（2017）云0828民初100号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-09-17
案件名称
原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组诉被告杜永雄合资合作开发房地产合同纠纷案一审民事判决书
法院
澜沧拉祜族自治县人民法院
所属地区
澜沧拉祜族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组,杜永雄
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
全文
云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0828民初100号原告：澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组。村民小组负责人：李学忠职务：村民小组长委托代理人：张素勤，云南行思律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：许凯，云南行思律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：杜永雄，男，1954年12月5日生，汉族，个体户，现住澜沧县。委托代理人：严谷辉，云南众志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：陶明树，云南众志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组诉被告杜永雄合资合作开发房地产合同纠纷一案。本院于2017年1月16日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组及其委托代理人张素勤、许凯，被告杜永雄及其委托代理人严谷辉、陶明树到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组向本院提起诉讼请求：1、请求人民法院解除原、被告双方签订的土地开发协议，归还原告土地；2、请求人民法院判令被告按照协议约定支付原告违约金995280元；3、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告原有集体土地被国家依法征用，后按照相关政策法规在位于澜沧县城民族街廉租房北面以划拨方式向原告补偿土地5亩作为原告集体用地。为盘活土地资源，为村民创造更大的经济利益，提高村民生活水平。2010年初，经过协商原告与被告达成合作开发土地的意向。双方于2010年7月10日、2012年7月30日分别签订《协议书》及《补充协议》约定:原告将划拨所得土地(《补充协议》确定土地使用证号“澜国用【2012】第877号”、“澜国用【2012】第878号”土地，总面积4.914亩)作为开发用地由被告负责开发建设。土地开发后原告享有4间单间面积为36平方米的铺面和一套面积为120平方米的住宅使用权。被告向原告提供铺面及住房后土地使用权归被告所有。原告取得上述使用权后不再享有其他权利。同时约定如因原告违约导致被告无法开发土地，按所有费用的10%支付被告违约金；被告未按约定提供原告铺面和住宅的，按协议铺面及住宅折算价(另加10%违约金)赔偿原告。双方在澜沧县公证处对协议进行了公证。协议签订后被告迟迟未对土地进行开发，原告历任负责人曾多次与被告对该土地的开发事宜进行协商，但被告均以各种理由推脱，至今被告一直未按照协议的约定对该土地进行开发，也未约定向原告提供铺面及住宅。而是将该土地据为己有并向外出租收取租金，出租所得收益未向原告进行任何分配。因被告未按照协议约定对该土地进行开发导致双方合作开发目的至今无法实现，给原告集体造成了较大的损失。双方居于自愿约定土地合作开发事宜并签订协议，属于双方真实意思表示。原告依约提供出土地，被告依法应当履行开发建设并向原告交付铺面及住宅的义务，但被告至今未按双方约定开发建设土地而是将该土地出租给他人使用。该行为已构成违约并直接导致双方合同目的无法实现。其行为不但违反了基本诚信，也违反了我国的法律规定，给原告造成了较大的经济损失。现原告依法提起诉讼，请求人民法院维护原告的合法权益，解除原被告签订的土地开发协议，依法返还原告土地，并按协议约定赔偿原告违约金995280元。被告杜永雄辩称：首先，被告不同意解除合作协议。同时，对原告主张的995280元违约金不予认可；其次，就诉状内容作出回应：一是对诉状中所述的双方签订有《协议书》及《补充协议》及其内容全部均予认可；二是对诉状中所述“将该土地据为己有并向外出租收取租金……”的说法不予以认可。此前，原告将土地出租后，获得过88666元的收益。对此收益。原告根据双方权益比例，提出了每年分给原告25000元，但是原告至今未表态。目前，该宗土地无偿暂借给澜沧县公务用车管理中心使用，没有收益。但是，即使这样，被告仍然愿意对原告所谓的损失进行补偿。而且，这种暂借不会影响土地的开发利用；三是事实上协议书签订后，双方对该宗土地的开发事宜，是存在交流和沟通的，并不是向原告所说的不进行协商。并且事实上被告定期、不定期地将合作事宜的进展情况向原告进行通报，对相关工作的进展情况也是了解和掌握的，这一点被告申请的证人可以证实。需要说明的是行政审批事项有时确实很复杂，进度非人为控制；最后，从解决纠纷的角度阐明被告之前的做法和解决纠纷的建议：一是因为双方合作事宜因为行政审批方面的问题进展缓慢，2015年被告提出了对其损失给予补偿的要求，被告根据合作协议中原告实现全部权利可能带来的收益进行了测算，经测算，该区域地段，同等面积的门面及住房可能得到的房租收益为25000元左右，就提出了每年给原告25000元的补偿。但时至今日，原告对此未给予回应；二是被告曾提出用其他区域地段上已经建成的同等面积门面及住房全面履行合同义务。但是，原告也不作回应。从双方2010年7月10日签订的《协议书》第2条第4点可以清楚的知道，本协议履行后，原告将获得4间铺面、每间36平方米共144平方米。以及120平方米的住房一套。目前，虽然合作事项进展不如原告之意。但是，其合同目的及合同的权利是完全能够提前实现。综上所述，原告的诉请没有任何的事实基础和法律根据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、原、被告签定的《合作开发合同》是否能够继续履行。2、被告是否存在违约，是否应承担支付违约金的责任。本案在审理过程中，本院依被告申请由证人何进昌出庭作证，证实证人任职期间与被告签订合同是经过“村民一事一议”会议决议，属程序合法且在履行合同的过程中与原告保持良好的沟通联系的事实。经质证，原告对证人的证言部份认可，认为“村民一事一议”会议的签名是在村民酒醉的情况下的签名，未张榜公示，程序上存在瑕疵，且用4亩土地置换4间铺面、一套住房协议显失公平。经质证，被告认为，证人的证言真实、合法，是双方真实意思表示，予以认可。原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、澜沧县公证处《公证书》（内附协议书、补充协议）一组（复印件），欲证明双方2010年7月10日签订土地开发协议，2012年7月30日签订补充协议，2012年8月3日进行公证及补充协议存在重大错误的事实。证据二、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子《一事一议会议记录》一份（复印件），欲证明因被告不履行协议义务，2016年10月14日原告通过村民会议收回预留地自行开发管理的决议的事实。证据三、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子《村民会议记录》复印件一份（复印件），欲证明：1、2016年12月8日原告村民会议对土地合作开发协议事宜进行核实，村民对合作开发具体情况不知情，对签定补充协议不知情；土地开发合作事宜未依法进行公示；2、对被告办理公证事宜不知情，协助办理人员非村民推选的人员；公证事宜未依法进行公示。以上所有行为均未依法进行公示的事实。证据四、原、被告双方协议开发土地的现状（位置俯视图、现场照片一组（复印件），欲证明双方2010年7月10日签订土地开发协议，至今被告一直未对土地进行开发，而是将土地出租他人使用的事实。证据五、澜沧县国土资源局土地登记信息（土地登记卡、土地归户卡、土地登记卡续表、建设用地规划许可证、地籍调查表）一组（复印件），欲证明：1、原告系本案土地登记国有土地使用权权利人的事实；2.建设用地批准建设期限为2012年10月至2014年5月，批准文书已过期期限。双方协议约定目的无法实现系被告怠于行使双方约定的开发义务导致的事实。证据六、澜沧县人民防空办公室《证明》一份（复印件），欲证明2016年9月至今，被告一直未进行民用建设防空地下室易地建设许可证办理，其行为系怠于履行协议约定开发义务的事实。证据七、普洱均焱送变电工程有限公司《证明》、《场地出租协议》、《云南省地方税务局发票》、《云南省增值税普通发票》一组（复印件），欲证明被告未按双方协议约定履行义务开发土地，自2013年至2016年期间私自以其妹夫赵水鹏的名义将原告土地出租给普洱均焱送变电工程有限责任公司使用并收取租金的事实。证据八、澜沧县国土资源局地籍登记资料一组，欲证明澜国用（2012）第877、878号土地变更登记后原告为土地使用权利人。原告依法可以收回自己的土地的事实。经质证，被告杜永雄对原告提交的证据一、八的真实性、合法性、关联性无异议，予以认可；对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，认为进行一事一议的过程存在重大的质疑，合法性上违背了诚实信用原则；对证据三的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不能成为证据材料的形式，只是原告单方面的陈述，不符合法律规定，从内容上来看和前面合同签订一事一议的内容是矛盾的；对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可，认为原告只用了表象来证明土地是否得到开发，但它是一个综合的过程，从最初的土地手续办理、审批的相关手续等都需要细致的审查；对证据五的真实性没有异议，对证明目的不予认可；对证据六的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据七的真实性予以认可，但并不能证明被告违约，在双方履约过程中，在没有行政许可办理完毕的情况下，土地出租也是双方利益的体现。被告杜永雄为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组村民《一事一议会议纪要》一组（复印件），欲证明2010年7月10日双方合作事项村民“一事一议”决定，程序合法的事实，是双方真实意思表示的事实。证据二、合作协议公证书一组（复印件），欲证明双方签定的合作协议及其补充协议是双方真实意思表示，具有相应的约束力的事实。证据三、1、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组测绘费、制图费发票一张共计1907元（2012年7月13日）；2、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组征地管理费、登记费一张共计13011元；3、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组税收完税通用凭证一张共计101921.16元；4、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组印花税票销售凭证一张共计10元；5、云南省农村信用合作社现金进帐单2份；6、非税收入一般缴费款书（收据2份）共计602007.36元；7、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组测绘费、制图费发票一组共计1353元（2012年11月20日）；8、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组土地登记费一份共计333元；9、宗地图面积复核费一份共计500元；10、收费登记表一份；11、澜沧县国土资源局缴款通知单一组；12、国有土地使用证一份（复印件），以上证据欲证明合作协议签定后，被告出钱办理土地使用权证基本情况的事实。证据四、1、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组住宅楼建设规划设计方案一份（澜沧融兴建筑设计有限公司）；2、住宅楼建设工程设计合同一份；3、澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组住宅楼建设规划设计方案一份（云南世纪阳光建筑设计有限公司），以上证据欲证明被告为履行合作协议委托第三方进行规划设计的情况的事实。证据五、澜沧县城规划区新建民用建筑规划部门审核意见表一份（复印件），欲证明合作事宜有序推进，2016年9月19日获准规划部门审核的事实。证据六、证明一份（复印件），欲证明目前该宗土地系无偿借给澜沧县公务用车管理中心使用，被告方未获得利益，也不影响双方合作的事实。证据七，建设工程勘察合同、岩土工程详细勘察报告一组（复印件，当庭提交），欲证明被告对该土地的开发利用是持续的事实。经质证，原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组对被告提交的证据一的真实性持怀疑态度，一事一议所附的签名没有任何记录，村民也不清楚是什么情况，来到就叫村民签名，所以不真实，不予以认可；对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，认为公证书在公证的过程中把称呼都颠倒了，这个过程在审查过程中是不负责任的，无法证明其公正性、合法性；对证据三的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对证据四不予认可，认为荣兴设计公司的方案只是该公司的设计效果图，没有相关印章，对证明目的也不予以认可；对证据五的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对证据六的真实性予以认可，不认可待证目的，认为双方签订的合作协议，合作的内容是开发，被告是要在土地开发以后才有使用权，但土地未得到开发，被告却在使用该土地；对证据七当庭提交的证据不予以质证。本院认为，原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组提交的证据一、八的真实性、合法性、关联性，被告无异议，本院予以采信；证据二、三来源合法，内容客观、真实，但该证据只能证明村民单方面的意见，不能成为证据材料的形式，与本案无关联，本院不予采信；证据四、五、六来源合法，内容客观、真实，能证明被告将土地出租他人使用的事实，但并不能证明土地未进行开发是被告怠于行使约定的开发义务，土地的开发需要办理相关审批手续，对被告关于行政审批事项复杂，进度非人为控制的抗辩主张与本案具有关联性，本院予以采信。对被告杜永雄提交的证据一来源合法，内容客观、真实，能证明双方合作事项是经过村民“一事一议”会议决定，程序合法，是双方真实意思的表示，与本案具有关联性，本院予以采信；证据二内容客观、真实，能证明双方签定的合作协议及其补充协议是双方真实意思表示，虽在公证过程中存在制作文书上的瑕疵，但从双方履行协议的过程中未对此瑕疵提出异议，应视为对此瑕疵为笔误的一种默认，故对原告对公证机关工作的不负责任、无法证明公正性、合法性的抗辩主张本院不予采信；证据三内容客观、真实，能证明合作协议签定后，被告履行协议，办理土地使用权证及其相关手续并已支付721042.52元的费用，与本案具有关联性，本院予以采信；证据四、五内容客观、真实，能证明合作协议签定后被告为履行协议内容，委托第三方进行规划设计，合作事宜有序推进，并于2016年9月19日获准规划部门审核，与本案具有关联性，本院予以采信；证据六内容客观、真实，能证明争议土地系无偿借给他人使用，被告未获利益，该行为并不影响双方合作开发，与本案具有关联性，本院予以采信；证据七因被告逾期当庭提交该证据，而原告不同意质证，故遵照证据规则的规定被告逾期举证导致该证据失权。根据当事人举证、本院认证以及庭审，本院认定事实如下：原告原有集体土地被国家依法征用，后按照相关政策法规在位于澜沧县城民族街廉租房北面以划拨方式向原告补偿土地5亩作为原告集体用地。为盘活土地资源，为村民创造更大的经济利益，提高村民生活水平。2010年初，经过协商原告与被告达成合作开发土地的意向。双方于2010年7月10日、2012年7月30日分别签订《协议书》及《补充协议》约定:原告将划拨所得土地(《补充协议》确定土地使用证号“澜国用【2012】第877号”、“澜国用【2012】第878号”土地，总面积4.914亩)作为开发用地由被告负责开发建设。土地开发后原告享有4间单间面积为36平方米的铺面和一套面积为120平方米的住宅使用权。被告向原告提供铺面及住房后其余土地的土地使用权归被告所有。原告取得上述使用权后不再享有其他权利。同时约定如因原告违约导致被告无法开发土地，按所有费用的10%支付被告违约金；被告未按约定提供原告铺面和住宅的，按协议铺面及住宅折算价(另加10%违约金)赔偿原告。双方于2012年8月3日在澜沧县公证处对协议进行了公证，公证过程中虽存在制作文书上的瑕疵，但该瑕疵并未实际影响双方对协议的履行。协议签订后被告针对合作开发的土地于2013年对土地进行填平、2014年建盖工棚，在这期间一直办理相关的行政审批手续，因行政审批手续的繁琐，规划设计需要的时间无法确定，故双方在订立协议及补充协议时，未明确约定土地开发履行期限。2015年因各种审批手续一直未完成，为获取最大利益，被告即将未开发的土地出租他人并收取88666元租金，对此收益，被告根据双方权益比例，与时任小组干部商议以每年25000元对原告作适当补偿，并协商在县城类似地段购买相应的商铺和住房给原告或者按照原定的单价计算成现金支付给原告来实现协议目的，但一直未得到原告是否同意的意见。故该土地至今未得到开发，现原告依法向本院提起诉讼，请求人民法院维护原告的合法权益，解除原、被告签订的土地开发协议，依法返还原告土地，并按协议约定赔偿原告违约金995280元。一、关于原、被告签定的《协议书》、《补充协议》是否能够继续履行问题。本院认为，原、被告在签订协议前召开了村民小组会议，并形成“一事一议”会议决议，双方签定的协议系双方协商一致达成的，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律强制性规定，应认定协议合法有效。原、被告签订《协议书》后合作事宜进展缓慢，其缓慢原因系土地规划的相关审批手续至今未完成，被告为减少其资产闲置损失，将未开发的土地出租他人、收取租金并与时任小组干部商议对开发土地缓慢给原告造成的损失进行补偿，并协商在县城类似地段购买相应的商铺和住房给原告或者按照原定的单价计算成现金支付给原告，其协议的目的及协议的权利完全可以提前实现，故原、被告签定的协议能够继续履行。现原告主张该协议签订前，村民对召开“一事一议”所签订的具体内容不知情或未对协议内容进行公示，要求解除双方签订的土地开发协议，归还原告土地的主张不合情理，有失诚信，又与法律相悖，本院不予支持。二、关于被告是否存在违约，是否应承担支付违约金的责任问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案办理土地规划的手续是双方合资合作开发房地产项目得以合法合规进行不可绕开的重要前提，事关双方签订协议能否继续履行，事关该合同约定的在该土地上合作开发房地产项目的合同目的能否实现，但双方签订协议后被告针对合作开发的土地进行填平、建盖工棚，办理相关的行政审批手续，因行政审批手续的繁琐，规划设计需要的时间无法确定，故双方在订立协议及补充协议时，未明确约定土地开发履行期限，该情形下，被告为实现协议目的，积极与原告协商采取补救措施，但一直未得到原告是否同意的意见，对此，可认定为被告无过错，不应承担违约责任，现原告要求认定被告违约，并承担违约责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组对被告杜永雄的全部诉讼请求。案件受理费13753元，由原告澜沧县勐朗镇老街村扎嘎梁子村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 曾新昌审判员 李革仙审判员 郎志生二〇一七年六月二十日书记员 肖宇雪 来自：