上诉人泰和公司砖款的欠条，用以证明上诉人泰和公司与一审第三人张富之间当时约定以房抵账，双方未实际履行，上诉人泰和公司与被上诉人段文利之间不存在房屋买卖关系的上诉理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款”双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”及该法第七十七条第一款第（四）项”直接证据的证明力一般大于间接证据”的规定，上诉人泰和公司出具的证明未写明将房屋具体出售给谁，加之出具证明的当天被上诉人段文利有汇款的事实，被上诉人段文利作为购房证明的持有者与其提供的汇款凭证、年度报告等相关证据，形成完整的证据链条，具有证据的真实性、关联性、合法性，相互印证上诉人泰和公司与被上诉人段文利之间存在房屋买卖法律关系。而本案上诉人泰和公司提供的一审第三人张富的欠条，因张富本人未到庭参加诉讼，对该份证据的真实性、关联性、合法性，上诉人泰和公司未完成举证责任，该份证据不具有证明效力。上诉人泰和公司出示的罗江与被上诉人段文利之间的经济往来汇款凭证及罗江的证言，因罗江系上诉人泰和公司的股东及出具购房证明直接参与者，与上诉人泰和公司存在利害关系，又缺乏其他有效证据佐证，其证明效力较弱。基于上述综合分析考量，被上诉人段文利提供的证据证明力明显大于上诉人泰和公司提供的证据证明力。鉴于此，上诉人泰和公司收取被上诉人段文利购房款后未履行签订正式商品房买卖合同及交付房屋的义务，一审法院判令上诉人泰和公司返还购房款，证据充分，理由正当，实体处理并无不妥。上诉人泰和公司的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上所述，泰和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4156元，由二连浩特泰和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　杨　树　平审判员　张　慧　玲审判员　锡林　塔娜二〇一七年六月二十日书记员　斯琴德力格尔关注公众号“”