（2017）琼9021民初295号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-06-27
案件名称
郭术洪与海南兆祥置业有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
定安县人民法院
所属地区
定安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭术洪,海南兆祥置业有限公司,定安县农村信用合作联社,琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司,三亚农村商业银行股份有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
海南省定安县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9021民初295号原告：郭术洪，男。委托诉讼代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。被告：海南兆祥置业有限公司。法定代表人：孟由炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽霞（女），海南大兴天泰律师事务所律师。第三人：定安县农村信用合作联社。法定代表人：陈武达，该联社理事长。第三人：琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。法定代表人：卓令会，该公司董事长。第三人：三亚农村商业银行股份有限公司。法定代表人：赵俊，该公司董事长。三位第三人共同委托诉讼代理人：张艳茹（女），海南省农村信用社联合社律师事务部律师。三位第三人共同委托诉讼代理人：李斯才，海南省农村信用社联合社律师事务部律师。原告郭术洪与被告海南兆祥置业有限公司（以下简称兆祥公司）商品房销售合同纠纷一案，原告郭术洪于2016年11月3日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理[案件编号（2016）琼9021民初857号]。因定安县农村信用合作联社（以下简称定安农信社）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）与案件处理结果存在利害关系，本院依职权于2016年11月21日通知上述三单位作为第三人参加诉讼。又因李啟俊、付必生、李佳中、邓万金、曾明亮、谭祖国、谭小丽、杨智、谭茗月、蒋美琳等10名原告与郭术洪同时起诉，11个案件诉讼标的同类且被告、第三人相同，经征询当事人意见，本院于2016年12月13日将11案合并公开开庭进行了审理，后于2016年12月27日对11案分别作出驳回起诉的裁定。11名原告均不服，分别上诉于海南省第一中级人民法院（以下简称“一中院”）。该院审理后于2017年3月13日对11个案件依法分别做出撤销原裁定、指令本院审理的终审裁定[郭术洪案的二审案件编号为（2017）琼96民终408号]。本院于2017年4月13日再次依简易程序受理本案，并再次将本案与李啟俊、付必生、李佳中、邓万金、曾明亮、谭祖国、谭小丽、杨智、谭茗月、蒋美琳等10名原告的案件合并，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告郭术洪委托诉讼代理人喻鹏飞，被告兆祥公司委托诉讼代理人陆丽霞，第三人定安农信社、琼中农信社、三亚农商行共同的委托诉讼代理人张艳茹、李斯才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭术洪向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《定安县商品房买卖合同》合法有效；2、确认原告对位于定安县定城镇龙福花园·公园一号C幢2单元605号房享有所有权；3、判令被告依法履行合同义务，将第2项之房屋权属登记在原告名下；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月20日，原、被告双方就公园一号C幢2单元605号房的买卖事项达成协议，约定房屋总价款224354元。原告于当日向被告支付20000元购房定金。2013年1月10日，双方正式签署《定安县商品房买卖合同》。此后，原告依约支付全部购房款项，并在收房后于2014年4月装修入住。双方签订的合同合法有效且原告已履行全部合同义务并装修入住，原告合法占有房屋，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告已事实上取得房屋所有权。原告接收房屋、装修入住，对外已经形成公示的作用。但是，被告至今未依约为原告办理产权登记，已严重违约。房屋买卖合同签订时间早于第三人设立抵押权的时间，原告的物权期待权依法受法律保护，第三人对涉案房屋享有的抵押权不能优先于原告的物权期待权。涉案房屋至今无法办证的过错在被告，其应自行承担因其自身过错造成的一切损失。特此起诉。被告兆祥公司辩称，认可原告的诉讼请求及陈述的事实、理由，原、被告之间存在真实有效的买卖关系，因被告自身经营不善、法人变更等原因，导致目前经营困难即涉案房屋被第三人申请执行进而无法履行合同办证义务。请求法院依法判决。第三人定安农信社、琼中农信社、三亚农商行共同陈述称：1、涉案房屋及所占土地使用权已由海南省第一中级人民法院（以下简称一中院）确认第三人享有优先受偿权，并被一中院依法查封。2015年4月25日一中院作出（2014）海南一中民一初字第39号民事判决书（以下简称“39号判决书”），判决第三人对涉案房屋及所占土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2014年9月17日一中院作出（2014）海南一中立保字第13号民事裁定书裁定查封了涉案房屋及所占土地，查封期限到期后，第三人依法进行了续封。2、原告已向涉案房屋执行法院即一中院提起案外人执行异议之诉，且已被执行法院驳回起诉。一中院作出的39号判决书生效后，第三人依法申请执行拍卖。原告在拍卖中提出执行异议，被一中院依法裁定驳回。原告不服裁定，向一中院提起执行异议之诉，但因未在规定时限内缴纳诉讼费，其执行异议之诉被一中院依法裁定按撤诉处理。3、原告已无权向非执行法院另案提起确权诉讼，依法应予以驳回其诉讼请求。根据《最高人民法院关于执行工作中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条规定的通知》（法明传[2008]1223号）第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条的规定可知，执行异议和异议之诉制度意在排除案外人向非执行法院另案提起确认之诉，案外人异议程序，是程序救济和实体救济的合一，异议人通过执行异议程序的启动，可使自己的合法权利得到救济。法律规定了案外人可在异议之诉中请求法院确认其对执行标的物的权利。这既能有效避免不同法院之间就同一事项所作判决相互冲突，也是防止被执行人与案外人恶意串通利用其他法院所作生效法律文书规避执行的最有效途径。原告本可以向执行法院提起执行异议之诉来救济自身权利，但由于其自身原因放弃了救济权利，现又向非执行法院提起确权诉讼来阻碍第三人的执行，严重损害了第三人的合法权益，应依法予以驳回其诉讼请求。4、买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，不属于物权确认争议。根据最高法院《民事审判指导与参考》第61中的指导性案例，确认物权以存在物权所有权争议为前提。买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物的所有权的，不符合物权法第三十三条规定的物权争议，不应纳入物权确认之诉。5、涉案合同属于恶意串通，房屋没有验收就交付，损害到第三人合法权益即抵押权，应为无效合同。6、因合同无效，办理过户登记的请求无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：兆祥公司是一家成立于2009年12月10日、从事房地产项目投资及营销策划的有限责任公司。郭术洪与兆祥公司签订编号为DAL000002289的《定安县商品房买卖合同》（以下简称2289号合同）约定：郭术洪购买位于定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号C幢2单元605房，房屋建筑面积共55.67平方米，其中套内建筑面积44.76平方米，按套内建筑面积每平方米5012元计算，总房款为224354元；郭术洪应于2013年5月1日或之前付清房款；兆祥公司应在2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付郭术洪；兆祥公司应当自房屋交付之日起720日内为郭术洪办理房屋产权证书；商品房项目的土地使用权证号为定安国用（2010）第56号；商品房为在建商品房，已取得《定安县商品房预售许可证》，证号定房（2012）预字第053号；商品房土地无设定抵押。该合同于2013年1月10日录入定安县住房保障与房产管理局（以下简称定安房管局）网签系统。原告郭术洪已分期将2289号合同约定的购房款以及6731元的税款支付给被告兆祥公司。2012年10月20日，兆祥公司为郭术洪出具收到购房定金20000元的收据；2013年1月31日，兆祥公司为郭术洪出具收到首期房款80000元的收据；2013年6月2日，兆祥公司为郭术洪出具收到购房尾款124354元、税款6731元的收据。2013年年底，兆祥公司向郭术洪交付涉案房屋。2014年3月10日，郭术洪与他人签订房屋装修合同。目前，郭术洪已完成房屋装修但尚未入住。2289号合同未办理备案登记，也未办理预告登记。2012年12月1日，兆祥公司向定安农信社申请贷款20000000元。2013年2月4日，兆祥公司与定安农信社、琼中农信社、三亚农商行签订《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》[编号定农信社2013年（项）社团固借（诚）字第001号],合同约定兆祥公司向三家银行借款20000000元。2013年2月4日，兆祥公司还与三家银行签订了《抵押合同》（合同编号定农信社2013年社团抵字第001号），合同约定兆祥公司以定安国用（2010）第56号土地使用权证项下的权利为上述贷款提供担保。定安国土局于抵押合同签订当日为56号土地使用权办理了抵押登记。2013年7月17日，兆祥公司又与定安农信社、琼中农信社、三亚农商行签订《抵押合同》（合同编号定农信社2013年社团抵字第001-3号），合同约定兆祥公司将其名下（2010）第56号土地使用权地上建筑物公园一号建筑面积9794.72平方米在建工程为前述20000000元贷款提供抵押担保。双方还制作了含涉案房屋在列的抵押物清单。2013年7月18日，定安房管局为兆祥公司办理了在建工程抵押登记证明。因兆祥公司与定安农信社、琼中农信社、三亚农商行金融借款纠纷，三银行申请诉前财产保全，一中院于2014年9月17日查封了兆祥公司名下的房产和土地使用权，案件后经已生效的39号判决书判决：兆祥公司届期不履行还款义务，定安农信社、琼中农信社、三亚农商行享有以兆祥公司提供的抵押物即公园一号A、C幢113套住宅及相应土地使用权折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。2014年8月22日，一中院在39号判决书执行过程中依三家银行申请作出（2016）海南一中执字第135-14号执行裁定书，裁定续行查封兆祥公司相应房产及土地使用权。涉案房屋及相应土地使用权在续行查封物清单中。2015年12月25日，一中院作出（2015）海南一中执字第135-3号执行裁定书，裁定拍卖包含涉案房屋及应分摊土地使用权在内的兆祥公司房产及土地。2016年3月4日，郭术洪以查封前已签订房屋买卖合同、已支付合同价款50%以上款项、涉案房屋为本区域唯一用于居住的房屋等为由向一中院书面提出执行标的异议，一中院于2016年3月21日作出（2016）琼96执异7号执行裁定书，裁定驳回郭术洪的异议申请。郭术洪不服该裁定并提起执行异议之诉。2016年6月3日，海南一中院以郭术洪未按时预交案件受理费为由作出（2016）琼96民初49号民事裁定书，裁定案件按撤诉处理。另查明，兆祥公司于2013年2月4日办理土地使用权抵押时，地上涉案房屋已经建成。现涉案房屋及相应土地使用权尚未被一中院拍卖。2289号合同未署签订时间，庭审过程中，各方一致同意合同签订时间可参照网上合同创建时间确定，并一致认可合同签署时间早于建设用地使用权抵押和在建工程所有权抵押的时间。上述事实，有各方当事人陈述以及2289号合同、装修合同、定安房管局于2016年4月7日作出的《关于提供海南兆祥置业有限公司公园一号A、C栋130套房屋网签及备案情况的复函》和已生效的39号判决书、（2016）琼民终219号判决书、（2016）海南一中执字第135-14号执行裁定书、（2015）海南一中执字第135-3号执行裁定书、（2016）琼96执异7号执行裁定书、（2016）琼96民初49号民事裁定书、原告提供的付款收据和银行流水清单以及各方认可的现场勘验笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点是：（一）原告郭术洪在执行异议之诉外能否另行起诉；（二）涉案房屋买卖合同是否合法有效；（三）原告是否享有涉案房屋所有权；（四）若合同有效，应否依约办理过户登记，能否办理过户登记。现结合案情评述如下：（一）关于原告郭术洪的诉权问题。对于第三人关于原告在执行异议之诉被裁定按撤诉处理后不再享有诉权的主张，本院认为案外人异议之诉与另行确权诉讼可以并存，对该主张不予采纳。案外人在执行异议之诉中可以同时提出对执行标的进行确权的诉讼请求，也可以不提相关请求，只要达到排除对执行标的的执行这一目的即可。相应的，法院在执行异议之诉中不一定要作出执行标的实体权利（包括但不限于所有权）归属的裁决。也就是说，案外人完全可以仅就执行标的的确权请求进行起诉，即普通的确权诉讼。只有当案外人在执行异议之诉中一并提出确权请求且经人民法院实体裁判，案外人才不能另行就执行标的的权属问题起诉，否则就违反一事不再理的诉讼原则。因此，就执行标的的权属问题，案外人在执行异议之诉中一并提出和另行起诉两种方案中享有选择权。本案中，虽然郭术洪起诉前曾提出执行异议之诉，但因被裁定按撤诉处理，即便其在诉讼中一并提出了确认房屋所有权要求，也未经过实体审理，其另行起诉的诉权应予保护。（二）关于合同效力问题。兆祥公司在取得《商品房预售许可证》情形下与郭术洪签订的2289号合同系双方当事人自愿签订，亦不存在违反法律、行政法规的效力性强制规定之处，系双方当事人真实意思表示，合法有效。对于第三人关于原、被告双方恶意串通、房屋未经验收即交付的主张，本院不予采纳，理由如下：涉案土地抵押权自登记之日即2013年2月5日设立，而2289号合同在此之前签订，原、被告之间不可能存在串通情形；至于未经验收即交付，属于合同履行问题，与效力无关。综上，原告关于确认合同有效的诉请，本院依法予以支持。（三）关于涉案房屋的所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权取得在法律没有特别规定的情况下应以登记为准。诉争房屋尚未办理过户登记，原告享有的民事权益本质上属于债权，并非物权中的所有权。在缺乏登记这一要件时，权利无法形成公示，所有权对世性、绝对性的属性无从体现。因此，不论涉案合同履行到何种程度，缺乏登记要件情形下原告取得所有权的法律路径尚未走完，不能依据买卖合同直接确认房屋所有权。在尚未完成房屋过户登记手续前，涉案房屋的所有权仍归被告兆祥公司享有。本案是因履行房屋买卖合同发生的争议，属合同履行纠纷，不属于物权确认纠纷。对于第三人关于“买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，不属于物权确认争议”的主张，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”可见，物权确认是指物权归属和内容不明或者发生争议时，利害关系人请求有权机关对争议事项予以明确，从而解决争议的行为。本院认为，物权确认解决的争议指的相关利害关系人就同一物权相关事项发生的争议。原告主张的其享有的的所有权与第三人的担保物权之间的争议虽属物权之间的争议，但非确认争议，而属权利优先性之争。对于原告关于交付占有已形成公示的主张，因不动产物权法定的公示方法是登记而非占有，本院对上述主张不予采纳。（四）关于过户登记手续问题。2289号合同签订后，兆祥公司已于2013年底向郭术洪交付涉案房屋。按照合同约定，兆祥公司应当自房屋交付之日起720日内为郭术洪办理房屋产权证书。现约定的办证期限已过。根据《合同法》第一百零七条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定的“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，兆祥公司应按照原告的请求，协助原告办理过户登记手续。虽然该房屋目前存在抵押登记并因此被法院查封，但本案房屋买卖合同签订在前，原告已付清购房款、已占有房屋且对于未办理过户登记不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告可享有阻却执行的权益。虽然第三人在办理土地抵押及在建工程抵押时并无审查涉案房屋是否已经出卖的义务，其依法取得的抵押权也应予以保护，但目前房地产市场对于社会经济发展至关重要，开发商因资金短缺隐瞒标的物交易情况（签订商品房预售合同）办理抵押贷款的情形屡见不鲜，不能苛以买受人在签订买卖合同后还要随时关注标的物抵押情况的义务，从交易安全的保护以及维护社会稳定方面考虑，应优先保护广大无过错购房者的利益。原告签订和履行买卖合同的最终目的是拿到房产证，取得完整的物权，其合法权益应当予以优先保护。因此，原告要求办理房屋过户登记手续，不应受抵押权登记和查封登记影响。综上，涉案2289号合同合法有效，被告应履行办理过户登记的义务，原告不能以正在履行的合同请求确认房屋所有权。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告郭术洪与被告海南兆祥置业有限公司签订的编号为DAL000002289的《定安县商品房买卖合同》合法有效；二、被告海南兆祥置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郭术洪办理涉案房屋的产权过户登记手续；三、驳回原告郭术洪其他诉讼请求。案件受理费2332.66元，由被告海南兆祥置业有限公司承担，限被告于本判决生效之日起十日向本院缴纳。原告预交的，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 宋长清二〇一七年六月二十日书记员 罗 勇附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 来自：