（2017）鄂0503民初605号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
峡大学与桂永霞、刘长华物权保护纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
峡大学,桂永霞,刘长华,伍家岗区房屋征收与补偿办公室
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0503民初605号原告：三峡大学，住所地宜昌市，统一社会信用代码12420000422217912K。法定代表人：何伟军，该校校长。委托代理人：朱明杰，湖北前锋律师事务所律师。委托代理人：贾士喜，湖北前锋律师事务所律师。被告：桂永霞，女，1966年4月8日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：刘长华，男，1967年2月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上述两原告共同的委托代理人：胡俊涛，湖北三雄律师事务所律师。被告：伍家岗区房屋征收与补偿办公室，住所地宜昌市伍家岗区东艳路29号，统一社会信用代码12420503588229999R。法定代表人：周迎春，该办公室主任，委托代理人：刘继炎，湖北诚业律师事务所律师。原告三峡大学与被告桂永霞、刘长华，被告伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“征收补偿办公室”）物权保护纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法由审判员李琳担任审判长，与人民陪审员洪娇、曲淑明组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告三峡大学的委托代理人朱明杰，被告桂永霞、刘长华共同的委托代理人胡俊涛，被告征收补偿办公室的委托代理人刘继炎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告三峡大学诉称：1999年，被告桂永霞与原告前身湖北三峡学院订立《宜昌市城区公有住房标准价买卖协议书》，购买原告位于夷陵路125号3栋3单元5楼310号房屋70%产权，随后，又出资5296元购买了该房剩余30%产权。2003年5月16日房管局为被告桂永霞颁发了该房屋的产权证书。2005年10月8日，被告刘长华调至广东海洋大学工作，被告桂永霞向原告申请随夫前调广东女子职业技术学院。二被告调新单位后要享受住房福利政策必须在原告处未参加房改。二被告随即协商将在原告处购买的上述房改房退还给原告。2005年10月27日，原告在二被告提交了《房改房退房申请书》后将被告支付的购房款24477.65元退还并支付利息687.82元，被告则将住房和产权证交给了原告。2005年11月3日，原告为被告出具了无房改房证明。随后被告桂永霞、刘长华在新单位享受了住房货币化补贴，但一直未协助原告办理房屋过户手续，2013年原告通知二被告返校配合办理过户手续但二人置之不理。2014年8月，被告擅自将原产权证挂失，办理了新产权证。2015年1月16日21时许，被告组织六名亲友采取破门而入的违法方式，将租住诉争房屋的原告三峡大学工作人员田英及其家人赶出家门，直接侵占了原告的房屋。原告于2015年6月诉至伍家岗区人民法院请求确认该房屋为原告所有，法院驳回原告起诉，二审指令继续审理。在审理过程中，原告参加了庭审才了解到诉争房屋已经拆除，被告桂永霞、刘长华于2015年10月13日与被告征收补偿办公室签订了《房屋征收补偿协议》，约定对该房屋的征收选择货币补偿方式，补偿款为548822元，上述补偿款征收补偿办尚未支付。现请求法院判令：1、依法确认第一、第二被告因宜昌市夷陵大道125号-3房屋征收获得的补偿款归原告所有。2、依法判令第三被告立即向原告支付拆迁补偿款548822元。3、本案诉讼费由上述第一、第二被告全部承担。被告桂永霞、刘长华辩称：依法确认答辩人桂永霞为宜昌市夷陵大道125号-3房屋产权所有人。依法判令征收补偿办公室违反国家政策强拆民房，坑蒙拐骗。该房被强拆之后的补偿款归房屋所有人桂永霞所有。与第三被告签订的补偿协议时间有异议。诉讼费由三峡大学承担。三峡大学强行要答辩人办理退房手续，否则按自动离职处理，不给办理调动手续，如果不能顺利调动，答辩人就要面临失业的风险，2005年10月27日答辩人是按照原告的意思写了《退房改房申请书》，办理了退房手续，并于2005年11月3日得到了“无房证明”，后来对住房情况进行核查时遭到否认，需要重新开无房证明，房管局查询本人一直拥有这套福利房，根据不是“无房”。无房证明是用来办调动手续的，这里存在强制性，胁迫性。答辩人在调动之时并不知道南方调入单位有货币化住房补贴。答辩人2006年1月在广东入职，持有该房改房100%产权，并且12年间一直持有该房改房产权而三峡大学强占房屋，开无房证明，是永恒存在的错误。三峡大学自己获得利益，而调入单位支出房屋货币化补贴，是侵害第三方利益的违法行为。《退房改房申请书》不能构成房屋买卖合同，很多内容都没有约定，而且2005年到2015年10年间原告也没有主张房屋产权过户，答辩人也没有交钥匙，是原告破门而入，强占房屋。三峡大学其他老师类似情况都与原告签订了《房改房回购协议》，考虑了市场增值、装修等因素，房屋价格高出购买价格一倍，并且有房屋产权过户的主张。同一单位，对调出的同等人员采取不同的处理政策，答辩人的《退房改房申请书》具有永恒的不公平性、隐瞒性或欺骗性，是无效的。国家认可答辩人始终持有房屋产权，因此2014年答辩人补办了新的产权证。2015年1月16日，答辩人持房屋产权证，在110警员的陪同下住进了该房屋，原租住该房屋的随即搬出。后原告在法院起诉，法院驳回原告的起诉，中院指定继续审理后，原告漏掉了共同财产人，此时房屋已经强行拆除，因此原告撤诉，不是答辩人故意拖延，从细节可以看出原告惯性隐瞒和歪曲事实。该诉争房是答辩人100%私产，任何个人和单位不得强行占有，《退房协议书》不是《回购协议》，不能构成房屋买卖合同，具有胁迫性、隐瞒性、欺诈性。征收补偿办公室强拆民房，坑蒙拐骗，违反国家政策，在诉争房没有确权，没有经过房屋产权人签字同意下强拆民房，在2017年2月21日与答辩人签订一份2015年10月13日的《房屋征收补偿协议》承诺付补偿款，拿走房屋产权证，但却拒不付款，构成坑蒙拐骗，并且在合同时间上作假是想掩盖强拆民房的事实。《房屋征收补偿协议》补偿款应归答辩人所有，征收补偿办公室强拆民房，坑蒙拐骗，侵犯答辩人公民权，践踏答辩人作为中国公民的尊严和感情，精神受到损害，身心受到折腾，应该付给答辩人丧失公民权与尊严及精神损失的赔偿费，请人民法院判如所请。被告征收补偿办公室辩称：1、征收办应该作为第三人，不应该作为被告。征收办是依法依规与案涉房屋的产权人签订房屋征收补偿协议，且未支付补偿价款，没有任何故意或者过失，损害原告利益的行为，不应该成为被告。2、征收办按生效判决书，向有关单位和个人支付补偿价款。征收办对原告跟一、二被告的物权纠纷不清楚，也无权判定谁对谁错，所以只能根据生效法律文书确定的支付对象，支付补偿价款。经审理查明：被告桂永霞与被告刘长华系夫妻关系，被告桂永霞系原告三峡大学教职工。1999年，被告桂永霞与湖北三峡学院签订一份《宜昌市城区公有住房标准价买卖协议书》，约定被告桂永霞以18138.85元的价格购买原告三峡大学位于宜昌市××路××单元××楼××房屋70%的产权，加上售后维修基金和住房保险费，被告实际缴款18975.73元；随后，被告桂永霞与湖北三峡学院又签订了《宜昌市城区已购标准价住房向成本价过渡买卖协议书》，约定其以5296元的价格购买该房屋30%的产权，加上售后维修基金和住房保险费，被告实际缴款5501.92元。2003年5月16日，宜昌市房地产管理局为被告桂永霞颁发了“宜市房权证伍家字第××号”产权证书。2000年5月25日湖北省人民政府下发“鄂政发【2000】29号”文件《省人民政府关于组建三峡大学的通知》，载明“……决定将武汉水利电力大学宜昌校区与湖北三峡学院合并组建三峡大学，同时撤销武汉水利电力大学宜昌校区的机构建制和湖北三峡学院建制……”。2005年10月8日，被告刘长华、桂永霞向原告递交一份《房改房退房申请书》，写明“尊敬的三峡大学领导：由于本人丈夫刘长华调三峡大学经管学院没有成功，随即调到广东女子职业技术学院去了。本人桂永霞亦申请调离三峡大学随夫前往。由于需要得到无房改房证明，夫妻双方特申请将在三峡大学享有的房改房退还给学院（房址：夷陵路125-3-310）。”2005年10月27日领导在申请书下方批示“同意退房”。2005年10月27日，原告三峡大学向被告桂永霞支付“调走退房改房”款24477.65元（18975.73元+5501.92元），支付“退房款利息”687.82元，被告桂永霞签字确认并领取上述款项共计25165.47元。2005年11月3日，原告三峡大学住房制度改革办公室出具一份证明“原三峡大学教师桂永霞在我校无房改房、无集资房和经济适用房等福利住房”，宜昌市住房制度改革领导小组办公室在该证明上同时签署“情况属实”并加盖印章。嗣后，被告桂永霞和刘长华未与原告办理案涉房屋过户手续。被告桂永霞于2005年8月1日调入广东女子职业技术学院工作，2015年5月20日该校开具证明，载明“……桂永霞在我院工作期间未购买过政策性住房。享受过住房补贴，截止2015年5月共在我院领取住房补贴161524.00元。”被告刘长华于2005年8月调入广东海洋大学工作，2015年5月26日该校开具证明，载明“……刘长华在我校工作期间没有购买房改房和经济适用房，没有参加单位集资建房。2005年8月起每月领取住房货币化补贴，至2015年5月，已领取住房货币化补贴117个月，合计34420元，总补贴年限未满。湛江市住房货币化补贴年限为180个月。”被告桂永霞和刘长华自2005年7、8月间从原告三峡大学调出后，便搬离该房，原告即将该房屋安排给自己单位其他教职工居住。2015年1月16日21时36分，被告桂永霞与案涉房屋现居住人三峡大学教师田英发生纠纷，田英拨打110报警，万寿桥派出所出警并告知双方通过司法程序合法解决纠纷，后田英从该房屋中搬出。2015年6月24日，原告三峡大学将被告桂永霞和刘长华起诉至宜昌市伍家岗区人民法院，请求确认案涉房屋归原告所有，二被告协助原告办理过户手续及腾退房屋，法院认为该案不属于人民法院受理范围，于2015年9月1日裁定驳回原告的起诉，原告不服提起上诉。宜昌市中级人民法院于2016年3月28日作出裁定指令伍家岗区人民法院对该案继续审理。2016年10月11日，伍家岗区人民法院庭审中发现诉争房屋已被拆除，原告遂于当日向法院申请撤诉。同时查明，2014年7月25日，被告桂永霞（乙方）和刘长华在宜昌市房屋交易与产权管理处将案涉房屋原所有权证挂失，登记办理了所有权证号为“0410446”号的新房屋所有权证，并持新证，于2015年10月13日与被告征收补偿办公室（甲方）签订了一份《房屋征收补偿协议》，其中载明“……第二条乙方选择的补偿方式为【货币补偿】⑴房屋价值补偿费409678元（选择货币补偿房屋价值上浮20%）；⑵货币上浮81936元;⑶异地安置奖励：无；⑷室内装饰装修补偿费37980元；⑸附属物：无；⑹其他补偿费4430元；⑺搬家补偿费1000元；⑻临时安置补偿费3798元；⑼奖金10000元；以上费用合计人民币548822元。第三条搬迁期限乙方应在签订本协议后7日内即2015年10月20日内搬家腾房将房屋腾空，交付甲方拆除，并将房屋所有权证及土地使用权证原件交甲方办理注销手续。……”。案涉房屋于2016年拆除，2017年1月11日，宜昌市伍家岗区信访局向区征收办寄送“宜伍信访转字【2017】25号”《来访事项转送单》，载明“桂永霞到区政府上访，反映自己作为房屋产权人在未征得本人签字同意情况下名下房产被强制拆迁，要求得到合理补偿。请贵单位按照《信访条例》规定接待，依法依规处理。”2017年3月16日，原告三峡大学再次向本院起诉，立案后原告申请了财产保全，本院依法采取保全措施，查封、冻结案涉房屋暂存于被告征收补偿办公室处的拆迁补偿款548822元。本案在审理过程中，被告桂永霞和刘长华出具三峡大学另一教师“郭江洪”与三峡大学签订的《三峡大学已购公有住房回购协议》，以及宜昌市西陵区人民法院“（2015）鄂西陵民初字第01224号”《民事判决书》，以证明原、被告未签订回购协议书，故双方签订的《退房改房申请书》具有永恒的不公平性、隐瞒性或欺骗性，是无效的。上述事实，有原、被告的陈述和答辩，《宜昌市城区公有住房标准价买卖协议书》，《宜昌市城区已购标准价住房向成本价过渡买卖协议书》，《宜昌市标准价出售公有住房缴交购房款分户清册》，《宜昌市城区已购标准价住房向成本价过度缴款分户登记清册》，宜市产权证伍家字第××号房屋所有权证，《房改房退房申请书》，三峡大学领款单及记帐凭证，三峡大学房改办、宜昌市住房制度改革领导小组办公室联合出具的证明，广东女子职业技术学院、广东海洋大学出具的证明，接处警登记表，（2015）鄂伍家岗民初字第00972号《民事裁定书》，（2016）鄂05民终488号《民事裁定书》，（2015）鄂伍家岗民初字第972号开庭传票二份，（2015）鄂伍家岗民初字第00972号撤诉裁定书，《房屋征收补偿协议》，宜昌市房屋交易与产权管理处出具的《查档证明》，《来访事项转送单》及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：1、被告桂永霞、刘长华夫妇于1999年享受房改房政策，向原告三峡大学购买并取得了位于宜昌市××路××单元××楼××套房屋的所有权，是该房屋的合法所有权人。被告桂永霞和刘长华在2005年双双调往广东工作前，根据我国房改政策，向原告三峡大学申请退还房改房，并要求原告为其二人出具无房改房证明的行为，是对自己的合法财产和权利的处置，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告三峡大学同意退房，双方就退房一事达成协议，该协议合法有效。2、原告三峡大学与被告桂永霞、刘长华夫妇虽未就案涉房屋专门签订“回购协议”或者“房屋买卖协议”等买卖合同，但从双方的行为来看，二被告以“退房改房”的名义将案涉房屋退还给原告三峡大学，收回自己的购房款，不再享受根据自身工龄、职级等因素取得的优惠，目的是为了让二被告双方在新单位均可享受到完整的房改政策。而且从事实上看，2005年10月27日被告桂永霞在原告三峡大学领取了退房款及利息，并持原告开具好的“无房改房”证明在新单位入职，且根据被告桂永霞、刘长华夫妇分别入职的单位开具的证明，可知二人因此在各自入职的学校享受“住房货币化补贴”至2015年5月共计近二十万元，可见原、被告双方不仅就退房一事达成合法协议，且该协议也已部分履行，因被告桂永霞、刘长华作为退房人一直未履行转移标的物所有权至三峡大学的义务，原告三峡大学也一直未实际获取物权，直至2015年10月与征收补偿办公室签订补偿协议时桂永霞、刘长华仍享有案涉房屋的所有权，故被告桂永霞、刘长华与征收补偿办签订的协议应为有权处分。3、被告桂永霞、刘长华违反与原告之间达成的退房协议、在原告履约后未及时移转案涉房屋的所有权，导致在2015年本应由原告三峡大学获得的拆迁补偿款权益受到损失，应由被告桂永霞、刘长华对此承担违约责任，违约行为所导致的原告损失应以被告桂永霞、刘长华因违约行为所获得的利益为限，即本案中二被告与征收补偿办公室就案涉标的物达成的补偿款548822元。原告在起诉时是以己方为案涉标的物真实所有权人为由主张物权消灭后的收益548822元，但本案通过审理确认该物权已因拆迁而消灭，原告在审理中经本院释明，明确表示其起诉的目的为要求获得这笔款项，即使不从物权角度被告也应承担违约的赔偿责任。为减少当事人的诉累，且原告的诉讼目的系为获得补偿款而非确认房屋所有权，故本院确认被告桂永霞、刘长华因其违约行为应向原告三峡大学赔偿损失548822元。4、原告三峡大学至拆迁时并非被征收房屋的所有权人，且征收补偿办公室与物权所有人签订《房屋征收补偿协议》未违反法律、法规或政策性规定，征收补偿办公室并非本案适格的被告，原告亦无权要求征收补偿办公室直接向其支付补偿款548822元。关于被告桂永霞、刘长华否认将案涉房屋及房屋所有权证交还给原告三峡大学，主张原告擅自强占入住房屋一事，根据查明的事实，2005年8月起被告桂永霞、刘长华夫妇从案涉房屋中搬出并前往广东工作后，原告三峡大学便开始安排学校其他教职工入住该房屋，并一直持有案涉房屋的所有权证原件，二被告自2005年领走全部“退房改房款和利息”后，多年间未向原告其他相关机构提出任何所有权主张，二被告的实际行为与其表述不符，亦无任何证据证明其主张，故本院不予采信。被告桂永霞、刘长华主张征收补偿办公室违反国家政策强拆民房，坑蒙拐骗，在没有征得房屋所有权人桂永霞同意的情况下，蒙骗桂永霞于2017年2月21日签订一份落款为2015年10月13日的《房屋征收补偿协议》，本院认为，被告桂永霞、刘长华在落款为2015年10月13日的《房屋征收补偿协议》签字确认，案涉房屋为2016年拆迁，二被告无证据证明该协议是2017年补签，经本院对二被告释明后，二被告逾期未申请痕迹鉴定，且在庭审中仅对签字日期有异议，对于二人亲笔签名的事实及货币补偿总金额并不持异议，故对于二被告该主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告桂永霞、刘长华于本判决生效之日起三日内向原告三峡大学赔偿损失548822元。二、驳回原告三峡大学的其他诉讼请求。本案受理费9288元、保全费3264元，合计12552元由被告桂永霞、刘长华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状四份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长 李 琳人民陪审员 曲淑明人民陪审员 洪 娇二〇一七年六月二十日书 记 员 夏梦蝶 来自：