(2017)冀01民终5401号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-11-15
案件名称
孟庆星、河北冀标房地产开发有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟庆星,河北冀标房地产开发有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀01民终5401号上诉人(原审被告)孟庆星,男,1974年10月5日出生,汉族,住石家庄市被上诉人(原审原告)河北冀标房地产开发有限公司。住所地:石家庄市长安区中山东路***号开元大厦****室。法定代表人张东身,该公司经理。上诉人孟庆星与被上诉人河北冀标房地产开发有限公司(以下简称冀标公司)因确认合同效力纠纷一案,不服河北省赞皇县人民法院(2016)冀0129民初1046号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月22日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孟庆星上诉请求:请求撤销原审判决,依法改判本案涉及的购房合同合法有效。事实和理由:原审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的购房合同是双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,合同真实有效,一审法院认定本案涉案合同属于在案外第三人之后购买,没有任何证据,不排除被上诉人同案外第三人恶意串通的可能,本案的购房合同是基于被上诉人借款无法偿还家长于房产抵顶债务的合同,同购买房产的合同没有任何区别,且涉案购房合同己办理了备案手续,购房合同的价款上诉人已经实际支付,应当依法受到法律保护。冀标公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭,亦未提交书面答辩状。冀标公司向一审法院起诉请求:请求依法判令确认原、被告之间于2015年2月13日订立的的两份《商品房买卖合同》(合同为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼3单元1201、1202房产)无效。一审法院认定事实:原告冀标公司向案外人刘淑华、武文萍借款人民币五十二万元,借款到期后原告冀标公司与案外人刘淑华、武文萍签订了债权债务抵顶协议,刘淑华、武文萍委托被告孟庆星与原告冀标公司于2015年2月13日签订了两份《商品房买卖合同》,两份《商品房买卖合同》为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼3单元1201、1202号房产。该两套房产,在原、被告签订《商品房买卖合同》之前,原告冀标公司已卖与案外第三人(两户),案外人已经交付部分或全部房款,并已签订了《商品房买卖合同》。以上事实有原、被告陈述,被告的《商品房买卖合同》、借款合同、债权债务抵顶协议以及案外人的《商品房买卖合同》、交款票据等证据在案证实。一审法院认为,原告冀标公司已将本案涉及的两套房产售于案外第三人,并签订《商品房买卖合同》之后,原告冀标公司又与被告孟庆星就该两套房产签订《商品房买卖合同》,属于一房二卖。原告一房二卖的行为造成案外购房户多次集体上访严重事件,对房地产销售市场造成混乱,严重影响了社会秩序稳定。依据《商品房销售管理办法》第十条之规定,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。原告冀标公司作为房地产开发商与被告孟庆星签订的《商品房买卖合同》明显违背该项行政法规强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,违反法律、行政法规强制性规定的,合同无效。故应依法认定原、被告所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。原告冀标公司与实际出借人刘淑华、武文萍之间的借贷纠纷,与本案不属于同一法律关系,可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决如下:原告河北冀标房地产开发有限公司与被告孟庆星于2015年2月13日签订的购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼3单元1201、1202号房产的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元,由原告河北冀标房地产开发有限公司承担。本院二审期间,当事人未提交其他新证据。本院认为,被上诉人主张其与上诉人于2015年2月13日签订的两份《商品房买卖合同》无效,理由为上述合同“名为买卖,实为借贷”。经查,诉争双方是在借款到期后签订《商品房买卖合同》,并约定以房抵债,本案不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,上述商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”,故冀标公司主张上述商品房买卖合同无效的理由不能成立。原审认定上述商品房买卖合同无效依据的事实为冀标公司“一房二卖”,并且根据《商品房销售管理办法》第十条的规定,认定冀标公司与上诉人签订商品房买卖合同的行为违反了行政法规的强制性规定,根据本案一、二审查明的事实,冀标公司虽主张涉案房产已经销售给案外人,但始终未向法院提交之前签订的商品房买卖合同的原件,且上诉人对此不予认可,故冀标公司的主张证据不足,不能认定冀标公司对涉案房产存在“一房二卖”的事实;关于诉争双方之间《商品房买卖合同》的效力问题,需审查上述合同的签订是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形,《商品房销售管理办法》系部门规章而非行政法规,原审适用法律明显有误。综上所述,原审认定事实错误,适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、撤销河北省赞皇县人民法院(2016)冀0129民初1046号民事判决;二、驳回被上诉人河北冀标房地产开发有限公司要求确认其与上诉人孟庆星于2015年2月13日订立的的两份《商品房买卖合同》(合同为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼3单元1201、1202房产)无效的诉讼请求。一、二审案件受理费200元,由被上诉人河北冀标房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 伟审 判 员 杨根山代审判员 刘云峰二〇一七年六月二十日书 记 员 李 站 关注公众号“”