（2017）京0102民初12249号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-19
案件名称
北京金信优家房地产经纪有限公司与马超德合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金信优家房地产经纪有限公司,马超德
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初12249号原告北京金信优家房地产经纪有限公司，住所地：北京市西城区车站西街1号院1号楼底商金信优家。法定代表人杜超，该公司经理。委托代理人梁海阔，男，1993年4月16日出生，北京金信优家房地产经纪有限公司员工，住该公司。被告马超德，男，1971年7月7日出生，汉族，无业，住北京市西城区天缘公寓*座****号。原告北京金信优家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）诉被告马超德合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经纪公司的法定代表人杜超及委托代理人梁海阔，被告马超德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告退还原告2017年3月23日至2017年4月16日的房租8544元；2、请求判令被告按照合同约定向原告支付违约金21334元、要求被告赔偿原告损失26400元、要求被告赔偿原告出租房屋与承租房屋的差价7599元；3、诉讼费被告承担。事实和理由：原告与被告签订了北京市房屋出租委托代理合同，约定被告将北京市西城区育人里小区2号楼1单元602室委托原告代理出租，期限为2016年7月16日至2017年7月16日，年租金128000元。合同签订后，被告于2017年2月将出租房屋出售给他人。被告通知原告将房屋内租户于2017年3月23日前搬离。之后将房屋交还被告进行交接。原告按照被告要求将租户清走，并按照原告和租户的合同共计赔偿了租户26400元。被告于2017年3月26日来准备跟原告办理房屋交接手续，但是由于被告拒绝赔偿原告的损失，双方没有协商成，也没有交接房屋。被告之后一直没有给原告答复。2017年4月14日，原告进入涉案房屋时发现新房东已经开始对房屋进行装修了。现在涉案房屋已经没法正常使用，但是原告的租期还没有到期，原告的租金已经缴纳到了2017年4月16日。现诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：原告陈述不是事实，违约责任应该由原告承担。被告严格按照合同履行义务，不存在违约责任。本合同第五页约定了：租期内甲方卖出涉案房屋，提前30日通知原告不是违约。被告于2017年2月16将涉案房屋出售后以微信的方式通知了原告公司的法人，并且要求3月20日前将租户搬走。实际被告提前了33天通知原告出售房屋，通知时还告诉原告新业主急于装修入住。确认交房日期的时候被告还和杜超打了电话并作了录音。被告没有违约行为，不承担违约责任。不同意原告全部诉讼请求。原告的房租只是预付到了2017年4月15日，但是截止到2017年4月5日原告拖欠水费2965元，电费3645元，卫生费120元，燃气费285元，合计7015元。这是合同明确规定的应该原告承担的。2017年3月26日交接的时候，原告委托的业务员与被告协商好了，拖欠费用被告缴纳，与之前缴纳的房租折抵，折抵后剩余租金1162元，被告打算打给原告公司法人，交接过程中原告法人将原告业务员召回，必须让被告缴纳5000元才同意交接。被告没有同意，之后双方没有办理交接手续。之后被告多次与原告沟通，原告声称不交5000元不与被告交接，他们会继续出租涉案房屋。双方至今未办理交接手续。由于被告出租房屋后没有交还涉案房屋钥匙，新房主什么时候接收的房屋被告不清楚。新房主装修过程中，原告曾经阻止装修。由于原告没有跟被告办理交接手续，所以不同意退还原告剩余租金。因为原告诉讼请求没有依据，所以不同意原告全部诉讼请求。被告要追诉原告的违约行为，要求原告承担违约金。本院经审理认定事实如下：2016年7月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，该合同扉页为“特别提示”，内容为：为了能够给您更加优秀的服务，请您在签署合同之前仔细阅读特别提示。1、在您未能收到房租时，请您致电我公司电话（010-5367****）。2、本合同除填空部分内容，乙方授权其经办人员以手写方式予以补充完整外，在其他位置出现任何手写内容均非乙方的意思表示。如对本合同书有任何补充调整，双方均应以另行签订补充协议的方式予以补正。补充协议只有加盖乙方公章，才为乙方意思表示；在本合同履行过程中，乙方没有授权乙方的任何经办人员对甲方做出任何承诺。乙方在本合同书记载内容以外对甲方所作出的任何许诺，只有乙方加盖公章（不包括乙方任何门店用章等其他印鉴）的书面方式出具，才为乙方的承诺。3、我们会珍视您对我公司的每一项批评与建议，同时会经常与您保持沟通与联系。以便我们今后为您提供更加优质的服务。如您对我公司服务有不满意之处，请您拨打投诉电话139XX****XX。落款处有原告公司法定代表人杜超及被告马超德的签名。《北京市房屋出租委托代理合同》的主要条款约定如下：房屋坐落于北京市西城区育人里小区2号楼1单元602号；租赁用途为居住、分租；出租代理期限为2016年7月16日至2017年7月16日，租金标准为128000元/年；第九条合同的解除：（一）、经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）、出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5天的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按规定划付租金达5日以上的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动的。4、放任承租方的上述行为的。第十条违约责任：（一）、出租代理期内甲方或乙方提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需要提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。……在该合同的底部，由原告公司法定代表人杜超书写如下补充条款：乙方承诺本房租户不超过14个人，特殊情况不超过15个人。如超过视为违约，不能扰民，如发生扰民情况，乙方应积极解决，七天解决不了，视为违约。欠缴各项费用不能超过五百元，否则视为违约。租期内，如果甲方卖出本房，成交以后，提前30天通知乙方，不视为违约。上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳租金至2017年4月15日。2017年2月16日，被告通过短信通知原告公司法定代表人杜超，其已将涉案房屋出售他人，月底办理过户手续，要求原告在2017年3月20日前腾出涉案房屋。杜超回复“行。”2017年3月3日，被告与杜超通话，确认腾房时间，杜超表示该公司在2017年4月10日之前腾房，哪天搬完哪天通知被告。2017年3月7日，被告向杜超发送信息，要求杜超跟租户退房时，让租户分摊5000元水电费，然后被告与杜超统一结算。杜超回复“行”。2017年3月20日，被告发信息询问杜超是否交纳了水电费，何时可以交接房屋？杜超未作回复。2017年3月26日，被告与原告公司的工作人员确定当日下午进行交接，交接当天，原告要求被告赔偿损失，被告拒绝后，原告表示要继续对外出租房屋，被告当即拒绝，并要求原告结清拖欠的水电费。双方此后未办理交接手续。2017年4月初，涉案房屋新的产权人赵伟开始进行装修。赵伟到庭证实该房屋的钥匙是原告公司工作人员于2017年3月底交给其的。现原告诉至本院，1、请求判令被告退还原告2017年3月23日至2017年4月16日的房租8544元；2、请求判令被告按照合同约定支付违约金21334元、要求被告赔偿损失26400元、要求被告赔偿原告出租房屋与承租房屋的差价7599元；3、诉讼费被告承担。庭审中，原告主张涉案合同特别提示中该公司已明确告知被告，任何补充条款均须加盖该公司公章方生效，杜超以工作人员身份在合同底部书写的补充条款未加盖公司公章，该条款无效，被告在合同履行期间，提前收回涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。被告签订合同之初，原告并未将特别提示的内容明确告知，该补充条款是其与原告订立涉案合同的前提和基础，且由原告公司法定代表人杜超亲笔书写，原告此时否认该条款，涉嫌欺诈。被告同时认为其通知原告出售双方涉案房屋后，原告从未向其提及此条款。被告认为其不存在违约行为，而原告一直未向其交付房屋，应当一直向其支付租金。上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋出租委托代理合同、帐户查询单、照片、录音、证人证言、微信记录、短信记录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》扉页中的特别提示，虽然设立了有关补充条款应另行签订补充协议并加盖公章的有关条款，但该特别提示是原告提供的格式合同，原告公司法定代表人在明知存在该提示的情况下，与被告签订补充条款而不签章，存在明显恶意，本院认为特别提示设立的该项条款明显加重了被告的责任，并排除了被告的权利，因此，该条款应属无效，对原告主张双方合同中补充条款未加盖公司公章不生效的陈述意见，本院不予采纳。原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同补充条款中约定，如果被告在租期内出售涉案房屋，被告提前30天通知原告，不视为违约。双方合同履行过程中，被告于2017年2月16日通知原告已出售涉案房屋，双方商定于2017年3月26日交接房屋，被告已经按照合同约定，提前30日履行通知义务，因此，被告并不构成违约，原告要求被告支付违约金并赔偿损失的请求，无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金的请求，原告向被告支付租金至2017年4月15日，被告提出出售房屋后，原告已于2017年3月26日将涉案房屋腾空，双方虽因纠纷未能办理房屋交接手续，但原告此后并未出租获利，新的房屋产权人亦证实原告公司的工作人员已于2017年3月底将房屋钥匙交付其，因此，被告应将收取原告的2017年3月27日至2017年4月15日期间的房屋租金（128000/365*20=7014元）退还原告，对原告此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告主张代原告垫付水电费并主张原告应承担违约金的抗辩意见，不构成反诉，本案对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告马超德退还原告北京金信优家房地产经纪有限公司2017年3月27日至2017年4月15日期间的租金7014元。二、驳回原告北京金信优家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，由原告北京金信优家房地产经纪有限公司负担673元（已交纳），由被告马超德负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 韩进红二〇一七年六月二十日书记员 吴杨阳 来源：百度搜索“”