（2017）川13民终796号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-11-01

案件名称

冯兰、杨林志、罗玉华与罗天猛、何小维房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯兰,杨林志,罗玉华,罗天猛,何小维

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终796号上诉人（原审被告）：冯兰，男，1962年9月2日出生，汉族，住四川省南充市南部县。上诉人（原审被告）：杨林志，男，1964年11月5日出生，汉族，住四川省南充市南部县。上诉人（原审被告）：罗玉华，女，1966年4月1日出生，汉族，住四川省南充市南部县。被上诉人（原审原告）：罗天猛，男，1970年9月28日出生，汉族，住四川省南充市南部县。被上诉人（原审原告）：何小维，女，1971年10月30日出生，汉族，住四川省南充市南部县。二被上诉人的委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。上诉人冯兰、杨林志、罗玉华因与被上诉人罗天猛、何小维房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯兰、杨林志，被上诉人罗天猛、何小维及其委托诉讼代理人汪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯兰、杨林志、罗玉华上诉请求：一、依法判决撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人于2009年2月10日所签订的《售房协议》为上诉人提供的格式合同，未对过户相关税费作明确约定错误。本案协议书可以明显看出：该协议系由上诉人与被上诉人双方共同本着平等、自愿、诚信、有偿的原则协商的结果，而且在该份协议书下方有手写体文字，这就更进一步表明双方在签订该协议时完全有条件、有权利、有机会进行磋商、修改任何一方所提供的条文内容，这与我国合同法所规定的格式条款合同的特征之一不容对方协商完全不吻合，故一审认定案涉协议书为格式条款合同错误。案涉《售房协议》第一条：“……另外甲方向乙方提供手续，由乙方自行办理房户证”的约定内容是具体明确的，按通常理解为卖方只向买方提供办理房屋过户所需的手续，办理房屋的具体事宜一律由买方自行负责，包括办理过户过程中应当向相关部门支付的一切税、费，显然也应当由买方承担。本案应当适用约定大于法定这一基本原则正确处理实体问题。应当判决案涉房屋过户所需的税、费一律由被上诉人负担，一审判决由上诉人与被上诉人依法负担错误。二、一审判决脱离协议第一条所约定的房屋面积计算方法“房前房后按边到边计算，左右按中到边计算”而是按照被上诉人的要求以房产证登记面积进行计算，属于实体处理错误，应当纠正，上诉人不应当向被上诉人找补任何所谓超额支付的购房款。三、上诉人与被上诉人于2009年2月10日签订《售房协议》时其案涉房土地性质为划拨土地，当时办理住宅使用权年限为15年，现改变为商住使用年限为40年，房产使用年限为70年。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，房屋土地由划拨性质变更为出让性质应由买方承担缴纳出让金的义务。上诉人共缴纳出让金20余万元。为此，请求二审法院协调要求被上诉人给予补偿3万元。四、既然被上诉人的诉讼请求应当全部驳回，一、二审诉讼费应当由被上诉人全部承担。一审判决由上诉人与被上诉人平均分担违法，二审应当纠正。罗天猛、何小维辨称，一、双方房屋买卖关系合法有效，我方以合理价格购买房屋，购房款中包括了土地和房屋的价值。我方已交付购房款，并实际居住使用房屋至今，上诉人违反合同约定没有履行办理房屋产权过户的义务。购房款双方至今没有进行结算。二、售房协议是上诉人制作提供的，是格式合同。协议中没有约定按照法律规定支付办理房屋产权的税费。三、应以产权部门测绘登记的面积作为双方结算的房屋面积。四、上诉人是土地的开发方，应当由其缴纳土地出让金，要求我方补偿3万元不合理。罗天猛、何小维向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，交付原告房屋合法手续，并协助原告将位于南部县伏虎镇东街“锦绣家园”小区A楼B号的房屋产权过户到原告名下，办理产权过户手续的相关税、费由原、被告各自依法承担并支付；2、判令被告对原告已支付的房价款（面积以房产证为准按960元/平方米计算）予以结算，并多退少补；3、判令被告返还原告支付的增容费300元、开挖费和青苗费300元；4、判令被告完善相关设施及装饰（楼梯外墙未做涂料、采光口未安装玻璃、雨天无法走路）；5判令被告承担违约金人民币10000元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：罗天猛与何小维系夫妻关系。冯兰与罗玉华系夫妻关系。2009年2月10日，罗天猛与冯兰、杨林志签订《售房协议》约定乙方罗天猛向甲方冯兰、杨林志定购位于伏虎镇邮电街住房壹套，经甲、乙双方协商，达成如下协议：一、该套住房位于六楼靠煤站，该套住房按实际建筑面积以960元/㎡计算（房前房后按边到边计算，左右按中到边计算），另外甲方向乙方提供手续，由乙方自行办理房户证。二、甲方负责室内外水泥沙浆、外墙装饰。塑钢窗户，防盗门。由乙方自己安装，水、电、气上户安装由乙方自行负责。三、付款方式：签订协议之日，乙方必然向甲方付定金元，余下的款项待主体完工后一次情付清，甲方将防盗门钥匙移交给乙方（付款以收条为依据）。四、违约责任：如任何一方违约，向对方付违约金壹万元。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日生效。注：甲方办理乙方一切手续、但办理手续的所有费用由乙方自行承担、甲方不负责资金。协议签订后，罗天猛先后分七次共计缴纳购房款129300元，冯兰、杨林志也将诉争房屋交付了罗天猛。2015年10月15日，冯兰、罗玉华将诉争房屋产权证办到冯兰、罗玉华名下，诉请房屋坐落于伏虎镇东街6层6-1号，产权证号为南房权证201508X**号，建筑面积117.69㎡。一审法院认为，罗天猛与冯兰、杨林志所签订的《售房协议》系当事人双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同条款履行义务。何小维、罗玉华虽未在《售房协议》上签字，但通过本案何小维、罗玉华参加诉讼，且不另行出具答辩意见，足以认定何小维、罗玉华对《售房协议》知情，并认可为《售房协议》当事人。罗天猛已向冯兰、杨林志共计交付房款129300元，冯兰、杨林志已向罗天猛交付所购房屋，其房屋建筑面积为117.69㎡，其按照售房协议应付房款为112982.4元（117.69㎡×960元/㎡），冯兰、杨林志、罗玉华超额收取购房款16317.6元（129300元-112982.4元），应予以返还。罗天猛主张依据该协议应当由冯兰、杨林志提供过户的相关手续后由其办理产权证、未明确约定过户税、费的分担，应由原、被告各自依法负担相关的税、费；冯兰、杨林志认为依据该协议应当由罗天猛自行办理过户手续并承担相应的税、费；本案中的《售房协议》系冯兰、杨林志提供的格式条款合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，本案对格式条款“另外甲方向乙方提供手续，由乙方自行办理房户证”及原、被告补充的特别条款“甲方办理乙方一切手续、但办理手续的所有费用由乙方自行承担、甲方不负责资金（甲方、乙方各自承担自己的费用）”理解有歧义且自相矛盾，故本院认定未做明确约定；因房地产交易过户的税、费是国家行政机关依据相关法律规定对房地产交易中双方征收的费用，在无明确约定的情况下为法定，故对罗天猛该主张本院予以支持。至于罗天猛主张的返还增容费300元、开挖费和青苗费300元不属于本案的审理范围，且超过诉讼时效，故对该主张不予支持。至于罗天猛主张的完善相关设施及装饰，罗天猛未明确该诉讼主张，且该主张属于物业管理范围，故不予处理。至于罗天猛主张冯兰、杨林志、罗玉华应承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，因《售房协议》未明确约定房屋产权办理过户的具体时间，且双方均已履行房屋买卖合同的主要内容，故对该主张不予支持。一审法院于2016年11月10日作出判决：一、限被告冯兰、杨林志、罗玉华在本判决发生法律效力后十日内协助原告罗天猛、何小维办理位于伏虎镇东街6层A-B号（产权证号为南房权证201508X**号，建筑面积117.69㎡）房屋的过户手续，过户所需的税、费由原告罗天猛、何小维与被告冯兰、杨林志、罗玉华依法负担；二、限被告冯兰、杨林志、罗玉华在本判决发生法律效力后十日返还原告罗天猛、何小维超额支付的购房款16317.6元；三、驳回原告罗天猛、何小维的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由罗天猛、何小维负担250元，由冯兰、杨林志、罗玉华负担250元。二审查明：案涉房屋由冯兰、杨林志合伙修建，其中，住房18套、门面房8间。现住房18套已全部出售，门面已出售7间。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。房屋买受人罗天猛、何小维已履行合同义务支付了购房款，出卖人冯兰、杨林志、罗玉华除应当履行交付房屋义务外，还应当协助履行办理房屋产权过户的附随义务。关于房屋过户办证产生税费的负担问题，冯兰、杨林志出售18套房屋的《售房协议》，均系其事先拟定并重复使用的合同，合同中的条款为格式条款，《售房协议》第一条中约定“甲方向乙方提供手续，由乙方自行办理房户证”，根据此约定，应由房屋买受人罗天猛、何小维自行到房屋登记机关办理房屋所有权证，同时，按规定缴纳相关房屋契税等费用。而应当缴纳的营业税、个人所得税等仍需由出卖人冯兰、杨林志、罗玉华承担，即双方均应各自承担相应的税、费。对此，一审法院判决房屋过户所需的税费由双方依法负担，处理正确，并无不当。冯兰、杨林志、罗玉华上诉认为房屋过户产生的税、费由被上诉人负担的理由不成立，本院不予支持。关于房屋面积计算问题。虽然《售房协议》约定“住房按实际建筑面积930元/㎡计算，房前房后按边到边计算，左右按中到边计算”，但是，双方对房屋具体面积没有明确约定。房屋建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。房地产权属登记机关在办证时，按规定测定的房屋建筑面积，应当作为罗天猛所购买房屋的建筑面积，并且以房屋所有权证登记的房屋面积计算购房款。冯兰、杨林志、罗玉华上诉认为以房屋所有权证登记面积计算购房款错误，不应向被上诉人退还超额支付的购房款，理由不成立，本院不予支持。关于冯兰、杨林志、罗玉华认为案涉房屋土地性质为划拨土地，当时办理住宅使用权年限为15年，现改变为商住使用年限40年，房屋使用年限70年，上诉人共缴纳出让金20余元，请求二审法院协调由被上诉人补偿3万元问题。本院认为，冯兰、杨林志合伙修建房屋并对外出售，案涉土地使用权性质为划拨土地，依照有关国家规定应当缴纳土地使用权出让金，而缴纳土地使用权出让金是冯兰、杨林志应当履行的义务。冯兰、杨林志主张由房屋买受人罗天猛、何小维承担其增加的土地出让金费用，审理中，罗天猛、何小维不同意向冯兰、杨林志补偿出让金，因此，上诉人冯兰、杨林志的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冯兰、杨林志、罗玉华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人冯兰、杨林志、罗玉华负担。本判决为终审判决。审判长　杨　辉审判员　刘荣耀审判员　田　娟二〇一七年六月二十日书记员　刘　南 更多数据：搜索“”来源：