（2016）苏0206民初2420号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-02-12
案件名称
张祥帝与绿地地产集团无锡置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张祥帝,绿地地产集团无锡置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0206民初2420号原告：张祥帝，男，1966年5月27日出生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：阙强，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丹红，江苏神阙律师事务所律师。被告：绿地地产集团无锡置业有限公司，统一社会信用代码91320206774685699G，住所地无锡市惠山经济开发区政和大道。法定代表人：顾霞芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐亦农，该公司职工。委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告张祥帝诉被告绿地地产集团无锡置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张祥帝及其委托代理人任丹红、被告绿地集团的委托代理人唐亦农、奚传江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张祥帝诉称：2014年12月19日，张祥帝在促销活动期间与绿地公司签订商品房订购协议，约定绿地公司将原价分别为94万元、85万元的两套房屋以38万元、34万元的价格出售给张祥帝，双方同时约定了签订正式购房合同的日期。嗣后，绿地公司以各种借口拒绝签订正式购房合同。现要求绿地公司赔偿房价损失107万元和租金损失65985元。被告绿地公司辩称：本案商品房订购协议实际上是预约合同，未签订正式购房合同的责任在张祥帝，故张祥帝无权要求损失赔偿。经审理查明：（一）、合同签订情况。2014年12月19日，张祥帝在促销活动期间向绿地公司订购H39-1-608、H39－1－609房屋两套，并签订《无锡绿地世纪城商品房订购协议》（以下简称订购协议）2份，约定：（1）、H39-1-608房屋单价为11456元，预测建筑面积82.05㎡，房屋总价94万元；H39－1－609房屋单价为11476元，预测建筑面积74.07㎡，房屋总价为85万元。（2）、每套房屋的定金5万元。（3）、特别约定条款。其中第三条约定，买受人应于本协议签订之日起三日内携带本订购协议、买受人身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签订购房合同，逾期未至即被视作买受人违约，出卖人可不经催告，本协议即告终止，出卖人有权将该房屋自行处置，买受人无权以任何理由要求出卖人返还已收取的定金；在规定期限内出卖人若未经买受人同意将该房屋另售第三方的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金等。该特别约定条款系直接打印于订购合同。（4）、备注栏手写注明：于2014年12月27日前签约享受总价38万元（H39-1-608房屋）、34万元（H39－1－609房屋）。双方在订购协议中未约定房屋交付时间、所有权证办理时间、付款时间等正式购房合同必要的内容。绿地公司在订购协议上盖章，并由销售人员包敏飞签字。（二）、订购协议履行情况。订购协议签订后，张祥帝支付给绿地公司定金4万元（每套房屋各2万元），并支付给组织促销活动的房多多公司服务费2万元。但双方至今未能签订正式购房合同。（三）、未能签订正式购房合同的原因。双方对此产生很大争议。为此，张祥帝提供了与绿地公司销售员包敏飞的电话录音，在电话中包敏飞认可是因为绿地公司内部价格审批未能通过。以上事实，由订购协议、付款凭证、房多多会员增值服务协议书、电话录音、租赁合同复印件、房屋在网上待售资料及当事人陈述等在案佐证。本院认为，双方签订的2份订购协议合法有效，鉴于订购协议的履行标的是签订正式合同，故任何一方以不当理由拒绝签订正式合同的，即应承担相应的违约责任。(一)、订购协议的性质。从订购协议内容分析，双方明确约定了需签订正式购房合同，且订购协议本身亦缺少房屋交付时间等必要内容，故本院认定订购协议本质上为预约合同。（二）、未签订正式合同的责任归属。张祥帝提供的电话录音，对方系绿地公司销售人员包敏飞，此人亦是签订订购协议时代表绿地公司的经办人，故本院对该电话录音的证明效力予以认定。从电话录音内容可直接认定双方未签订正式购房合同的原因在于绿地公司内部未通过价格审批，本院据此认定系绿地公司违约。退一步分析，作为购买方的张祥帝，在明确可获得巨大房价优惠的情况下，还冒着被没收定金的风险拒不签订正式购房合同，这显然不符合人情常理。（三）、绿地公司应承担违约责任的方式。绿地公司抗辩只应适用定金罚则双倍返还定金，对此本院认为，定金罚则系惩罚性赔偿，不以有无损失为基础。如张祥帝因绿地公司违约遭受了损失，且损失金额明显大于定金时，则应以赔偿损失的方式承担违约责任，但应适当考虑本案预约合同违约和正式合同违约的区别。对于张祥帝主张的损失，本院认定如下：1、房价损失。双方在订购协议中已经明确约定了房屋原价和优惠价（即正式购房合同的签约价），其中的差价可直接认定为房价损失。虽然约定的房屋原价与房屋现价不是同一个概念，但基于无锡地区房价长期上涨的客观现状，张祥帝以房屋原价作为计算房价损失的基础数据，反而对绿地公司有利，故本院对张祥帝主张的房价损失107万元予以认定。2、租金损失。因双方在预约合同中未明确约定房屋交付日期，无法确定张祥帝何时能行使所有权人的权利出租房屋，故本案租金损失无法确定起算点。但考虑到双方本应在2014年12月27日签订正式购房合同，且并非房屋预售，故在违约金计算中予以适当考虑为宜。（四）、赔偿损失金额的最终认定。1、预约合同与本约合同存在法律本质的区别。预约合同本质上是确定了一个交易机会，虽然预约合同中已经明确的内容在签订本约时均不得反悔，但毕竟预约合同未能详尽约定所有必要合同条款，本案而言就存在房屋交付日期、付款时间等要件的缺失，故签订本约尚需双方进一步就未决内容进行磋商，并非每个预约合同都能最终签订本约合同，其存在一定的或然率。就同样的损失而言，预约合同违约造成的是机会利益损失，该机会利益能否固化为信赖利益，需待本约合同签订时才能确定，这其中就有或然率的因素，包括预约合同未决条款造成的履约成本考量；而本约合同违约则直接造成信赖利益损失。因此，在确定预约合同损失赔偿额时，应与本约合同有所差别，完全按照本约合同处理方式全额赔偿损失，显然忽略了两者在合同性质和损失性质上的区别，这与仅适用定金罚则一样均显过于极端。2、调整本案损失赔偿金额的考量。（1）、就过错而言，本案是因绿地公司单方违约造成，张祥帝无过错。（2）、就违约行为而言，预约违约只是将违约行为提前（与本约违约相比较），但同样造成张祥帝无法取得诉争房屋的后果。综合上述考量，调整本案预约违约金的幅度不宜过大，否则将严重侵害守约方的权益。综上，本院酌情认定绿地公司应赔偿张祥帝75万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、绿地公司应于本判决生效后十日内赔偿张祥帝75万元。二、驳回张祥帝的其他诉讼请求。案件受理费15024元，由张祥帝负担5105元，由绿地公司负担9919元。该款已由张祥帝预交，绿地公司应于本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付张祥帝。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 安震旦人民陪审员 张 明人民陪审员 高晓琪二〇一七年六月二十日书 记 员 朱 瑶 百度搜索“”