（2017）闽0681民初2603号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-02-27
案件名称
黄志福与杨跃辉、陈晓婷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄志福,杨跃辉,陈晓婷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第四十四条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款，第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0681民初2603号原告：黄志福，男，1989年12月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：施静怡，女，1988年12月19日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区，系原告之妻。委托诉讼代理人：谢飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告：杨跃辉，男，1990年9月21日出生，汉族，住漳浦县。被告：陈晓婷，女，1989年11月15日出生，汉族，住址同上。上述两被告的共同委托诉讼代理人：郑国强，福建协兴律师事务所律师。原告黄志福与被告杨跃辉、陈晓婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施静怡、谢飞，被告杨跃辉、陈晓婷及其共同委托诉讼代理人郑国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志福向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《房产买卖居间协议》；2、判令两被告立即支付原告违约金341892.8元，并返还购房定金20000元；3、判令两被告支付原告中介费23000元、律师费32400元、房屋差价款462396元、保险责任险费2200元、保全费4918元。事实和理由：2017年3月6日原告通过中介向被告购买漳州台商投资区角美镇锦江大道2号万达广场7幢1001号房屋，房屋建筑面积为140.12平方米，单价12200元，总价款1709464元。双方签订《房产买卖居间协议》约定：甲乙双方签订本协议后不得中途毁约，否则毁约方应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失和收益损失，以及由此引发的损失费和律师费等。后因房屋价格跳涨，被告于2017年3月28日通过电话通知原告，其房子不卖了。原告之后又多次与被告协商买卖房屋均未果。因被告的违约行为造成原告的经济损失，故诉至法院。被告杨跃辉、陈晓婷共同答辩称，其一、本案的《房产买卖居间协议》未成立。诉争的《房产买卖居间协议》并不符合《合同法》第20条的规定。本案中双方在合同中并未约定房屋价款的支付方式、支付期限及房屋的交付时间等，双方签订的协议不具备合同履行的必备条款，合同未成立；其二、本案中中介与原告恶意串通，损害被告的利益；其三、根据双方签订的《房产买卖居间协议》约定，签订合同之日起三个月内产权证未办理下来，合同自行解除。由此可知，双方在合同签订时房屋产权证还未办理。同时根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属房地产证书的不得转让。故该《房产买卖居间协议》是未生效的；其四、被告出售该房的目的系为在厦门买房，后因厦门限购，被告无法买房，导致被告没有必要继续出售房屋给原告，这属于情势变更；其五、即时被告违约双方约定的按购房款20%支付违约金明显偏高，应予以减少。同时对中介费、律师费及保全费、保全责任险费属于原告举证费用，不应由被告承担。因合同未成立，本案中并不存在房屋差价损失问题，该部分不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议的事实确认如下：2017年3月6日黄志福与杨跃辉签订编号为1316232的《房产买卖居间协议书》，约定：1、杨跃辉（甲方）将其所有的座落于漳州台商投资区角美镇锦江大道2号万达广场7幢1001号房屋出售给黄志福（乙方），房屋总价款以实际面积计算，单价每平方米12200元，建筑面积为140平方米。本协议签订之日，乙方应支付购房定金20000元给甲方。4、甲乙双方同意，上述购房款分两次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体日期及金额如下，乙方于产权解押之日向甲方支付640000元，乙方向银行申请贷款1080000元，该贷款直接转至甲方账户。10、甲乙双方签订本协议时，由乙方向中介方支付中介费21500元，并由乙方向中介支付代办手续费1500元。11、甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。合同签订后，黄志福依约支付杨跃辉购房定金20000元，支付中介费11500元。2017年3月28日杨跃辉通过电话通知黄志福配偶施静怡，因其配偶不同意卖房及其他原因，其不同意卖房，双方之间的《房产买卖居间协议书》其不同意履行。因双方对违约责任协商不一致，由此双方产生纠纷。黄志福委托谢飞作为其诉讼代理人参与本案诉讼，并花费律师费32400元，同时在诉讼中黄志福向本院申请财产保全，支付保全费4918元，并支付中国平安财产保险股份有限公司漳州中心支公司保费2200元。诉讼中杨跃辉对是否继续履行双方签订的《房产买卖居间协议书》持摇摆态度。诉讼中，黄志福申请对诉争房屋的房屋差价进行鉴定，后撤回该项申请。本院认为，本案的争议焦点为：1、诉争的《房产买卖居间协议书》是否成立并成效；2、本案的违约责任应由谁承担。1、关于编号为1316232的《房产买卖居间协议书》是否成立并成效问题。合同成立的要件通常包括：（1）存在双方或者多方缔约主体，即实际缔约人。其既可以是合同当事人本人，也可以是合同当事人的代理人；在买卖合同中，双方当事人分别为出卖人和买受人。（2）缔约主体具有缔结合同的民事权利能力和行为能力。（3）对合同的主要条款达成合意。本案中黄志福、杨跃辉作为《房产买卖居间协议书》的缔约方，均具有相应的民事权利能力和行为能力，且双方对合同的主要条款的约定，符合《合同法》第十二条关于合同内容的规定，故双方之间签订的《房产买卖居间协议书》成立。同时根据《合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同自成立时生效。本案的《房产买卖居间协议书》并不存在法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的情形，故本案的《房产买卖居间协议书》自双方签字时生效。被告杨跃辉、陈晓婷辩称认为该份《房产买卖居间协议书》中并未约定房屋价款的支付方式、支付期限及房屋的交付时间等，属于合同主要条款约定不明，应认定为不成立。同时杨跃辉在签订《房产买卖居间协议书》未取得房屋产权证，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，该房屋是不允许买卖。本院认为，首先，双方在合同中明确约定房屋的交付时间为受收到房屋全款后三个月内，房屋价款的支付方式为先交定金20000元，产权解押日支付640000元，剩余1080000元通过银行按揭贷款，由银行直接转账给杨跃辉，这些均是房屋价款及支付方式的约定，并不存在未约定情形；其次，根据《合同法解释二》第一条的规定，只要能够认定合同当事人的名称或姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立。本案中双方签订《房产买卖居间协议书》亦包括如上内容；最后，《城市房地产管理法》第三十八条系管理性强制险规定，非效力性强制性规定，该《房产买卖居间协议书》并未违反相应法律的强制性规定。综上，本案诉争的《房产买卖居间协议书》自成立时生效。2、本案的违约责任由谁承担问题。本案中在黄志福向杨跃辉缴交购房定金20000元后，杨跃辉于2017年3月28日通过电话通知黄志福配偶施静怡，其夫妻不同意继续出售诉争房屋。杨跃辉该行为明确表示其不同意继续履行合同，其行为已构成违约。黄志福要求解除双方之间的《房产买卖居间协议书》，并要求杨跃辉承担相应的违约责任，符合法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因违约金本质上系损害赔偿额之预定，其包括实际损失和可得利益的损失。本案中黄志福既主张杨跃辉应根据合同约定支付违约金又要求其赔偿由此产生的中介费、律师费等违反法律规定，本院对此不予支持。黄志福主张按照合同约定由杨跃辉支付购房款20%的违约金即341892.8元，本院综合考虑合同约定、杨跃辉的违约情况及黄志福的损失情形，对黄志福该项诉请予以支持。同时因违约金中已包括黄志福因杨跃辉违约而造成的中介费、律师费、房屋差价款、保险责任险费2200元等损失，黄志福再次要求杨跃辉赔偿中介费、律师费、房屋差价款、保险责任险费2200元的诉讼请求本院不予支持。关于定金20000元，因该定金系为订立买卖合同而设立，属于履约定金，作为接受定金一方的杨跃辉现拒绝履行双方签订的《房产买卖居间协议书》，依法应当承担相应责任，黄志福要求返还定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。黄志福要求杨跃辉支付保全费，符合法律规定，本院予以支持。同时因被告杨跃辉与陈晓婷系夫妻，该房屋买卖行为发生于夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故陈晓婷应与杨跃辉共同承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除黄志福与杨跃辉签订编号为1316232的《房产买卖居间协议书》；二、杨跃辉、陈晓婷共同支付黄志福违约金341892.8元；三、杨跃辉返还黄志福定金50000元；四、杨跃辉、陈晓婷支付黄志福保全费4918元；以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。四、驳回黄志福的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20684元，减半收取计10342元，由原告黄志福负担4385元，由被告杨跃辉负担5957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 吴晶晶二〇一七年六月二十日书记员 姚碧凤执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”