（2017）鲁02民终4046号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-07
案件名称
姜海涛、青岛城市建设集团泰瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜海涛,青岛城市建设集团泰瑞置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4046号上诉人（原审原告）：姜海涛。委托诉讼代理人：王民，山东正洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛城市建设集团泰瑞置业有限公司。法定代表人：孔少武。委托诉讼代理人：曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹宗，山东琴岛律师事务所律师。上诉人姜海涛因与被上诉人青岛城市建设集团泰瑞置业有限公司（以下简称泰瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1468号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜海涛及委托诉讼代理人王民，被上诉人泰瑞公司的委托诉讼代理人曹敏、邹宗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。姜海涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：双方当事人在合同附件三中对装修标准进行了约定，但泰瑞公司交付房屋与合同约定的装修标准相差很大，上诉人已经委托鉴定机构进行现场鉴定，泰瑞公司属于严重违约。泰瑞公司在装修工程中属于发包方，其对房屋进行装修产生的装修费中包含有装修的利润，该部分利润属于装修施工单位的利润，与泰瑞公司无关。泰瑞公司辩称，泰瑞公司交付房屋是按照合同附件三的标准装修的，不存在违约行为。合同中约定的装修价格不同于装修的成本价，是综合考虑成本、利润、品牌等多种因素确定的综合交易价格，上诉人主张泰瑞公司违约缺乏依据。姜海涛向一审法院提出诉讼请求：1、判令泰瑞公司向姜海涛支付装修补偿款10000元，后当庭变更为20万元；2、本案诉讼费用由泰瑞公司承担。一审法院认定事实：一、2013年8月21日，姜海涛（乙方）与泰瑞公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定姜海涛购买×户房产，建筑面积152.1㎡，不包含装修价款的房屋总价款为3093714元，其中房屋全装修总价为3626064元。该房屋每平方米房屋建筑面积装修单价为3500元，该房屋装修总价为532350元。2014年6月30日前交付房屋。合同第十七条约定甲方交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。合同补充条款第八条将上述第十七条调整为：1、甲方有权将装饰材料、设备品牌更换为同档次、同质量规格或更高档次的其他品牌装饰、设备，并不构成违约；乙方不得以房屋、设施设备不符合约定为由拒绝接受房屋，甲方不承担逾期交房的违约责任。2、如该房屋的装饰、设备标准低于主合同附件三约定的标准，甲方应使之达到主合同附件三的标准或补偿相应差价，且不构成违约。合同补充条款第十三条约定，甲方的售楼广告、售楼说明书、效果图、沙盘、模型等宣传资料、工作人员的解说、承诺、及现场样板间均不构成要约，均不作为合同附件，与主合同约定冲突之处以主合同及补充条款约定为准，房屋及园林景观等最终以该小区工程竣工现状及该房屋交付现状为准。合同附件三中对室内部分装修标准约定为:1）、入户门：雅帝乐或铸诚或星月神或同档次防火防盗门或防盗门。2）、窗户：铝木复合或铝包木、双层中空玻璃窗，户内局部木饰面窗套、石材窗台板，无纱窗，部分窗户为内开内倒。3）、玄关：地面大理石拼花，墙面壁纸、木饰面造型，天花石膏线、局部石膏板吊顶刷乳胶漆。4）、厨房：墙地面为瓷砖，威乃达或同档次国外品牌橱柜，配备西门子或伊莱克斯或弗兰卡或同档次国外品牌厨房电器（配置：抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉），天花采用石膏板吊顶刷乳胶漆。设置前置过滤水装置（该装置设置在管道井内，产权及所有权归乙方所有），设置厨房直饮水。5）、餐厅：地面大理石拼花，墙面壁纸、木饰面造型，天花石膏线、局部石膏板吊顶刷乳胶漆。6）、客厅：地面大理石拼花，墙面壁纸、局部皮革、木饰面造型，天花石膏线、局部石膏板吊顶刷乳胶漆。7）、阳台：封闭，地面大理石或瓷砖，墙面刷乳胶漆，木饰面阳台推拉门，天花石膏线、局部石膏板吊顶刷乳胶漆。8）、卫生间：浅色系装修主卫墙面为瓷砖，地面大理石铺贴，客卫墙地面为瓷砖铺贴。天花为石膏板刷防水乳胶漆。钢化玻璃淋浴隔断。木饰面台盆柜，大理石台面，铸铁搪瓷浴缸，科勒或ToTo或美标或同档次品牌卫浴洁具。9）、卧室：墙面壁纸。地面大自然或生活家或同档次实木复合地板。天花石膏线、局部石膏板吊顶刷乳胶漆。10）、阁楼：有室内楼梯，地面大自然或生活家或同档次实木复合地板，墙面刷乳胶漆，卫生间墙面、地面、天花板同标准层客卫。11）、空调：东芝或三菱或海信日历或同档次户氏中央空调。12）、5、7号楼设置电热水器，其他楼座设置集中热分户储热太阳能热水系统。13）、供热：地暖系统市政集中供热，卫生间设置壁挂式暖气片。以上装修及设施设备内容完成的时间定位2014年6月30日。装修及设施设备保修期限自项目整体交付之日2014年6月30日起2年。厨房电器、前置过滤水装置、直饮水设备、热水器、空调等电器保修期限、保修责任等遵从设备厂家关于售后和保修的要求，有厂家进行保修。二、姜海涛已依约交付总房款且已接收房屋居住使用至今。姜海涛为证明自己的主张，提交证据如下：1、姜海涛、泰瑞公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原泰瑞公司签订的合同附件三列明了房屋建筑结构、装修及设备标准及装修单价和总价，补充条款第八条第二款约定如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，甲方应使之达到主合同附件三的标准或补偿相应差价。泰瑞公司认为合同补充条款第二条明确约定涉案房款单价不因任何因素调整，根据补充条款第八条第二款的规定，假设姜海涛的主张成立，也应当由泰瑞公司选择进行修复或补偿差价，姜海涛无权要求泰瑞公司直接补偿差价。2、光盘及照片两张，系涉案房屋所属青岛印象山项目简介，包括工程细节、样板房、开发商介绍，证明泰瑞公司展示给姜海涛的样板房中明显注明交付标准和非交付标准，同时展示牌上也有明确具体的“精装修标准”；泰瑞公司置业顾问程斌在对样板间进行销售介绍的整个过程中都在样板间描述将来向购房者实际交房的标准，从未提到、更未提醒和解释过样板间不是将来房屋的交付标准，泰瑞公司虚假宣传，严重损害姜海涛合法权益。泰瑞公司对该证据的真实性不予认可，认为根据光盘中的视频资料，样板房的很多位置均标注非交付标准，并且样板房的房型与涉案房屋房型不一致，根据合同补充条款第十三条的约定，现场的说明及样板间不能作为最终确定装修标准的依据。姜海涛记不清发现该视频资料的时间，因此不能证明其在签订涉案合同前受到了该视频资料的影响，也不能证明泰瑞公司涉及虚假宣传，更不能证明泰瑞公司向姜海涛作出任何有关样板房与实际交付房屋相一致的承诺。泰瑞公司认为照片也是没有具体的形成时间，没有原始的形成载体，不能证明姜海涛的主张。3、照片一组，证明泰瑞公司交付给姜海涛的房屋装修用料以次充好，其品牌（品质）、外观根本不符合其宣传的精装修标准。泰瑞公司对照片的真实性不予认可，认为没有具体的拍摄时间，也不能证明涉案房屋装修材料以次充好。4、姜海涛单方委托青岛建安工程造价咨询有限公司对印象山室内装修所做的装修预算报告书一份，证明涉案房屋的装修预算概算金额为252736.59元。泰瑞公司对该报告书的真实性不予认可，认为该报告书第二页第五项说明本预算的材料价格是由业主提供，业主提供的价格不能真实反映涉案房屋的装修价格，另外该报告书明确写明仅供业主参考，因此不具有证明涉案房屋整体装修价格的证明力，且该报告书是姜海涛单方委托，出具该报告书的公司不具备相应的资质，且与合同第十七条约定相违背，该报告书不具有证明效力。5、房屋验收交接记录表、签收表，证明泰瑞公司实际交付给姜海涛的房屋存在严重的质量问题，精装修标准大打折扣与合同附件三不符。泰瑞公司对该份证据的真实性不予认可，认为已经按合同约定交付了房屋。6、各大媒体、网站报道一宗，证明泰瑞公司实际使用材料与样板间使用材料品牌、价位、外观相差甚远，泰瑞公司在未通知更未经姜海涛同意的情况下，将装饰材料和设备用低品质品牌随意更换事前承诺的高品质品牌，泰瑞公司十几交付房屋装修材料以次充好，与其宣传的样板房、精装修标准相差甚远，精装修标准大打折扣，涉嫌虚假宣传。泰瑞公司对该组证据的真实性不予认可，认为所有网站的网页信息均显示该报道是从新华网转载，并非各个网站经过调查刊载的，并且新华网已经删除了该报道且姜海涛主张的这些网站对该事件并没有进行最终是否属于以次充好、虚假宣传进行认定，且新闻报道也不具有可以证实涉案房屋装修是否是以次充好的证明力。7、商品房（毛坯）质量保证书、商品房（毛坯）使用说明书各一份，证明泰瑞公司未严格按照《商品房住宅装修一次到位实施导则》第1.7.3条的规定，向姜海涛提交装修明细表、装修平面图、和主要材料及产品的生产厂家，仅向姜海涛提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且泰瑞公司仅在使用说明书中对住宅部分材料设备品牌进行了列举，没有对精装修房中配备的电器、设备明确列明，更没有提供所谓的产品使用说明书，泰瑞公司显然是在规避法律，企图免除自己的责任。泰瑞公司对该证据的真实性无异议，但认为商品住宅装修一次到位实施导则，并非强制性规定，泰瑞公司依据合同第十三条的约定，向姜海涛交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已经履行了合同义务，无需向姜海涛提供其他材料。泰瑞公司为反驳姜海涛的主张，提交证据如下：1、姜海涛、泰瑞公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明即便姜海涛的主张成立，也应当由泰瑞公司选择进行修复或补偿差价，姜海涛无权要求泰瑞公司直接补偿差价；涉案房屋的装修价格与房屋本身的价格均是在市场调节下的市场价格并非成本价，泰瑞公司也应有收益；根据合约定姜海涛只有权要求泰瑞公司就该房屋质量问题进行维修而无权要求损失；双方已确认涉案合同任何条款均不构成格式条款；合同约定该房屋以交付现状为准，泰瑞公司不需承担任何违约责任或者姜海涛主张的补偿责任。姜海涛认为泰瑞公司销售房屋时所设置的样板房及销售广告，均系姜海涛购房的决定因素，泰瑞公司在补充条款中排除自己售房时的上述承诺，在合同中以格式条款的形式免除其责任是无效的。合同约定装修价格为3500元每平方米，但根据姜海涛评估实际价值远低于约定价值，泰瑞公司应承担责任。2、北京搜房网络技术公司青岛分公司出具的情况说明一份，证明姜海涛提交的视频资料拍摄时间为2014年3月14日，说明姜海涛在签订购房合同时该视频资料尚未拍摄因此不构成对姜海涛的虚假宣传，泰瑞公司没有损害姜海涛任何利益。姜海涛对此不予认可，认为该证据属于证人证言，证人应当出庭作证。一审法院认为，姜海涛、泰瑞公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方均应依约履行。根据合同第十七条约定“甲方交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。”，姜海涛依据合同第十七条的约定要求泰瑞公司支付装修补偿款，但该条款约定的是按照差价的0倍给予补偿，且合同补充条款第八条已经将上述第十七条调整为1、甲方有权将装饰材料、设备品牌更换为同档次、同质量规格或更高档次的其他品牌装饰、设备，并不构成违约；乙方不得以房屋、设施设备不符合约定为由拒绝接受房屋，甲方不承担逾期交房的违约责任。2、如该房屋的装饰、设备标准低于主合同附件三约定的标准，甲方应使之达到主合同附件三的标准或补偿相应差价，且不构成违约。姜海涛认为根据其委托评估的涉案房屋装修价值低于合同约定的装修价值，但泰瑞公司交付的房屋装修价值中包含泰瑞公司的可得利润，并非仅是装修材料及施工工程款项相加的价值，因姜海涛没有证据证明泰瑞公司交付的涉案房屋的装饰、设备标准低于主合同附件三约定的标准，故姜海涛诉求的不成立，该院依法予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回姜海涛的诉讼请求。案件受理费4300元，由姜海涛承担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，姜海涛与泰瑞公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。姜海涛所购房屋系泰瑞公司开发的精装房，双方争议焦点主要集中在精装房的装修标准和装修价值的认定上。根据合同约定，泰瑞公司交付房屋的装修标准应达到合同附件三约定的标准，二审中，姜海涛认可泰瑞公司用于装修的品牌，大部分与合同约定的品牌一致，对于不一致的部分其未作充分说明，泰瑞公司则主张其装修均是按照合同约定的品牌档次进行的装修。因此，根据举证责任分配原则及当事人的陈述，可以认定泰瑞公司系按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行的装修。姜海涛对涉案房屋装修价值委托第三方进行了评估，评估值虽然低于合同约定的装修价值，但商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值高于鉴定的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，姜海涛对房屋装修进行的评估，对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修进行评估。姜海涛主张装修差价的请求，不应得到支持。综上，姜海涛的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人姜海涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 骞审 判 员 杨保国代理审判员 马 喆二〇一七年六月二十日书 记 员 王庆光书 记 员 庞连捷 关注微信公众号“”