（2017）粤0404民初608号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-20
案件名称
珠海普晶照明有限公司与珠海市智盈建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海普晶照明有限公司,珠海市智盈建设工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初608号原告珠海普晶照明有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人ＸＸ云，总经理。委托代理人罗佩婷，广东莱恩律师事务所律师。被告珠海市智盈建设工程有限公司，住所地：珠海市横琴新区。法定代表人彭彩平，总经理。委托代理人梁文威，公司员工。委托代理人梁定邦，公司员工。原告珠海普晶照明有限公司诉被告珠海市智盈建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗佩婷,被告的委托代理人梁文威、梁定邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2016年6月18日签订《综合楼租赁合同书》，约定被告承租原告位于珠海市金湾区平沙镇平东路2610号综合楼，租赁物面积经双方认可确认1617.04㎡，每月租金36,113元，被告应于每月5号前支付，租赁期限为2016年7月1日起至2021年6月30日止。合同签订后，被告将租赁物一层至三层装修改造，部分改造成办公室使用，部分改造后给其员工居住使用。之后，被告无故拖欠租金之事时有发生。经原告多次催缴，被告于2016年12月29日出具承诺书，承诺2017年1月5日前缴清所欠租金，否则将自动放弃与原告签订的租赁协议，撤离人员并将租住物内所有财产交给原告，并承担由此产生的一切损失，被告作出承诺后，仍未见自觉履行交租义务，拖欠多月租金。原告于2017年2月27日和2017年3月7日发通知给被告，要求其缴清租金和水电费，也通过短信催告和邮寄方式通知被告，被告却无故不予支付，被告已构成违约。根据双方合同第十二条约定，在租赁期限内，如遇乙方欠交租赁过半个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方有权提前解除本合同，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，用于抵偿乙方应支付的全部费用，如乙方违反以上约定超过一个月未支付租金，则乙方法定代表人及乙方连带支付违约金10万元并赔偿一切损失包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、律师差旅费等。因此，被告在合同期内严重违约未付租金，原告按照合同有权收回租赁物，并要求被告支付滞纳金和违约金，一切损失由被告负责。故原告向法院起诉，请求依法判令：一、解除原、被告双方于2016年6月18日签订的《综合楼租赁合同书》；二、被告支付拖欠的2017年1月至2017年3月的租金、水电暂计人民币91,273.85元（租金损失按每月36,113元计算，自2017年1月起至被告实际交还综合楼之日止）、违约金10万元、律师费8000元。三、被告腾退并交还租赁物给原告；四、被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、原告有权解除合同，但应向被告承担违约金责任并赔偿相关损失，因为是原告自行作出违约行为，曾经多次强行封锁（关门、关水电）导致我方办公楼造成不必要的损失。2、租金问题，我方不存在拖欠租金的事实，此项请求缺乏事实理据；水电费我方应当缴纳，承租方无权向我方索取水电费；违约金请求过高，请求金额过高缺乏法律依据，要求予以调整；滞纳金原告无权向我方主张；律师费是原告与律师的关系，与我方无关；3、腾退可以但原告要合理向被告赔偿损失支付违约金。4、案件受理费应由原告承担。经审理查明，2016年6月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《综合楼租赁合同书》，内容如下：甲方将位于珠海市平沙镇平东路2610号综合楼租赁给乙方使用，面积为1617.04平方米（仅包括第一层、第二层、第三层）。租赁期限为5年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止，租赁期限届满前2个月提出，经甲方同意，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。免租一个月，从2016年6月1日至2016年7月1日，甲方已于2016年6月1日将租赁物按现状交付乙方使用。合同租赁保证金为月租金的3倍即人民币108,339元。从2016年7月1日开始计收租金，乙方应于每月5号前支付租金。由乙方通过转账方式支付租金，每月租金为36,113元。租金第1年不变，第2年至第5年每年租金将在上年的基础上递增10%，第6年起的综合楼租金，由双方另行共同商定。乙方应于合同签订当日向甲方支付租赁保证金人民币108,339元。乙方应于每月5号以前向甲方支付当月租金，由乙方汇至甲方指定账号。如乙方欠交租金超过一个月，甲方有权提前解除本合同，并由乙方及法定代表人连带支付违约金10万元并赔偿一切损失包括但不限于律师费、诉讼费、担保费用、律师差旅费等。合同还对其它事项作了约定。2016年12月29日，被告出具承诺书，承诺于2017年1月5日前缴清所欠原告2016年11月、12月，2017年1月租金和水电费用，并保证以后每月按时支付其租金。如未按时缴清所欠款项，本公司将自动放弃与原告签订的综合楼租赁协议，并于2017年1月5日前撤离所有人员，并将公司所有财产交于原告处理，若不按上述期限及时缴清所欠费用或撤离公司人员，愿意承担一切法律后果及赔偿原告的所有经济损失（包括但不限于违约金、滞纳金、诉讼费、执行费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用）。2017年2月27日，原告通知被告，被告所欠租金已超出所约定时间，如被告在2017年3月2日前未缴清所欠款项，原告默认被告为单方面违约，并解除综合楼租赁合同，收回该租赁物。同年3月7日，原告再次发出通知，被告已拖欠原告租金、水电（1月为16,291.19元、2月为38,451.45元、3月为36,351.21元）合计91,273.85元。经多次催缴都未付清，被告收到通知三日内缴清所有费用，逾期将依综合楼租赁合同约定条款，收回租赁物。另查明，根据原告提供的收据，被告缴纳了房租及押金共346,500元，另外缴纳的45,000元没有收据，被告共缴纳了相关款项人民币391,500元，除去押金108,339元，已付租金283,161元。自被告2016年6月份开始租房到2017年5月份，产生的租金为397,243元，除去已付租金283,161元，被告欠原告租金共计114,082元，原告还为被告垫付了水费、电费分别为5729.94元、34,042.34元。对于被告缴纳给原告的押金108,339元，庭审中，原告同意在未缴纳的租金中予以扣减。以上事实有《综合楼租赁合同书》、房产证、租金、水电费用清单、发票、催缴相关费用记录、委托代理合同、照片以及开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订《综合楼租赁合同书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。关于解除《综合楼租赁合同书》。自2017年1月起，被告开始拖欠原告租金，其延迟缴纳租金的时间已超出一个月，符合《综合楼租赁合同书》约定的合同解除条件。原告主张解除《综合楼租赁合同书》，有事实及法律依据，本院予以支持。关于拖欠的租金。截止2017年5月份，被告尚欠原告租金114,082元，原告同意在租金中将被告缴纳的租房保证金108,339元予以扣减，本院予以准许，因此，被告尚欠原告租金5743元。2017年6月1日起至被告实际搬离并交还涉案房屋的租金，按《综合楼租赁合同书》中约定的36,113元／月计算。关于水电费，原告为被告垫付水、电费，并向法庭提交了缴费通知和相关发票为证，经核算，水费为5729.94元，电费为34,042.34元，本院对该费用予以支持。关于违约金。首先，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告拖欠原告房屋租金，已构成违约，原、被告双方约定，如超出一个月未缴纳租金被告须向原告支付违约金100,000元，结合本案被告的过错、每月租金为36,113元、租赁合同5年的合同期只履行了约十分之一，10万元违约金相比三个月租金还要少，该违约金并不过高，本院予以支持。关于律师费8000元，根据《综合楼租赁合同书》的约定和被告的承诺，如被告未按合同约定缴纳租金，除应承担违约金外，还应当向原告支付律师费用，因此，原告此项主张有合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海普晶照明有限公司与被告珠海市智盈建设工程有限公司于2016年6月18日所签订的《综合楼租赁合同书》；二、被告珠海市智盈建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海普晶照明有限公司支付截止2017年5月31日拖欠的租金5743元，之后的租金按36,113元／月的标准从2017年6月1日计算至被告实际搬离并交还租赁房屋之日止；三、被告珠海市智盈建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海普晶照明有限公司支付水费5729.94元、电费34,042.34元；四、被告珠海市智盈建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海普晶照明有限公司支付违约金人民币10万元；五、被告珠海市智盈建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海普晶照明有限公司支付律师费用8000元；六、驳回原告珠海普晶照明有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉因适用简易程序审理受理费减半收取为10,774元，保全费1766元，由原告珠海普晶照明有限公司负担1540元，由被告珠海市智盈建设工程有限公司负担11,000元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 吴明星二〇一七年六月二十日书记员 赖金裕 更多数据：搜索“”来源：