（2017）湘02民终832号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李节军、肖燕与湖南省茶陵监狱、原审被告贺敬平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李节军,肖燕,湖南省茶陵监狱,贺敬平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终832号上诉人（原审被告、反诉原告）：李节军，男，1971年9月24日出生，汉族，住湖南省茶陵县。上诉人（原审被告、反诉原告）:肖燕，女，1975年10月7日出生，汉族，住湖南省茶陵县。共同委托诉讼代理人：屈意民，湖南湘晟律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为撤回上诉、调解、和解、签收法律文书等。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省茶陵监狱，住所地在茶陵县下东街道办事处米筛坪。法定代表人：唐建，监狱长。委托诉讼代理人蒋学锋，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行反诉，进行和解等。原审被告：贺敬平，男，1969年6月14日出生，汉族，住湖南省茶陵县。上诉人李节军、肖燕因与被上诉人湖南省茶陵监狱（以下简称茶陵监狱）、原审被告贺敬平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2016）湘0224民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人李节军、肖燕上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审诉请。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、上诉人与被上诉人合同解除以及上诉人撤离，这均是上诉人积极配合的结果，一审法院未对此予以确认，而该事实应是本案补偿的重要依据；2、一审法院对上诉人各种猪在搬离过程中发生的损失及搬运费不予支持是错误的。这些损失是众所周知，凭行业规定和常理都可认定。二、一审法院适用法律错误，一审法院在各项损失确定的情况下，酌情认定被上诉人只需赔偿一半损失有违诚信和公平原则。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人湖南省茶陵监狱辩称，1、一审认定事实清楚，一审判决已兼顾和考虑了上诉人的利益；2、预期利益的确定应当是违约方承担责任，而被上诉人解除与上诉人之间的合同关系符合法律规定，亦符合双方合同约定，即使因为解除造成损失，那么这种损害也是当事人订立合同之时应当预见的，事实上被上诉人没有违约行为，其应无需对上诉人的预期利益和损失承担责任；3、一审法院判决违背了涉案合同约定，也超出了被上诉人责任范围。为了照顾上诉人，经相关部门做工作且经被上诉人上级部门同意，被上诉人才放弃了本案上诉，也愿意按照一审判决履行。综上，请求二审法院依法维持一审判决。原审被告贺敬平未提交书面答辩或陈述意见。湖南省茶陵监狱向一审法院起诉请求：1、请求确认茶陵监狱行使解除合同权的行为合法；2、责令被告李节军、肖燕、贺敬平全部搬离猪舍，交还租赁房屋设施并承担本案诉讼费。李节军、肖燕向一审法院反诉请求：1、请求判令茶陵监狱支付李节军、肖燕各项损失2170000元（猪舍损失及养猪设备损失630000、母猪搬迁过程中发生的应激损失、搬迁损失及转运费共计240000元，以及2016年的可得利益损失1300000元），以及承担本案反诉费用。一审法院认定，2000年，原告茶陵监狱为了贯彻落实上级机关下发的关于深化监狱工人体制改革的通知，与其原职工李元宁于2003年12月30日签订了《生产（服务）项目经营权买卖合同》，买卖生产（服务）项目名称为二监区猪舍房屋、设施、猪舍后面的菜地，经营时间为20年（2000年12月26日起至2020年12月25日），买卖价格以评估价值为准，双方议定价格为34.16735万元，包括房屋、生猪、材料三部分，其中房屋估价78241.2元，该合同第六条约定：“经营期限内经甲方（茶陵监狱）同意乙方（李元宁）可以再转让，经营期限届满时经甲方同意，乙方可以申请延期经营，但应向甲方补交土地使用费用。经营期限届满乙方不再经营，必须撤除所占用土地上的附着物。否则，甲方无条件收回”。第七条约定：“如因监狱调整或生产发展需要收回被买断经营项目，乙方必须无条件服从，但甲方应依原买断价按比例给予适当补偿”。2005年4月5日，被告李元宁与肖燕、李节军签订《猪场经营使用权转让合同》，将茶陵监狱二监区的原母猪场和仓库租给两人，租赁期限为2005年1月30日至2020年12月25日，双方约定如遇到监狱调整或者生产发展需要收回，由李元宁与监狱协商。2010年8月23日，茶陵监狱与被告李节军又另行签订了一份《土地租赁合同》将其位于二监区靠猪舍处约一亩的菜园租给李节军建猪舍养猪。被告肖燕、李节军系合伙关系，双方于2010年10月1日注册成立茶陵县大成畜牧养殖场，但没有聘请专门的财物人员，日常收益及支出系二人负责管理。2004年5月24日，被告李元宁与案外人李子苗签订《猪场经营使用权转让合同》，将茶陵监狱二监区靠监房边的肥猪场租赁给李子苗，租赁期限为2004年5月24日至2020年12月30日，双方约定如遇到监狱对猪场征收或者是扩建，监狱方给李元宁的补偿，其同样给予李子苗享受。2007年8月12日，李子苗又将该合同转让给本案被告贺敬平。至此，被告李元宁已将承租的猪场全部转租，实际承租人为肖燕、李节军、贺敬平。2016年6月24日，本案在审理过程中，被告李元宁与被告李节军、肖燕、贺敬平签订协议，被告李元宁同意将茶陵监狱二监区猪场有关拆除及赔偿的所有权利、义务都转让给被告李节军、肖燕、贺敬，由其三人给予李元宁适当补偿，李元宁不再参与此事，原告茶陵监狱并无异议，并于2016年8月9日撤回对被告李元宁的起诉，一审法院依法准许。2014年5月15日，湖南省发改委同意湖南省监狱管理局利用茶陵监狱现有土地建设茶陵高度戒备监狱扩建工程，上述所租赁出去的土地需要收回，茶陵监狱于2015年6月向被告李节军、贺敬平下达了《解除合同通知书》，通知几被告在9月底处理好生猪和猪舍，被告贺敬平按照监狱的通知提前搬离了猪舍。被告李节军、肖燕认为合同还有5年期限，2016年的猪市行情较好，但是由于高度戒备监狱施工在即，两人不得不将生猪贱卖、抵债等，加之两人为扩大生产，新建猪舍投入较大，目前损失较大，故要求茶陵监狱赔偿损失，不肯搬离。原告起诉之后，在一审法院的调解下，被告李节军、肖燕亦于2016年8月拆除了猪舍。诉讼期间，双方选定了株洲正辉房地产评估有限责任公司对三被告的猪舍的市值进行了评估，该公司于2016年6月6日作出评估报告，其中属于李节军、肖燕承租的原买断茶陵监狱二监区猪舍经营权场地内猪舍及猪舍配套设施现值211771元（面积1587.28㎡），在原猪场范围内新建猪舍现值61728元（面积221.73㎡），新租赁的菜地新建猪舍现值346820元（面积1208.82㎡），以上建筑面积合计3017.83㎡，总现值620319元；属于贺敬平承租的原买断茶陵监狱二监区猪舍经营权场地内猪舍1323.17㎡，现值124647元。2016年9月，一审法院依被告李节军、肖燕的申请委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对两被告在茶陵监狱二监区猪栏承包养殖在正常经营条件下2016年的预期可得利益进行评估，2016年11月25日，该公司依法作出资产评估报告，评估结果为143.34万元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是：一、原告茶陵监狱与被告李元宁签订合同的性质、效力，以及本案被告李节军、肖燕与被告茶陵监狱之间关于赔偿事宜是否超出合同的相对性原则；二、原告茶陵监狱提前解除合同是否有法律依据，被告李节军、肖燕是否应获得赔偿；三、反诉原告李节军、肖燕的损失及赔偿的比例。关于本案的第一个争议焦点，关于双方在合同中约定的“经营权买卖”的理解，从双方的履约来看其内容包括猪舍房屋、猪崽、饲料、猪舍后面的菜地等，故涉案合同并非性质单一的合同。茶陵监狱出卖部分猪崽及饲料的行为应认定为买卖合同的性质，同时根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条之规定：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。故本案中，虽然双方签订的合同名及内容中多次提及“买卖”二字，但是茶陵监狱出卖二监区猪舍及菜地的行为性质仍然应该是租赁，从双方签订的合同的第六条中约定的“经营期限届满时经甲方同意，乙方可以申请延期经营，但应向甲方补交土地使用费。经营期满乙方不再经营，必须撤除所占用土地上的附着物”亦可看出，故涉案合同为买卖合同、土地使用权租赁合同的综合性质的合同。审理过程中，原告茶陵监狱多次提及该份合同第七条：“如因监狱调整或生产发展需要收回被买断经营项目，乙方必须无条件服从，但甲方应依原买断价按比例给予适当补偿”，并据此作为解除合同及赔偿被告损失的依据，一审法院认为，该条款为茶陵监狱利用其优势地位预先在合同中免除了自己的责任，明显有失公平，一审法院将依照合同法相关规定确定被告的损失。关于本案租赁合同多次转租，被告李节军、肖燕作为次承租人向原告索赔是否超出合同相对性的问题，据本案而言，作为次承租人的李节军、肖燕、贺敬平均已实际承租十几年，承租人李元宁均未参与，原告茶陵监狱在庭审中提出承租人转租未经其同意，但是原告茶陵监狱与被告李节军、肖燕之间就菜地部分菜地新建猪舍部分亦签订了租赁合同，考虑到几被告的租赁时间及双方之间产生的新的租赁关系，一审法院认定茶陵监狱对转租行为应当是知晓的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，故被告李元宁与本案其他几个被告之间签订的转租合同有效。根据本案几方当事人的意思表示，被告李元宁无意参与到本案中来，并且在本案审理过程中与被告李节军、肖燕、贺敬平达成了协议，将其对茶陵监狱的合同中权利义务全部转让给了被告李节军、肖燕、贺敬平，茶陵监狱并无异议，并撤回对被告李元宁的起诉，考虑到本案中损失方系实际承租人且三方当事人均同意由实际承租人李节军、肖燕、贺敬平与出租方茶陵监狱处理赔偿事宜，一审法院认为从经济诉讼原则、尊重当事人意思表示的角度出发，受理了被告李节军、肖燕的反诉。关于原告茶陵监狱提前解除合同是否符合法律规定，被告李节军、肖燕是否应获得赔偿的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第26条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，湖南省茶陵监狱高度戒备监狱扩建工程是司法部、湖南省政府共同确定的一项重点工程，该项工程经由湖南省发改委立项报国家发改委审批同意，并被湖南省政府列为重点项目，该工程关乎国家利益、公共利益。在公民个人利益和国家、公共利益发生冲突的情况下个人利益应当服从国家利益，故一审法院认为原告茶陵监狱因国家重点工程施工要求解除合同符合法律规定，由于被告李元宁、肖燕、贺敬平在本案审理过程中已经主动拆除了猪舍支持国家建设，至此，双方对于解除合同及搬离猪舍，交还所租赁的房屋设施已经不存在争议。关于被告李节军、肖燕的损失是否能够获赔的问题，本案中原合同约定的履行期限至2020年，至原告茶陵监狱提出解除合同还有5年，且众所周知今年的猪市行情较好，但由于该工程施工在即，在2016年年初，被告李节军、肖燕将猪舍的绝大部分生猪、猪崽予以出卖处理，使得无法取得预期收益，加之被告前几年新建猪舍投资较大，现在直接予以拆除，其实际损失较大。一审法院虽然认定了原告茶陵监狱具备了解除合同的条件，但并非单方的豁免其义务而使被告李节军、肖燕承担不利后果，否则有违合同法有关诚实信用和公平的原则，故对于被告李节军、肖燕的合理损失依法应当予以支持。关于反诉原告李节军、肖燕诉请的损失数额及赔偿的比例的问题。从被告李节军、肖燕提出的反诉可知，其要求赔偿的损失主要包括三部分：一、新老猪舍的房屋的提前拆除导致的损失，如上所述，原被告之间的合同为买卖合同及土地使用权出租的综合性质的合同，对于新老猪舍的损失应当分情况确定。关于老猪舍部分，其租赁之时该部分猪舍便已建设好，最初签订合同时估价为78241.2元，庭审中双方都认可该合同为含有租赁合同的性质，但该份合同中并没有关于租金的专门规定，故关于该猪场价格的评估应理解为将房屋价值作为租赁二十年的生产资料即猪场的租金，而非出卖房屋的金额，故反诉原告无权要求茶陵监狱按照房屋现值赔偿；关于被告新建的猪舍及配套设施部分，该部分房屋经鉴定目前的市场价值为445147元，系被告李节军、肖燕自建的部分，属于为扩大生产所投入的成本，考虑到被告新建猪舍才几年便被拆除，该新建猪舍的使用价值还没有充分发挥，反诉原告据此要求适当赔偿有理，该房屋现值的鉴定结果可以作为本案确定反诉原告损失的一个依据。二、反诉原告提出的第二项损失是母猪在搬迁过程中发生的应激反应，导致母猪流产及早产和死胎的损失，生猪在搬迁过程中发生的死亡、生长终止、消瘦等损失，生猪的转运费损失，以上合计234510元，对于该部分的损失，反诉原告并未向本院提交任何的证据证明上述损害的后果的发生以及量化后的数据，其计算损失的方式，包括不同种类猪的头数、流产和死胎的比例、生猪掉膘的数据均没有法律依据或者是行业上的规范，本院无法核算，故不予支持。关于生猪转运费用，该部分费用为即使猪场正常运转也将会发生的费用，不应作为损失，且反诉原告并没有向一审法院提交书面的运输费用的发票，故对反诉原告提出的第二项赔偿不予支持。三、关于预期可得利益的损失，原告在提起反诉时要求赔偿130万，但是以实际鉴定出的结果为准，后经鉴定为143.34万元。本案中，离合同约定的解除期限还有五年，原告茶陵监狱虽因重点工程而解除合同但对守约方而言亦是履行合同约定的义务不符合约定，依照合同法第一百一十三条之规定，反诉原告主张要求赔偿2016年的预期可得利益有法可依，一审法院将适当予以支持。关于反诉原告是否可以全额获得上述赔偿的问题，一审法院认为：一、原告茶陵监狱系因国家重点工程建设急需收回租赁土地而非单方恶意违约；二、最初的租赁合同及后来转租合同中均有写明监狱可能会因调整或者生产发展收回土地，承租方需要配合，原告茶陵监狱之所以会将该条单独列出并作出特别约定，是因为其对提前收回有一个预期，作为承租人在扩大生产规模的同时也应注意到该问题；三、反诉原告自身并未建立完善的财物收支档案，虽然对预期可得利益作出了鉴定，但许多因素系参考本地区其他养殖户的情况而定，并不能准确反映出反诉原告依据自身经营水平所获得的利润，同时养殖业本身存在较大风险，据反诉原告自述，2010年至2014年五年的经营中，两年亏损，两年盈利，一年持平，虽然其提出只要求2016年的收益，鉴于今年养猪行业形势大好的现状，其鉴定结论并非一定低于五年的预期可得利益，本案鉴定的预期可得利益仅仅只能作为一个参考。综合考虑以上因素，一审法院本着诚实信用和公平的原则，酌定反诉被告茶陵监狱应赔偿反诉原告李节军、肖燕上述损失的一半，合计人民币939273.5元。综上所述，关于本诉部分由于原告的第一项请求确认行使合同解除权的行为合法的诉讼请求不属于民事案件的处理范围且双方不再存在争议，已丧失诉的利益，故一审法院不予支持。关于反诉部分，本院对反诉原告的诉讼请求予以部分支持。被告贺敬平在庭审时与原告茶陵监狱初步达成一致协议，且未提起反诉，若需主张权利，可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十三条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告湖南省茶陵监狱（反诉被告）在本判决生效后十五日内向被告肖燕、李节军（反诉原告）支付人民币939273.5元；二、驳回原告湖南省茶陵监狱（反诉被告）的诉讼请求；三、驳回被告李节军、肖燕（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6425元，由原告湖南省茶陵监狱承担。本案反诉费12080元，由原告湖南省茶陵监狱承担5228元，被告李节军、肖燕承担6852元。二审各方当事人均未提交新证据。对于一审认定的事实，因各方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。被上诉人茶陵监狱对因收回涉案土地向上诉人李节军、肖燕进行损失补偿无异议，双方仅是对损失补偿数额有异议，故双方二审争议焦点为：被上诉人应如何补偿上诉人损失？现分析如下：首先，对于地上附着物如猪舍和配套设施的补偿。根据涉案《生产(服务)项目经营权买卖合同》第六、七条关于合同到期，买方不再经营的应拆除地上附着物，茶陵监狱收回土地；因监狱调整或生产发展需要收回经营项目，买方应无条件服从，而茶陵监狱只依买断价即341673.5元适当补偿的约定和《生产(服务)项目经营权买卖合同》约定租赁期限20年，地上物和配套设施转让价款为341673.5元，以及上诉人李节军、肖燕转承租和经营涉案土地及猪场租期15年，转让款仅为60020元的约定，可以得知无论是本案双方当事人还是原承租人李元宁，对于地上附着物和配套设施的价值均不是根据使用年限来做增值处理和看待，而是将其作为生产资料消耗品进行约定和处理，因此被上诉人茶陵监狱补偿上诉人李节军、肖燕地上附着物如猪舍和配套设施损失时，应根据地上物原价值并结合上诉人使用年限进行折旧补偿较为合理。现一审法院根据新建猪舍、配套设施的现值并折合50%比例来认定上诉人李节军、肖燕地上附着物损失，对仅剩五年地上物使用期限的上诉人李节军、肖燕来说更为有利，而被上诉人茶陵监狱对此亦未提出异议，二审亦愿意按此给予补偿，故本院对一审认定的地上附着物如猪舍和配套设施价值损失补偿予以确认。至于上诉人李节军、肖燕主张原有猪舍增值应计入损失的上诉理由，正如本院所述，原有猪舍作为生产资料，其价值补偿本应根据使用年限折旧补偿，但考虑一审法院在对新建猪场和配套设施损失认定时已更多考虑上诉人李节军、肖燕的利益，其次根据被上诉人一审提供的清单来看，《生产(服务)项目经营权买卖合同》约定的转让款341673.5元中确实对涉案土地租金未予明确，故一审法院将原有猪舍当时估价78241.2元作为上诉人李节军、肖燕实际租赁涉案土地十年的租金考虑，并在此基础上认定涉案地上附着物和配套设施补偿金额并无不妥，本院予以确认。上诉人李节军、肖燕认为一审认定猪舍和配套设施损失补偿错误的理由均不成立，本院不予支持。其次，对于预期利益损失的补偿。虽然被上诉人提前解除涉案合同，收回涉案猪舍、设施以及土地使用权等系事实，但是正如一审认定所述被上诉人提前解除合同收回相应土地使用权，系因高度戒备监狱扩建工程所需，而该工程项目关乎国家利益、公共利益，属于《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定变更或解除合同的范围，即本案被上诉人提前解除涉案合同的行为应与恶意单方违约相区分。也正是因为涉案项目所使用土地属于国家资产，可能发生收回的情况，故被上诉人茶陵监狱对出租涉案土地使用权和转让地上经营项目也作出了一定风险评估，从而才在《生产(服务)项目经营权买卖合同》第七条约定如因监狱调整或生产发展需要收回被买断经营的项目，买断方必须无条件服从，而茶陵监狱只需依买断价341673.5元按比例给予适当补偿。虽然该条款如一审法院认定系被上诉人茶陵监狱利用优势地位预先在合同中免除自己责任，带有格式条款效力，对于上诉人等买断人不公平，本案不能完全依照该条款进行损失补偿，但是该条款的订立上诉人李节军、肖燕在从李云宁处转让时是知情的，因此上诉人李节军、肖燕等买断人在扩大经营和损失控制上也应考虑到该条款的存在和适用，因此一审法院综合考虑被上诉人非恶意违约、上诉人经营预期利益的不确定性以及参考合同对政策性终止合同及补偿的约定，酌情认定被上诉人承担上诉人预期损失50%责任并无不妥，本院予以确认。最后，对于搬离猪舍产生的猪损失和搬运费问题。由于上诉人李节军、肖燕提交的证据均系自行制作，不足以证实该损失的实际发生和真正损失额，且一审法院亦考虑了上诉人的预期利益损失，故上诉人主张搬迁过程中损失的理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6425元，由肖燕、李节军共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 陈 强代理审判员 谢晓红二〇一七年六月二十日书 记 员 文 宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”