（2017）鲁0103民初2736号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-13
案件名称
北京盛世物业服务有限公司济南分公司与唐瑾物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京盛世物业服务有限公司济南分公司,唐瑾
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初2736号原告：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：余于河，副总经理。委托诉讼代理人：张立军，男，汉族，该公司经理助理，住济南市。委托诉讼代理人：马路华，女，汉族，该公司客服部经理，住济南市。被告：唐瑾，女，1985年12月11日生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：杜振（被告之夫），男，1984年6月29日生，汉族，住济南市。原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司(盛世物业济南分公司)与被告唐瑾物业服务合同纠纷一���，本院于2017年3月22日立案后，依法由审判员郁文莉独任审判，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告北京盛世物业济南分公司法定代表人余于河的委托诉讼代理人张立军、马路华，被告唐瑾的委托诉讼代理人杜振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京盛世物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年1月1日至2016年12月31日的物业费7206.24元；2、判令被告支付违约金5000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2010年购买济南市市中区鲁能领秀城十四区（UP区）住宅小区11号楼2单元803房间，建筑面积为93.83平方米。2010年12月24日原告与被告签订了《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》，约定物业费每平每月1.6元，每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在缴费期开始前5日内履行交纳义务。被告自2013年1月1日至2016年12月31日未交���业费共计7206.24元，违约金为5000元。原告多次催要未果，诉至本院。唐瑾辩称：1、房屋内的可视对讲是坏的，原告多次修理但是没有修理好，物业公司没有给查验是否修好；2、外墙渗水，我向原告报修后，原告就修理了一次，但是也没有修理好，之后物业公司也没有查验过修缮是否修理好的情况；3、卫生间窗户把手损坏，保修期间内我进行过报修，但是原告说给修理，后来一直没有处理；4、2011年至2014年我没有在停车场停放过车辆，但是被告按照停放车辆的标准收取了我的车位费；5、公共区域收入没有向业主公开；6、公共区域的维护原告做的不到位；7、原告方非法给我方停水、停电、停暖；8、我方认为原告在2012、2013、2014年没有向我方催交过物业费，2012年至2014年我的物业费已经过诉讼时效；9、我质疑物业管理人员的资质；10、原告与我方签订的前���物业管理协议的标准为一级标准，原告与开发商签订的物业服务协议中的服务标准为三星级标准，我方认为原告单方面降低服务标准。经审理本院认定，被告系济南市市中区二环南路鲁能领秀城·十四区11号楼2单元803室业主，该房屋建筑面积98.2平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2010年12月24日，被告唐瑾（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.6元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该小区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继��生效”。2010年8月16日,原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城J2地块前期物业服务协议》一份，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城J2地块（鲁能领秀城十四区）提供前期物业服务，合同期限自2010年8月10日起至2012年8月9日止。物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.6元。原告盛世物业济南分公司开始为案涉小区提供物业服务。2012年9月24日，原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城十四区前期物业服务协议》一份，合同期限自2012年9月24日起至2015年9月30日止。物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.6元。物业费每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴费义务。合同期满后，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。上述合同证明原告盛世物业济南分公司系鲁能领秀城十四区的前期服务企业，上述合同对领秀城十四区业主具有约定力。被告提交涉诉小区照片，主张涉诉房屋内可视对讲机损坏、外墙渗水、卫生间窗户把手损坏，被告进行报修后，原告未予处理，且公共区域维护工作不到位，公共区域收入未向业主公开，原告方曾非法给被告停水、停电、停暖，被告称原告提供的物业服务达不到物业服务协议约定的标准，要求降低物业收费标准。对于被告提交的上述证据及其主张，予以认可。被告主张2013年1月1日至2014年12月31日物业费已过诉讼时效，被告不同意支付。对于被告的该项主张，原告不予认可。另查明，被告自2013年1月1日至2016年12月31日未交纳物业费。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具���应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原、被告所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和原告与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对被告均具有约束力。关于被告辩称原告盛世物业济南分公司在起诉时已超过诉讼时效，物业服务及物业费的收取具有连续性，物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算，原告起诉时，诉讼时效并未超过，故对于被告的该项反驳主张，本院不予采纳。关于被告提出原告盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位，要求降低物业收费标准的主张，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无���实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告盛世物业济南分公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于被告要求降低物业收费标准的反驳主张，本院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告盛世物业济南分公司为被告唐瑾所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告唐瑾应当及时向原告盛世物业济南分公司交纳物业服务费。被告唐瑾未及时向原告交纳物业服务费，构成违约。故原告要求被告向其支付自2013年1月1日起至2016年12月31日止物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经计算该时间段物业服务费为7206.14元，超出部分，本院不予支持。原告盛世物业济南分公司作为物业服务企业应与业主和���相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。对于违约金合同虽有明确约定，被告唐瑾也应当依约赔偿，但被告唐瑾未及时支付物业费，并未给原告盛世物业济南分公司造成直接损失，故对原告盛世物业济南分公司要求被告唐瑾支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐瑾于本判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司物业服务费7206.14元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取55元，由被告唐瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郁文莉二〇一七年六月二十日书记员 王 莹 来自：