（2017）黑执异104号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
马惠北京长富投资基金黑龙江省中然房地产开发有限公司翟国娟黄保忠黄伟哲借款合同纠纷执行裁定书
法院
黑龙江省高级人民法院
所属地区
黑龙江省
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
马惠,北京长富投资基金,黑龙江省中然房地产开发有限公司,翟国娟,黄保忠,黄伟哲
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑执异104号异议人（案外人）：马惠，男，1971年9月1日出生，汉族。申请执行人：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路**号院*号楼******室。法定代表人：佟铁成，该基金执行事务合伙人。被执行人：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区南头道街59号。法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。被执行人：翟国娟，女，汉族，1964年3月2日出生。被执行人：黄保忠，男，汉族，1965年8月14日出生。被执行人：黄伟哲，女，汉族，1988年6月17日出生。本院在执行北京长富投资基金（下称长富基金）与黑龙江省中然房地产开发有限公司（下称中然公司）、翟国娟、黄保忠、黄伟哲金融借款合同纠纷一案中，案外人马惠对本院查封中然公司开发建设的位于哈尔滨市阿城区上京大街与延川大街交汇处丽都国际小区一期房产提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马惠称，其于2014年3月13日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买哈尔滨市阿城区丽都国际小区D5号楼4单元402室,建筑面积57.71平方米，总房款为234,533.44元。马惠按约向中然公司交纳全部购房款。中然公司出具收据。马惠已实际入住至今，因中然公司的原因尚未办理产权证照。请求本院对案涉房产解除查封。长富基金称，根据案外人马惠买房及入户时间，应在本案房产设定抵押后。本院经审理查明，2013年8月28日，以长富基金为委托人，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（下称哈尔滨兴业银行）为贷款人，中然公司为借款人，三方签订了本案《委托借款合同》。同日，哈尔滨兴业银行与中然公司签订了案涉《抵押合同》，约定：中然公司以其拥有的位于哈尔滨市阿城区上京大街与延川大街交汇处丽都国际小区一期43232.18平方米的在建工程（共计204套房产，详见抵押物清单明细）和19645.31平方米土地使用权为案涉贷款提供担保。2014年4月1日、2015年11月4日，经各方协商同意解除20套房产的抵押担保，2015年12月10日，本院根据长富基金财产保全申请，作出了（2015）黑高商初字第38号民事裁定书，查封丽都国际小区一期182套房产（详见查封房产明细）。同年12月25日本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决书，判决:一、中然公司于判决生效后10日内偿还长富基金贷款本金8835万元及利息。二、如中然公司不能清偿上述款项，对其不能清偿部分，长富基金有权以案涉中然公司提供的抵押房产（除已解除抵押的20套房产外)、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。三、如长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能完全受偿的，其有权以案涉质押股权折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。四、黄保忠、翟国娟、黄伟哲对长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能受偿部分承担连带清偿责任。五、驳回长富基金的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。在本案执行过程中，本院于2016年5月3日作出（2016）黑执18号执行裁定书：一、查封丽都国际小区其他50套房产（详见执行裁定书）；二、查封该小区地下停车场400个停车位，建筑面积15000.76平方米；三、查封该小区商务会馆，建筑面积2782.90平方米；四、查封中然公司座落于哈尔滨市阿城区和平街7委，使用权面积59101平方米国有土地使用权。本院在执行中查明，2013年9月2日哈尔滨兴业银行出具抵押可售函，内容为“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人：中然公司，抵押权人：哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”。另附抵押房源表。再查明，案外人马惠于2014年3月13日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买哈尔滨市阿城区丽都国际小区D5号楼4单元402室,建筑面积57.71平方米，总房款为234，533.44元。马惠按约向中然公司交纳全部购房款。中然公司出具收据。马惠已实际入住至今，因中然公司的原因尚未办理产权证照。本院认为，马惠与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据中然公司出具的购房款收据，证实该公司认可马惠向其支付了所购房产的全部价款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同符合上述规定的形式要件，可按商品房买卖合同认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院根据长富基金财产保全申请，作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房产在内的丽都国际小区182套房产的时间是2015年12月10日，马惠与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》的时间是2014年3月13日。哈尔滨兴业银行向阿城区房产事业管理局出具《抵押可售函》，同意出售抵押担保的房产，中然公司有权销售案涉房产。因此，在人民法院查封之前双方已签订的书面买卖合同合法有效。本案中，马惠向中然公司交付了全部价款和进户的相关费用，中然公司将案涉房屋交付给马惠，马惠已经占有案涉房屋。且马惠非因自身原因未办理案涉房屋过户登记。故依据上述法律的规定，应中止对坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区D5号楼4单元402室,建筑面积57.71平方米房产的执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区D5号楼4单元402室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王欣厚审判员 李瑞新审判员 郑雪松二〇一七年六月二十日书记员 崔 婷