（2017）京03民终6163号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-21
案件名称
李某1与赵鸿刚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某1,赵鸿刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6163号上诉人（原审原告）：李某1，女，2007年2月9日出生。法定代理人：李某2，男，1967年5月6日出生。委托诉讼代理人：刘志红，北京市尊德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳敏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵鸿刚，男，1970年10月2日出生。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。上诉人李某1、上诉人赵鸿刚因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第61060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某1的法定代理人李某2、委托诉讼代理人刘志红、刘艳敏，上诉人赵鸿刚及其委托诉讼代理人刘桂薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1上诉请求：1.请求撤销一审法院判决第五项。2.增加判令赵鸿刚支付自2015年6月3日至2016年1月24日的房屋使用费6.6万元（按每月1.1万元计算）。3.增加判令赵鸿刚承担违约责任即130万元的定金不予返还。4.本案诉讼费用由赵鸿刚承担。事实与理由：1.一审法院判决认定双方已经放弃其他合同条款中的期限限制于法无据，也没有事实基础。该补充条款语言不通顺，字面意思含混不清。补充条款中只字未提过户，所以根本不存在对过户条款修改或是变更。2.赵鸿刚实际占用北京市朝阳区××1111室房屋（以下简称涉案房屋），应当支付自2015年6月至2016年1月的房屋使用费6.6万元。赵鸿刚实际占用涉案房屋，无能力再支付剩余购房款390万元，且于2015年6月3日起停止支付使用费。3.赵鸿刚交纳的130万元定金应当不予返还。赵鸿刚未按照合同约定的时间给付剩余购房款，导致合同目的根本不能实现，应当承担违约责任。赵鸿刚辩称：不同意李某1的上诉请求。一审法院判决存在错误，事实认定不清，法律适用错误。涉案合同不应当解除。李某1与赵鸿刚存在北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版，以下简称涉案合同），赵鸿刚向李某1支付部分房款，李某1将房屋交付给赵鸿刚，赵鸿刚是合法使用、占有房屋，不存在支付房屋使用费的问题。赵鸿刚已经支付截至2018年的物业费。涉案合同明确约定在定金、房款不变的情况下，其他事情尽量去办，也就是说什么时间支付剩余房款、什么时间办理过户等，双方另行协商，并非赵鸿刚延期付款、延期办理过户。在合同履行过程中，赵鸿刚没有任何过错，李某1主张不返还定金130万元，没有任何法律依据。赵鸿刚上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回李某1的一审诉讼请求，或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费用由李某1承担。事实及理由：一审法院判决在事实认定及法律适用上存在错误。赵鸿刚在2016年1月25日庭审答辩中，同意解除合同的答辩意见并非最终意思表示，且同意解除合同的答辩意见是附有一定条件的，但李某1并不同意该条件，因此双方之间并没有对涉案合同的解除达成一致意见。另外，赵鸿刚已于2016年8月17日答辩时做出了不同意解除合同的意思表示，应当以法庭辩论终结前的最后一次陈述为准。赵鸿刚支付了近50%的房款、实际使用涉案房屋，且已经有了购房资质，李某1不遵守契约精神及不诚信的行为不应得到法律的认可。李某1辩称：不同意赵鸿刚的上诉请求。1.赵鸿刚上诉称一审法院判决认定事实及适用法律错误，这明显是不尊重客观事实且自相矛盾。2.涉案合同是在合同目的无法实现的情况下，一致同意解除合同。赵鸿刚在双方一致同意解除合同6个多月后，再提出履行的请求，无疑得不到支持。3.赵鸿刚上诉称李某2提出解除购房合同的动机是炒房，没有任何依据。4.赵鸿刚仅在支付小于48%购房款的情况下，要求办理过户手续，没有任何根据，且不符合基本的交易惯例，违反合同的基本规则。综上，二审法院应当驳回赵鸿刚的上诉请求。另外说明一点，赵鸿刚没有购房资质。李某1向一审法院起诉请求：1.解除李某1与赵鸿刚之间的涉案合同，赵鸿刚腾退涉案房屋并交付给李某1；2.赵鸿刚返还涉案房屋产权证；3.李某1不予返还定金130万元，返还剩余房款230万元；4.赵鸿刚支付2015年6月15日至腾退房屋之日的房屋使用费，按照每月1.1万元计算。一审法院认定事实：2015年6月2日，李某2代理李某1作为出卖人，赵鸿刚作为买受人，双方签订涉案合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋；成交价格750万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金130万元；自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因双方为朋友，所有条款双方按规定时间尽量办完，不“究纠”双方违约责任，只要房款金额与定金不变“为主不变”。2015年6月2日，李某2出具收条，确认收到赵鸿刚支付的定金130万元。2015年6月12日，李某2出具收条，确认收到赵鸿刚支付的购房款150万元。2015年6月17日，李某2出具收条，确认收到赵鸿刚支付的购房款60万元。2015年7月10日，李某2出具收条，确认收到赵鸿刚支付的购房款10万元。2015年9月18日，李某2出具收条，确认收到赵鸿刚支付的购房款10万元。李某1称因赵鸿刚长期拖欠购房款、未在约定时间办理过户且一直未取得购房资质，故其要求解除合同。赵鸿刚称李某1在签约时即已知悉自己没有购房资质；李某1称其至2015年9月才知悉赵鸿刚没有购房资质。本案法庭辩论终结前，赵鸿刚确认其尚未取得购房资质；此后，赵鸿刚提交了其购房资质经初步核验通过的通知单打印件（打印时间为2016年11月11日）。赵鸿刚称其现持有涉案房屋的房屋所有权证（编号：X京房权证朝字第××号）。赵鸿刚称其在购买前即已承租涉案房屋，每月租金1.1万元，已支付2015年6月15日以前的租金；李某1对此予以认可。一审法院认为：李某1与赵鸿刚签订的涉案合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”依据上述法律规定，合同的解除有且仅有两种方式：其一，当事人协商一致解除；其二，解除权人以通知方式行使解除权而解除。因此，区别于撤销权，诉讼并非当事人行使解除权的法定方式，人民法院民事判决书中关于合同解除的判项不应发生解除合同的形成效力，而仅应发生合同是否已经解除的确认效力，即仅为对合同是否已经当事人协商一致解除或者已经解除权人以通知方式行使解除权而解除的确认。本案中，双方在涉案合同中约定：因双方为朋友，所有条款双方按规定时间尽量办完，不“究纠”双方违约责任，只要房款金额与定金不变“为主不变”。虽然上述合同条款语句并不通顺，但法院能够据此认定双方已经放弃其他合同条款中的期限限制，现李某1关于赵鸿刚长期拖欠购房款、未在约定时间办理过户且一直未取得购房资质的解除理由不能成立，即其并未合法获得合同解除权。但是，李某1在本案中提出了解除合同的诉讼请求，而赵鸿刚在2016年1月25日庭审答辩中表示如果法院认定合同有效则其同意解除合同；故法院认定至该日时双方均已明确表示不再继续履行合同，即双方此时已协商一致解除合同。合同解除是合同权利义务终止的一种方式，也是合同效力状态的重大变化；解除合同的一致意思表示，对合同双方当事人均应发生不可逆转的约束力，这种约束力是当事人依据诚实信用原则而应受有信赖利益保护的必然要求；在协商一致解除合同后，如果当事人仍希望实现原有合同目的，则应依合同的订立要求重新缔约，而无权单方要求继续履行原有合同。本案中，赵鸿刚于2016年8月17日庭审中变更其答辩意见，此变更并不违反程序法的规定，但却不得逆转合同已在此前经双方协商一致解除的实体法效果。合同解除后，李某1有权要求赵鸿刚腾退返还房屋，以及作为房屋权利证明的房屋所有权证。李某1所谓不予返还定金130万元以及返还剩余房款230万元之诉讼请求，或为消极行为表述，或为己方义务表述，均不构成本案中能够处理的诉讼请求，而应在赵鸿刚主张相应权利时予以评判。赵鸿刚在购买前已承租涉案房屋，故其在2015年6月2日签订涉案合同后对该房屋的占有可视为李某1已完成简单交付，即其在此后依买卖关系而占有该房屋，至双方解除涉案合同前，李某1均无权主张房屋占有使用费。但是，在双方解除涉案合同后，赵鸿刚继续占有涉案房屋的权利基础已经丧失，李某1有权参照原有租金标准主张房屋占有使用费。一审法院于2017年3月判决：一、确认李某1与赵鸿刚签订的北京市存量房屋买卖合同于2016年1月25日解除；二、赵鸿刚于本判决生效之日起三十日内腾退北京市朝阳区××1111房屋，并将该房屋交还李某1；三、赵鸿刚于本判决生效之日起十日内向李某1交还北京市朝阳区××1111房屋的房屋所有权证（编号：X京房权证朝字第××号）；四、赵鸿刚于本判决生效之日起三十日内向李某1支付房屋占有使用费（自2016年1月26日至赵鸿刚实际腾退北京市朝阳区××1111房屋之日，按照每月一万一千元标准计算）；五、驳回李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审审理中，赵鸿刚于2016年1月25日庭审中辩称，李某1在签订合同时虚构和隐瞒了相关事实，双方签订的涉案合同应当被认定为可撤销、可变更的合同。如果法院认定合同有效，我同意解除合同，但要求李某1返还定金、购房款并承担违约责任。在李某1返还定金、购房款并承担违约责任后，我同意腾退房屋、支付房屋使用费。赵鸿刚于2016年8月17日庭审中（一审法庭辩论终结前）辩称，我不同意李某1的诉讼请求。李某1要求解除合同缺乏法定或约定依据。双方签订的涉案合同合法有效。按照维护交易安全原则，在双方没有根本违约的情况下，应该维护合同现状。李某1以超过60日未办理过户为由要求解除合同，不符合双方在合同中的约定。签订合同之时，李某1明知我没有购房资格，双方在合同中以手写方式对办理产权过户的时间进行了变更，即在具备办理条件后再过户。我一直使用所购房屋，且支付了一半房款，已经履行大部分合同义务。因为房屋升值，李某1认为出售价格过低，所以其要求解除合同。在合同履行期间，李某1就已将房屋以820万元的价格在中介公司挂牌。因为我不同意解除合同，所以李某1的其他诉讼请求也没有依据。本院查明：李某1与赵鸿刚在涉案合同中约定：买受人采取直接支付给出卖人的方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。但双方并未签订补充协议。本院审理中，赵鸿刚提交其余额为390万元的中国银行存折，证明其有能力支付剩余房款。李某1认为这份存折是2017年6月7日开立，并不影响赵鸿刚在一审期间没有履约能力的事实，不能证明一审法院判决对该事实的认定存在错误。针对赵鸿刚一审中提交的购房资质经初步核验通过的通知单打印件，李某1认为这份通知单失去了法律效力，不能说明赵鸿刚具有购房资质，该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。李某1未提交证据。本院查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为：根据我国《合同法》的规定，合同解除的方式有二：一为协商解除，二为法定解除。协商解除是指合同当事人根据合同中事先约定的条件或者根据双方在合同成立之后履行完毕之前协商一致的结果解除双方的合同关系。我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”法定解除是指合同有效成立以后，尚未履行或者尚未完全履行之前，当事人一方根据法律规定的解除条件行使法定解除权，从而使双方合同关系归于消灭的行为。根据我国《合同法》第九十四条的规定，法定解除的条件主要有以下五个方面：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。只要具备了其中任何一种情形，就具备了合同的法定解除条件，享有解除权的当事人即可行使法定解除权。本案中，双方在涉案合同中约定：因双方为朋友，所有条款双方按规定时间尽量办完，不“究纠”双方违约责任，只要房款金额与定金不变“为主不变”。虽然上述合同条款语句并不通顺，但能够据此认定双方已经放弃其他合同条款中的期限限制；而且双方并未约定具体付款方式及期限，现李某1关于赵鸿刚长期拖欠购房款、未在约定时间办理过户且一直未取得购房资质的解除理由不能成立，即李某1并未获得法定合同解除权，涉案合同不存在法定解除的情形。李某1在本案中提出了解除合同的诉讼请求，赵鸿刚在2016年1月25日庭审答辩中表示涉案合同应当被认定为可撤销、可变更合同。如果法院认定合同有效则其同意解除合同，但要求李某1返还定金、购房款并承担违约责任。可见，赵鸿刚当时将涉案合同理解为可撤销、可变更合同，对合同效力并未予以明确确认，并对合同解除的意见设置了假设的前提条件，此时并未看出其与李某1有协商一致解除的意思表示。李某1并未同意赵鸿刚假设合同有效时的解除条件，双方关于涉案合同的解除意思表示并未达成一致，故不能认定2016年1月25日双方已协商一致解除合同。赵鸿刚于2016年8月17日庭审中辩称，李某1要求解除合同缺乏法定或约定依据，应该维护合同现状。因一审法庭辩论终结前，被告有权变更辩称意见，故赵鸿刚的辩称意见，应以法庭辩论终结前最后一次陈述为准。根据查明的事实，双方之间的房屋买卖合同仍处于可继续履行状态，应根据鼓励交易的原则处理。李某1上诉请求增加房屋使用费，缺乏事实及法律依据。赵鸿刚交付的130万元定金，在双方继续履行涉案合同的情况下，不应予以退还。李某1的全部诉讼请求建立在解除合同的基础上，一审法院判决予以部分支持有误，本院予以纠正。综上所述，赵鸿刚的上诉请求，本院予以支持。李某1的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第61060号民事判决；二、驳回李某1的诉讼请求。一审案件受理费64300元，由李某1负担（已交纳32150元，余款32150元于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费64300元，由李某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华审 判 员 孙 妍代理审判员 陈亢睿二〇一七年六月二十日书 记 员 王 雨书 记 员 李月明 来源：