（2017）鲁01民终579号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-25
案件名称
周华与山东明德物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周华,山东明德物业管理集团有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终579号上诉人（原审被告）：周华，女，1970年1月23日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东明德物业管理集团有限公司，住所地济南市。法定代表人:刘德明，董事长。委托诉讼代理人：于秀妮，女，山东明德物业管理集团有限公司员工。委托诉讼代理人：戴肖利，女，山东明德物业管理集团有限公司员工。上诉人周华因与被上诉人山东明德物业管理集团有限公司（以下简称明德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周华、被上诉人明德物业公司委托诉讼代理人于秀妮、戴肖利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周华上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判上诉人按照0.5每平方米的标准缴纳2014年4月1日至2015年12月31日的物业服务费。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，具体理由如下：一、上诉人所在的雅居园小区三区没有自动消防设备，物业费收费标准中不应收取自动消防设备维护费0.2元每平方米，物业费应为0.5元每平方米。被上诉人对雅居园小区三区多层（无电梯）0.7元每平方米，根据被上诉人提供的物业服务收费标准，上述物业费包括公共性物业服务收费0.5元每平方米、自动消防控制设备维护运行收费0.2每平方米。二、明德物业公司没有尽到对雅居园小区物业的维修、养护、管理和维护义务，应降低收费标准，并且及时整改，提高物业服务水平。雅居园小区内存在诸多问题，例如绿植大面积枯死，物业擅自砍伐小区树木，小区卫生环境打扫不到位，被上诉人未经业主委员会同意私自占用小区绿地安装商业广告牌、饮水机、快递柜，小区内消防通道常年堵塞、消防设备过期存在巨大安全隐患等，针对上述问题上诉人多次要求被上诉人进行整改，履行义务，但至今被上诉人仍未尽到对雅居园小区物业的维修、养护、管理和维护义务。三、上诉人应缴纳物业费的时间为2014年4月1日至2014年6月23日。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第三项之规定，请二审法院查清事实依法改判。明德物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。明德物业公司向一审法院起诉请求：1、周华立即支付拖欠的物业费1428元；2、周华需支付自应支付物业费之日起至实际支付物业费之日止的利息（以1428元为基数，自2014年4月1日开始，按照中国人民银行同期贷款利率为基准利率进行计算）；3、本案诉讼费由周华承担。一审法院认定事实：明德物业公司系具有从事物业管理资质的有限责任公司，并且是雅居园小区的物业服务公司。周华是该小区X室的业主。明德物业公司与济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会于2013年6月25日签订《雅居园小区物业服务委托合同》，委托管理期限为二年，自2013年6月24日至2015年6月23日。合同中关于物业管理服务费用的约定有，“乙方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。多层物业管理服务费标准为0.7元/月·平方米”。合同签订后，明德物业公司为周华提供了物业管理服务。因周华自2014年4月1日至2015年12月31日未缴纳物业管理服务费（97.17平方米×0.7元/月·平方米×21月）＝1428元。明德物业公司经催要未果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：明德物业公司与济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会于2013年6月25日签订《雅居园小区物业服务委托合同》系明德物业公司与该小区业主委员会的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。周华作为雅居园小区业主，亦应按照上述物业服务委托合同行使权利和履行义务。明德物业公司履行了物业管理服务义务后，周华应依约向明德物业公司缴纳物业管理服务费。明德物业公司要求周华支付2014年4月1日至2015年12月31日的物业管理服务费1428元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。另外，明德物业公司要求周华支付利息（以1428元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2014年4月1日至实际支付之日止）。周华认为明德物业公司无权主张利息，因明德物业公司未按合同标准提供物业服务，周华才迟延缴纳物业费，周华一直同意按0.5元缴纳物业费，总之明德物业公司不应收取利息。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。明德物业公司要求周华支付利息，既无合同约定，亦无法律依据。故一审法院对明德物业公司的该项主张不予支持。周华还主张明德物业公司没有尽到对雅居园小区物业的维修、养护、管理和维护义务，存在“明德物业公司未安装自动消防设施”、“明德物业公司未维护草坪和绿植”、“明德物业公司未维护小区内人造水池”、“小区内生活垃圾堆积”、“下雪天积雪未及时清理”、“随意给停车位涨钱”等问题，并提交济南高新区舜华路街道雅居园社区居民委员会(以下简称雅居园居委会)雅居园小区服务标准公示一份、照片10张、责令限期改正通知书一份、责令整改通知书一份予以证明。明德物业公司对上述证据均不予认可，认为照片无法显示具体拍摄时间及地点，不符合证据的形式要件，也无法证明周华的证明目的。一审法院认为，周华提供的证据并不足以证实明德物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对周华的异议理由一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告周华于本判决生效之日起十日内支付原告山东明德物业管理有限公司自2014年4月1日至2015年12月31日的物业管理服务费1428元。二、驳回原告山东明德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另，本院于2017年4月27日至涉案小区进行勘验现场，拍摄现场照片；至济南雅居园居委会调取关于选聘物业的公告(落款日期为2013年6月17日；加盖有雅居园居委会公章)；至济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会办公室对业主委员会主任张某某制作调查笔录一份。对上述本院调取的相关证据，周华质证认为：对照片的真实性无异议，照片中所拍摄的泵房为4区4号楼本楼的生活用水二次加压设备，所拍摄的消防栓里面没有水。对关于选聘物业的公告的真实性不能确定，在小区没有见过该公告，公告明确了小区服务是一星级服务标准，公告内容上面已经写明了推选明德物业公司为小区新一届物业公司，在下面又写明了投标时间，前后矛盾。对张某某调查笔录的真实性无异议，但笔录中关于第一届业委会何时有的，应当是2003年筹备，于2004年成立；本案争议的是涉案小区是否有自动消防设施及明德物业公司服务是否到位双方争议的是有没有自动消防设施，笔录中有关有没有消防设施的内容与本案无关。对上述本院调取的相关证据，明德物业公司质证认为：对照片的真实性无异议，照片中体现了该小区内有放消防设施设备。对关于选聘物业的公告的真实性没有异议，该公告中明确雅居园小区实行的是一星级的服务标准，一、三区物业费为0.7元，二、四、五区为1.03元，公告中并未体现物业费包含0.2元自动消防设施费用，因此，上诉人主张物业费当中包含0.2元自动消防设施费用没有依据，从该文件的出具日期能够知道明德物业公司是于2013年6月17日之后进驻的该小区，物业费标准也是在此后才予以执行。而上诉人开庭时所提交的雅居园小区服务标准公示当中标注的日期为2013年6月13日，此时，明德物业公司并未确定为该小区的物业服务公司，因此上诉人主张服务标准是经物业公司同意没有任何依据，在上诉人与被上诉人签订的物业服务合同当中也并没有0.2元每平方米自动消防设施费用的约定，因此，此公告能够证明上诉人的主张不成立。对张文山调查笔录中张某某所陈述情况的真实性有异议。首先张某某于2016年4月份才当选新一届业委会主任，且上诉人陈述张文山于2010年才在该小区居住，因此其对复函的说明情况以及2013年6月13日公示情况的说明不具有真实性，其次，张某某做为业委会主任，于2016年代表雅居园小区业委会也针对明德物业公司提起了与本案诉求基本一致的诉讼案件，现仍在济南高新技术产业开发区人民法院审理当中，开庭时张某某作为业委会主任出庭参加诉讼，因此其与明德物业公司及本案诉求有利害关系，其所陈述情况不能作为证据使用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于物业服务合同方面的问题。周华对明德物业公司提交的物业服务合同的真实性提出异议，并主张明德物业公司与济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会签订的物业服务合同约定管理期限为一年，时间自2013年6月24日至2014年6月23日。周华为证明上述主张,提交明德物业公司与济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会签订的物业服务合同、关于雅居园老区合同到期续签告知函、关于雅居园小区水电过户应规范实施的函、致山东明德物业有限公司的告知函等证据。明德物业公司对上述证据真实性均不予认可，并主张上述物业服务合同并非明德物业公司加盖公章，无法证实是由明德物业公司出具，从内容来看即使该内容是真实的，该证据也仅可证实合同到期后明德物业公司向周华提出续签合同的要求，但无法证实自此之后物业服务单位不再提供物业服务，明德物业公司至今仍在该小区提供物业服务，因此周华应当在享受物业服务的同时交纳物业管理费。关于雅居园老区合同到期续签告知函、关于雅居园小区水电过户应规范实施的函为上诉人一方单方制作，无任何证据效力。本院认为，一审时周华对明德物业公司提交的《雅居园小区物业服务委托合同》的真实性予以认可，其二审中对上述合同的真实性提出异议，但其提交的证据不足以推翻其自认事实，故本院对明德物业公司提交的《雅居园小区物业服务委托合同》的真实性予以确认。2、关于物业服务费用标准问题。周华主张涉案小区没有自动消防设备，物业费收费标准中不应收取自动消防设备维护费0.2元每平方米，物业费应为0.5元每平方米。为支持其主张，周华提供录音录像光盘一张、雅居园小区服务标准公示、《关于雅居园小区物业服务合同续签意见的函》复函等证据。经质证，明德物业公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可，并主张光盘中照片、视频为周华单方制作，无法核实来源的真实性，因此不具有证据效力，亦无法证实周华的证明目的；雅居园小区服务标准公示不具有合同效力，对明德物业公司及周华不具有合同约束力，公示文件落款为雅居园居委会及舜华路街道办事处，上述单位并非涉案物业服务合同的相对方，该证据与本案没有关联性，同时雅居园居委会及舜华路街道办事处无权决定物业收费标准，以其名义所作公示对外不具有公示的法律效力；对《关于雅居园小区物业服务合同续签意见的函》的真实性不予认可，该证据为复印件，不具有证据效力。对此本院认为，周华提交雅居园小区服务标准公示系原件，结合本院从雅居园居委会调取的关于选聘物业的公告，本院对雅居园小区服务标准公示的真实性予以确认。因《关于雅居园小区物业服务合同续签意见的函》系复印件且明德物业公司对其真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。3、关于涉案物业服务合同的履行及明德物业公司提供物业服务方面的问题。周华主张明德物业公司存在不作为情形，没有尽到对雅居园小区物业的维修、养护、管理和维护义务，应降低收费标准。为证明其主张周华提交了光盘、告知书、会议纪要、关于与物业管理企业工作对接函、告知函、紧急维修雅居园四区二号楼两部电梯与山东明德物业的协商函、业主代表大会会议纪要等证据。明德物业公司对上述证据虽持有异议，但未提交有效证据反驳，上述证据结合当事人陈述等证据，能证明从2014年4月1日至2015年12月31日期间明德物业公司提供物业服务存在不足，但上述证据不足以证明明德物业公司在上述期间因提供物业服务存在不足导致涉案小区环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活等，即上述证据不足以证明明德物业公司在上述期间物业服务质量存在严重瑕疵。另，一审法院认定事实属实，本院予以确认。又，二审查明山东明德物业管理有限公司于2016年12月15日名称变更为山东明德物业管理集团有限公司。本院认为，明德物业公司与济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会签订的涉案《雅居园小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。周华作为涉案小区业主，上述合同对其具有约束力。双方应依约行使权利和履行相应义务。明德物业公司履行了物业管理服务义务后，周华应依约向明德物业公司缴纳物业管理服务费。关于物业服务费用标准问题。首先，涉案《雅居园小区物业服务委托合同》明确约定多层物业管理费为“0.7元／月.平方米”，未约定上述价格具体组成，也未约定上述0.7元包含自动消防控制设备维护运行服务费。其次，雅居园居委会虽出具雅居园小区服务标准公示，但其并非涉案物业服务合同的缔约主体，且明德物业公司对此不予认可。同时，上述公示时间在先，涉案《雅居园小区物业服务委托合同》签订在后，且明德物业公司与济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会签订涉案《雅居园小区物业服务委托合同》时，双方对涉案小区有无自动消防设施设备情况应系明知，但双方对合同约定的物业服务收费标准并未提出异议。最后，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第九条第二款规定，非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由双方合同约定。本案中明德物业公司与济南高新技术产业开发区雅居园小区业主委员会对物业服务收费标准自愿达成合意，并不违反法律行政法规的禁止性规定。综上所述，周华主张涉案物业服务收费应按0.5元每平方米收取的上诉理由，依法不能成立。关于应否降低涉案期间物业服务收费标准问题。综合全案证据，能证明从2014年4月1日至2015年12月31日期间明德物业公司提供物业服务存在不足，但周华提供的证据不足以证明明德物业公司在上述期间因提供物业服务存在不足导致涉案小区环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活等，即不足以证明明德物业公司在上述期间物业服务质量存在严重瑕疵。故周华要求降低涉案期间物业服务收费标准，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，周华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周华负担。本判决为终审判决。审判长 吴松成审判员 翟 勇审判员 王立强二〇一七年六月二十日书记员 李 环 更多数据：搜索“”来源：