（2017）鲁0104民初2205号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李益军与山东大尧置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李益军,山东大尧置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初2205号原告：李益军，男，1973年11月18日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区绿地中央广场1区*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：岳耀勋，北京市中银（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩江，北京市中银（济南）律师事务所律师。被告：山东大尧置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：陈学武，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，山东舜翔律师事务所律师。原告李益军与被告山东大尧置业有限公司（以下简称大尧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李益军委托诉讼代理人韩江，被告大尧公司委托诉讼代理人陈学武、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李益军向本院提出诉讼请求：1.大尧公司支付逾期交房违约金暂计15042元（自2016年11月1日计算至房屋实际交付之日止，15042元系自2016年11月1日计算至2017年4月30日止）；2.大尧公司承担诉讼费用。事实与理由：李益军于2015年4月30日与大尧公司签订《商品房买卖合同》，购买大尧公司开发的位于大尧风华盛景G085地块3号楼1单元1701号的商品房一套，建筑面积为119.23平方米，购房款金额835668元。但大尧公司至今未能按照合同约定的交房日期将通过分期综合验收且符合合同约定的商品房交付。根据合同的约定，大尧公司应当承担自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止、按日支付已交付房价万分之一的逾期交房违约金。大尧公司辩称，李益军要求的逾期交房违约金明显过高，要求调低。1.李益军没有实际损失，不存在请求高额违约金的前提。违约金应以实际损失为基础，具有填补实际损失的功能，李益军没有实际损失。尽管大尧公司存在过错，但考虑到2016年10月以后济南市房价大涨的事实，李益军没有造成实际损失，根据相关法律规定，李益军应举证证明其实际损失情况。2.天气、政策等突发因素导致分期验收迟延。2016年七八月份，济南出现了历史上罕见的连续降雨天气，直接影响了工程进度，安排分期验收的进度也受到很大影响。在验收前期，2016年10月2日，济南突然出台限购新政，政府有关部门迅速加大了对开发商的督查力度，直接导致房地产开发企业各项工作不同程度迟延。综上，尽管大尧公司对于逾期交房存在过错，但考虑到李益军没有实际损失，且存在天气、政策等政策影响，基于诚实信用原则和公平原则，李益军请求的违约金数额明显过高，请求法院调低。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，李益军（买受人）与大尧公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定李益军购买大尧公司开发的大尧风华盛景G085地块3号楼1-1701室房屋一处，建筑面积119.23平方米，房屋总价款835668元，付款方式一次性付款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责与出卖人的。3.出卖人没有按照本合同的约定支付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还就交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：1.房屋平面图2.公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明3.装饰、设备标准4.民用建筑节能信息公示。同日，李益军与大尧公司签订《补充协议》，对于房屋面积差异处理、按揭贷款担保责任、房屋交接、产权登记等事项进行了补充约定。同日，李益军支付购房款835668元。涉案房屋已经办理备案登记。2016年12月23日，大尧公司向李益军出具了购房款835668元的发票。大尧公司至今未向李益军交付房屋。本院认为：李益军与大尧公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件和《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效，双方均应按照约定履行义务。李益军已经按照约定向大尧公司支付了购房款，大尧公司未按照合同时间约定向李益军交付房屋，显系违约。合同约定交房日期为2016年10月31日前，但至今大尧公司尚未交付房屋，故李益军要求大尧公司支付逾期交房违约金合理、合法，其主张自2016年11月1日至本判决生效之日止的逾期交房违约金合法有据，予以支持；其主张至实际交房之日止的违约金，由于该争议尚未发生，不予支持。大尧公司认可其逾期交房的行为，但辩称该行为有合理原因；房屋价格现已大涨，并未给李益军造成损失；李益军主张违约金过高，要求调低。李益军对此不予认可，并诉称因其不能入住房屋，给其造成了房租的损失，不同意调低违约金。经审查，大尧公司未提供任何证据证实在合同履行过程中出现了合同第八条所约定的特殊原因，导致其可以予以延期，故大尧公司有合理原因的辩称理由不能成立；由于大尧公司原因，至今未交房，已逾期七个月之久，李益军虽已支付购房款，但未能入住购买的房屋，且房屋价格或涨或跌，与大尧公司无关，亦不能因此减免大尧公司的责任，故大尧公司辩称因房屋涨价，并未给李益军造成损失的理由不能成立；大尧公司认为约定违约金过高，要求予以调整，李益军不同意调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，由于大尧公司存在违约行为，李益军要求大尧公司以已付购房款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金符合法律规定和合同约定，大尧公司未提供证据证实合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”过分高于李益军的损失，大尧公司的该辩称理由不能支持，故李益军要求大尧公司按照已付购房款的日万分之一支付违约金合法有据，予以支持。依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付李益军逾期交房违约金（以835668元为基数，按照日万分之一计算，自2016年11月1日起至本判决生效之日止）；二、驳回李益军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，减半收取计191.50元，李益军负担50元，山东大尧置业有限公司负担141.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李子萍二〇一七年六月二十日书记员 肖望旭 来源：