（2017）沪01民终4099号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-19
案件名称
中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行,王冬文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4099号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行，注册地中国（上海）自由贸易试验区加枫路18号，实际经营地上海市浦东新区新金桥路188号。法定代表人：王蓓，行长。委托诉讼代理人：戴林，男，中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行员工。委托诉讼代理人：顾政，男，中国农业银行股份有限公司上海分行员工。上诉人（原审被告）：王冬文，男，1967年9月3日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行（以下简称农业银行自贸区分行）因与上诉人王冬文房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初87082号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农业银行自贸区分行上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的全部一审诉请。事实和理由：一审将双方在合同中约定原日租金3倍房屋占用费酌定调整为原日租金1.5倍，无法覆盖农业银行自贸区分行的实际损失。双方当事人约定的房屋占用费标准已经兼顾了实际损失及公平诚信原则，无不妥之处，一审法院不应再做调整。上诉人王冬文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回农业银行自贸区分行的一审全部诉讼请求。事实和理由：王冬文因客观经营原因已将上海市浦东新区XX路XX号XX楼的房屋转租给案外人王某，对此王冬文也口头告知了农业银行自贸区分行，故王冬文并非该房屋的实际承租人，一审判决主体错误。农行自贸区分行、王冬文互不同意对方上诉请求。农业银行自贸区分行向一审法院起诉请求：1、判决王冬文立即迁出上海市浦东新区XX路XX号XX楼的房屋（以下简称系争房屋）；2、判决王冬文支付农业银行自贸区分行房屋使用费（自2015年9月15日起，按每天每平方米人民币（以下币种相同）3.45元，总建筑面积507.31平方米计算到王冬文迁出之日止）。一审法院认定事实：2013年1月11日，中国农业银行上海金桥支行（以下简称农行金桥支行，出租方、甲方）与王冬文（承租方、乙方）就系争房屋签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，总建筑面积为507.31平方米；租期自2012年9月15日至2015年9月14日止；第三年的租金为每天每平方米建筑面积租金为1.15元人民币，年租金为212,943.37元；为保证合同履行，乙方须在本合同签订之日起向甲方支付15,000元保证金；租赁期满，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的房屋占用费。2014年7月3日，农行金桥支行向王冬文面交《租赁房到期停止出租提示函》。2015年9月16日，农行金桥支行向王冬文面交《租赁房到期停止出租函》。2015年10月20日，中国农业银行上海市分行办公室发文将农行金桥支行等24个网点划归自贸区分行管辖。关于系争房屋的权属状况，庭审中，农业银行自贸区分行提供1991年3月5日，川沙县人民政府出具的《土地登记申请书审批表》等材料以及1989年12月22日沪土（89）征批字第845号文，该文件中载明：“经县计委川计（85）第310号、川计（87）第486号和川计建（89）第107号文批准新建业务用房及职工住宅”。庭审中，农业银行自贸区分行另表示，王冬文曾支付过保证金15,000元，同意在本案应付款项中优先抵扣。对于诉请主张的房屋使用费，如果法院认为约定过高，同意由法院依法裁决。一审法院认为，农业银行自贸区分行与王冬文之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同到期后，王冬文继续使用租赁物已无依据。农业银行自贸区分行要求王冬文搬离承租房屋的请求，符合有关法律规定，予以支持。农业银行自贸区分行要求王冬文支付自2015年9月15日起至王冬文搬离之日止的房屋使用费，按原合同约定日租金的三倍标准计算。并表示，如果法院认为该计算标准过高，同意由法院酌定。对此，合同中对于逾期搬迁的房屋使用费标准的约定，是归类在合同第九条“乙方的违约责任”项下。合同的约定标准为原日租金的三倍，性质上属于逾期搬迁违约金。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于农业银行自贸区分行主张的房屋使用费的标准，结合本案案情和现有证据材料调整为原日租金的1.5倍。关于押金15,000元，农业银行自贸区分行要求优先抵扣王冬文欠付费用，并无不当，予以支持。王冬文经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，法院依法缺席判决。一审法院审理后作出判决：一、王冬文于判决生效之日起三十日内搬离位于上海市浦东新区XX路XX号XX楼的房屋；二、王冬文于判决生效之日起三十日内支付中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行房屋使用费自2015年9月15日起，按每天875元的标准计算至实际搬离之日止（执行中应扣除王冬文已支付的保证金15,000元）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,485元，减半收取计5,242.50元，由中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行负担2,085.50元，由王冬文负担3,157元。本院二审期间，上诉人农业银行自贸区分行向本院提交由上海XX有限公司出具的关于系争房屋房地产租赁价格询价单以及58同城网业信息，证明系争房屋市场租赁价格与双方约定的违约金标准相一致。王冬文对该证据不予认可。本院认为，农业银行自贸区分行所提交的证据不能证明其实际损失，故对该证据与本案的关联性本院不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现租赁期限已到期，王冬文理应按照合同约定将系争房屋返还给农业银行自贸区分行，并支付租期届满后的房屋占有使用费。王冬文辩称其已经将系争房屋予以转租，但其未能就此提供证据予以证明，即使王冬文确将经营权转让给案外人，也不能就此免除其根据合同相对性所应承担的承租人的义务。故本院对王冬文关于不再承担本案合同项下的权利义务的主张，不予支持。而就房屋使用费的支付标准，一审以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人预期收益等综合因素，对双方在租赁合同中约定的标准酌情予以调整，具有合理依据，本院予以支持。综上，上诉人农业银行自贸区分行与上诉人王冬文的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审法院根据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,296元，由上诉人中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行负担4,185元，上诉人王冬文负担8,111元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年六月二十日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自